Если вы решили купить квартиру в ипотеку, то инструкция, предусматривающая пошаговый порядок действий в вопросе как купить квартиру в ипотеку с выбором подходящей программы ипотеки станет отличным помощником.
Нужно понимать, что схема покупки квартиры в ипотеку гораздо сложнее, чем получение стандартного кредита. Разница в том, что вам потребуется пройти процедуру выбор продавца, который согласится сотрудничать с ипотекой и обязательной оценки, а также страхования предмета залога.
- Как выбрать ипотечную программу и недвижимость
- Документы для ипотеки на квартиру
- Выбор квартиры для покупки в ипотеку
- Договор ипотечного кредитования
- Ипотечное страхование квартиры
Как выбрать ипотечную программу и недвижимость
Когда решение о необходимости ипотечного кредита для приобретения недвижимости принято, нужно заблаговременно подобрать подходящий объект недвижимости. Как купить в ипотеку квартиру в строящемся доме? Если это жилье в строящемся доме, то это особенно важный момент. Речь идет о том, что если строительство жилого поселка или комплекса находится на начальных этапах, и, соответственно риски застройщика и банков довольно высоки, с застройщиком соглашаются работать лишь 1-2 финансовых учреждения-партнера. Именно в данный момент, когда у застройщика самые низкие цены, для покупателя выбор ипотечных программ будет ограниченным.
Сомнительная ликвидность, которая в конечном итоге связана с успехом застройщика, а также с тем, как он будет развивать построенный поселок.
Неустойчивая рыночная цена такого объекта недвижимости.
Но в ряде крупных финансовых учреждениях имеются ипотечные программы и на подобные ситуации. Но здесь ипотека будет выдана на две цели: строительство жилой недвижимости и приобретение участка. Строительство будет ограничено строгими сроками, а до того момента, как новый дом будет введен в эксплуатацию, проценты по ипотеке будут выше на 1,5-2% чем в стандартном варианте.
Как купить в ипотеку квартиру на рынке вторичного жилья? Если вы решили купить жилье вторичного рынка недвижимости в ипотеку, то его тоже следует присмотреть заблаговременно, так как вам нужно будет знать, какая сумма вам понадобится.
Опираясь на то, какое жилье вы выбрали, следует определиться с банковским учреждением. Тут играют роль два важных критерия:
- Устраивают ли вас условия банка
- Подходите ли вы в качестве заемщика банку и соответствуете ли его требованиям
Если вести разговор о первом критерии, то сэкономить на процентах у вас вряд ли получится. Как правило, финансовые учреждения, которые предлагают самые выгодные условиям по процентам, просят оформить несколько видов страховки. Вдобавок, берут комиссию за разные действия – перевод денежных средств, рассмотрение заявки на кредит и так далее.
Если говорить о втором критерии, то если у вас есть сложности с предоставлением весомого пакета документов (справка об официальных доходах, сбор других бумаг из длинного перечня), но есть внушительная сумма на первоначальный взнос (от 30 % -50%), то сразу посетите банк, который предлагает кредит «по двум документам». По данному кредиту проценты немного выше обычных – как правило, на 0,5%.
Документы для ипотеки на квартиру
Теперь вам нужно посетить банк, а в идеале несколько, если в выдаче кредита какое-то финансовое учреждение откажет. Когда вы будете общаться со специалистом по кредиту, уточните все детали кредитной программы. Не лишним будет попросить типовой договор для детального изучения кредитной программы, которой вы хотите воспользоваться.
В договоре обратите пристальное внимание на следующие моменты:
- Количество страховок, которые в обязательном порядке следует оформить. И какие последствия вас ждут, если вы откажетесь от оформления одной из них. Согласно требованиям законодательства, вам нужно оформить только страховку объекта недвижимости, выступающего в роли залога
- Имеющиеся комиссии за услуги при выдаче кредита. Дополнительные комиссии, которые банки навязывают клиентам в качестве «нагрузки». К примеру, выдача кредитных карт и пр.
- Максимальный период просрочки по ипотечному кредиту, после окончания которого банк запустит процедуру взыскания у вас находящегося в залоге имущества.
- Возможность погасить кредит до обозначенного срока. Здесь нужно обратить внимание на том, есть ли штрафные санкции за данное погашение.
Каждый банк требует собственный список документов на ипотеку. Если не брать во внимание кредитных программ «по двум документам», при себе надо иметь документ, подтверждающий ваш семейный статус, справку о доходах, паспорт. Здесь стоит отметить, что если семья молодая, то можно воспользоваться программой «Молодой семье – доступное жилье» и получить ипотечный кредит на льготных условиях.
Заявка на выдачу ипотечного кредита будет рассматриваться банками в различные сроки. Это будет зависеть от сложности пакета документов, который был представлен и от того, сколько внутри финансового учреждения бюрократических служб. К примеру, заявка на стандартную ипотеку может рассматриваться кредитными специалистами на протяжении нескольких недель, а кредиты по 2 документам будут одобрены за 2-3 дня.
Выбор квартиры для покупки в ипотеку
Когда ваша кредитная заявка будет одобрена конкретным банком, предстоит заняться поиском подходящей квартиры. Если вы заблаговременно занимались вопросом, с какими финансовыми учреждениями сотрудничает застройщик заинтересовавшего вас жилого комплекса, то для вас не составит трудностей выбрать подходящий вариант. Если выбор упал на вторичное жилье, то здесь будут сложности, так как на первом месте стоит чистота квартиры с юридической точки зрения. Банк может отклонить выбранную вами квартиру по таким причинам:
- Развод между собственниками
- Разделы наследства
- Зарегистрированные в квартире военнослужащие, проходящие воинскую службу
- Прописанные несовершеннолетние дети
Бесспорно, в данной ситуации банк выступает вашим союзником, так как если у жилья есть сомнительное прошлое, то это может открыться в любое время в форме исков, призванных обжаловать ваше собственническое право.
После того, как подобранная вами квартира будет одобрена банком, ее необходимо оценить у оценщика, обладающего соответствующей лицензией. Банк сам назовет вам данного специалиста. Согласно результатам отчета об оценки недвижимости будет принято решение, на какую сумму ипотечного кредита вы можете рассчитывать.
Договор ипотечного кредитования
Теперь вам нужно заключить кредитный договор с банком, после чего вы получите денежные средства и сумеете осуществить долгожданную сделку купли-продажи недвижимости. Вам предстоит оформить сделку с продавцом через организацию Росреестр – Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Задачей данной службы является регистрация прекращения права собственности у продавца и возникновения собственнических прав у покупателя. Когда регистрация подойдет к концу (это будет происходить на протяжении 2 недель), вам будет выдано на руки свидетельство о государственной регистрации право на свое имя.
Следующий этап заключается в выполнении перед банков своих обязательств – передача приобретения недвижимости в залог. Данный момент всегда прописан в кредитном договоре.
Ипотечное страхование квартиры
Когда вы будете готовы подписать ипотечный договор, вам необходимо в обязательном порядке выполнить важное условие, предусмотренное законодательством об ипотеке (залог недвижимого имущества) – застраховать от рисков повреждения и утраты приобретенную недвижимость.
Может случиться так, что банк попросит вас:
- Свое право собственности
- Свою жизнь
- Риск невозврата банку заемных средств
Здесь вы сами будете выбирать, что выгодней для вашего случая. Первый вариант – соглашаться на такие договорные условия. Второй – в случае отказа от одного вида необязательного страхования, придется соглашаться на кредит с повышенной процентной ставкой. В этом случае нужно сопоставить стоимость страховки и размер повышенных страховых платежей. Также вы вправе заняться поисками нового банка, готового выдать вам кредит на подходящих условиях.
После того как будет оформлена страховка и в банк представлены соответствующие документы, вам предстоит оформить ипотечный договор и закладную.
В Росреестре в обязательном порядке регистрируется договор ипотеки. Но на данный момент вы получите не свидетельство, а экземпляр договора, на котором будет стоять штамп о произведенных регистрационных действиях. Договор скрепляется печатью регистратора. С этого момента в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, будет отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Без согласия держателя залога, то есть банка, заемщик не имеет право распорядиться квартирой, купленной в ипотеку. Относительно закладной вы должны знать, что она остается у банка, так как она является ценной бумагой, которая дает возможность кредитной организации перепродать свое право требования к заемщику по договору залога если появится необходимость. Закладная никаким образом не влияет на ваши отношения с банком.
