Можно ли продать квартиру в ипотеке: способы и риски

Можно ли продать квартиру в ипотеке Ипотека: Требования, условия, советы и рекомендации | ПапаБанкир.ру

Зачем это делать? Некоторые собственники сталкиваются с житейскими трудностями: уволили или сократили на работе, диагностировали заболевание и нет возможности работать – в общем, нечем платить за кредит. И первый выход, который им приходит в голову – можно ли продать квартиру в ипотеке, чтобы решить все свои финансовые проблемы.

Как совершить сделку? К счастью, для многих банков выгодна ситуация, когда квартира, находящаяся в залоге, выставляется на продажу, поэтому они зачастую одобряют такие сделки. Найдутся плюсы и для покупателей, и для продавца. Главное быть внимательными и соблюдать требования законодательства.

Содержание
  1. Причины продажи квартиры в ипотеке
  2. Причины покупки квартиры в ипотеке
  3. Способы продажи ипотечной квартиры
  4. Погашение ипотеки до окончания договора займа с помощью покупателя
  5. Погашение долга по ипотеке в процессе проведения сделки купли-продажи
  6. Ипотечный долг входит в стоимость квартиры при продаже
  7. Ипотечный долг переходит к новому владельцу
  8. Обращение взыскания на объект залога и последующая продажа квартиры банком
  9. Продажа квартиры в ипотеку с согласия банка
  10. Регистрация права собственности при покупке залоговой квартиры
  11. Документы для продажи квартиры в ипотеке
  12. Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке
  13. Можно ли продать квартиру в ипотеке, не сообщая об этом банку?
  14. Как продать квартиру в ипотеке во время развода?
  15. Какие налоги нужно оплатить при продаже ипотечной квартиры?
  16. Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?
  17. Как продать квартиру, оформленную в ипотеку с привлечением материнского капитала?
  18. Риски при продаже квартиры в ипотеке
  19. Риски продавца
  20. Риски покупателя

Причины продажи квартиры в ипотеке

Многие люди недоверчиво относятся к предложениям купли-продажи квартир в ипотеке, думая, что их хотят обмануть и забрать деньги. Данные сделки дают возможность для махинаций с недвижимостью, но не все продавцы оказываются мошенниками. Риск нарваться на них присутствует всегда, особенно если в деле замешаны большие деньги.

Причины продажи квартиры в ипотеке

Предложений квартир в ипотеке на рынке представлено не очень много. Хорошо, если сделка будет проводиться с привлечением специалистов. Есть несколько причин, почему человек, оформивший некоторое время назад ипотеку на квартиру, решил ее продать до полного погашения долга.

  • Во-первых, изменение жизненных обстоятельств в худшую сторону. Человек мог потерять работу, тяжело заболеть и не в состоянии платить по кредиту. Единственным выходом из сложных обстоятельств является продажа квартиры, чтобы банк не забрал недвижимость в счет погашения долга.
  • Во-вторых, причиной могут быть радостные события в жизни человека. Это повышение по службе и переезд в другой город, пополнение в семье и покупка просторной квартиры. Прежнюю жилую недвижимость нужно продать, чтобы погасить долг по ипотеке и рассчитаться с кредитором.
  • В-третьих, причина продажи кроется в инвестиционной деятельности владельца. Собственник вкладывал деньги в строящийся объект по невысокой цене. Через некоторое время стоимость недвижимости увеличилась, и владелец решил продать квартиру и получить прибыль.

Причины покупки квартиры в ипотеке

Чаще всего квартиры в ипотеке представлены на рынке недвижимости по сниженной цене. Этот факт очень привлекает многочисленных риелторов, которые заявляют свои права на работу с собственностью. Некоторые из них даже готовы предложить продавцу услугу срочного выкупа, при условии, что он согласен на снижение стоимости квартиры еще на 20-30 процентов.

Причины покупки квартиры в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Агент по недвижимости, если он толковый, сможет без проблем уговорить клиента приобрести недвижимость с обременением. На объявления о продаже такой жилплощади часто откликаются люди, желающие купить более просторную квартиру за скромную сумму. Покупатель готов к сложной сделке, потому что цена на недвижимость существенно ниже рыночной. Чтобы обезопасить себя от неожиданностей, стоит обращаться к опытным специалистам в сфере недвижимости.

Готовы купить квартиру в ипотеке также люди, рассматривающие жизнь в определенном районе города или жилом комплексе. Таких клиентов не пугает сложность сделки купли-продажи недвижимости с обременением, у них есть определенная цель.

Способы продажи ипотечной квартиры

Есть несколько способов продать квартиру в ипотеке.

Погашение ипотеки до окончания договора займа с помощью покупателя

При наличии покупателя на квартиру досрочное погашение ипотеки выполняется таким образом. Человек вносит залог в размере оставшейся суммы по кредитному договору, и продавец погашает полностью долг перед банком.

Способы продажи ипотечной квартиры

Затем на недвижимость оформляется стандартный договор купли-продажи.

Такой способ подойдет при условии, что покупатель располагает полной суммой для приобретения жилья.

Чтобы продать квартиру в ипотеке, не нужно сообщать банку о своих намерениях. Стоит только проинформировать о желании досрочного погашения.

Покупатель должен внести залог в размере суммы для закрытия кредитного договора продавца.

В рамках закона сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Продавец и покупатель заключают предварительное соглашение (договор задатка), содержание которого гласит, что владелец квартиры обязан продать собственность покупателю сразу после снятия обременения с недвижимости.
  2. В договоре содержатся сумма сделки, порядок расчетов, сроки освобождения квартиры от обременений.
  3. Когда соглашение между сторонами будет подписано, получатель денежных средств должен сразу погасить задолженность по ипотеке в порядке, указанном в кредитном договоре. После этого банк проведет процедуру снятия обременения с квартиры, переслав пакет документов в Росреестр.

Погашение долга по ипотеке в процессе проведения сделки купли-продажи

Владелец квартиры может выбрать способ досрочного погашения кредита, когда будет совершаться продажа жилой собственности. Для этого нужно обратиться в банк, сообщить о своих намерениях и заручиться его согласием. Важно взять у кредитора справку о размере суммы, необходимой для закрытия долга.

Участниками сделки будут три стороны: кредитор – банк, собственник жилья и покупатель.

Действует следующий порядок при проведении сделки:

  1. Продавец пишет заявление в банк о намерении продать квартиру и спрашивает согласие организации на сделку.
  2. Покупатель квартиры подписывает с кредитором соглашение, по которому обязуется внести остаток по ипотеке продавца в банк. При этом покупатель должен иметь в наличии всю сумма для приобретения жилья.
  3. В трехстороннем договоре указывают, что покупатель должен перевести всю сумму для погашения остатка по кредиту напрямую в банк.
  4. Оставшуюся сумму за квартиру покупатель отдает продавцу. Чаще всего процедура передачи средств осуществляется с помощью двух банковских ячеек. В первую приобретатель кладет деньги для кредитора, во вторую – для продавца.
  5. Когда банк получит остаток по ипотечному долгу, он снимет обременение с недвижимости.
  6. Происходит регистрация права собственности на нового владельца квартиры по договору купли-продажи в Росреестре.

Ипотечный долг входит в стоимость квартиры при продаже

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, если денег у должника совсем нет? Есть вариант продажи залоговой квартиры вместе с оставшимся долгом.

Что нужно для совершения сделки:

  • найти покупателя на квартиру с обременением;
  • заключить соглашение с кредитором.

Ипотечный долг входит в стоимость квартиры

Банк будет реализовывать недвижимость по сниженной стоимости, что является привлекательным для многих людей, которые располагают нужной суммой для покупки квартиры. Вырученная от продажи сумма делится между кредитором и собственником.

Ипотечный долг переходит к новому владельцу

Некоторых людей интересует вопрос, можно ли продать строящуюся квартиру в ипотеке? Существует два варианта решения этой проблемы:

  • Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой продавец полностью переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия третьему лицу. В результате такой сделки владелец полностью прекращает действие договора с застройщиком, а человек, купивший квартиру, юридически становится новым кредитором.

    Уступить свои имущественные права при ДДУ можно, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.

  • Перезаключение договора с компанией-застройщиком, то есть замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе если она была взята в ипотеку.

Но тут без участия строительной компании никак не обойтись, так как обязательно требуется ее согласие. Это четко регламентируется статьей 391 Гражданского кодекса РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку потребуется также одобрение со стороны банка.

При продаже квартиры с обременением возможен вариант, когда после сделки купли-продажи выплачивать долг по ипотечному кредиту будет новый владелец недвижимости.

Банк по заявлению сторон проводит перекредитование на покупателя, который обязуется выплачивать ипотеку за жилье. При этом продавец и покупатель могут заключить отдельное соглашение купли-продажи с использованием кредитных средств. Покупатель оформляет кредит и получает согласие на сделку, экономя на документах на жилье, так как оно уже состоит в залоге у банка.

Читайте также: «Можно ли рефинансировать льготную ипотеку: правила на 2022 год»

Для совершения купли-продажи квартиры в ипотеке приобретатель должен иметь в наличии необходимую сумму, равную стоимости квартиры за вычетом остатка по ипотечному договору. Эти средства нужно передать собственнику жилья.

Новый владелец заключает договор с банком о выплате займа и ежемесячных взносах. Продавец переоформляет право собственности на квартиру на покупателя.

Действует следующий порядок при проведении сделки:

  1. На квартиру с обременением находится покупатель, который готов оформить ипотеку на себя. Продавец сообщает банку о переуступке долга по кредитному договору.
  2. Кредитная организация принимает положительное или отрицательное решение по заявлению.
  3. Предварительно покупатель должен принести в банк весь необходимый пакет документов для оформления ипотечного кредита. Не требуются только бумаги на квартиру, так как они уже были поданы предыдущим владельцем.
  4. Если банк примет положительное решение, с покупателем подписывают два договора – цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и купли-продажи.

Обращение взыскания на объект залога и последующая продажа квартиры банком

Если должник регулярно не платит по ипотеке, не вносит деньги несколько месяцев или добровольно сообщил в банк о неплатежеспособности, кредитор вправе потребовать взыскать объект залога.

Обращение взыскания на объект залога

Забрать квартиру в счет долга банк сможет только по решению суда. При положительном вердикте недвижимость будет выставлена на торги. Продажа производится на специальных сайтах в форме аукциона.

Полученные деньги покрывают судебные расходы, услуги организаторов аукциона. Оставшуюся сумму получает банк.

Если процессу взыскания залога предшествовали месяцы просрочек по кредиту, кредитор будет требовать уплаты пени и штрафов.

Если сумма от продажи квартиры покрывает долг и средства остаются, их отдают заемщику.

Если же полученной суммы мало для закрытия кредитного договора, у заемщика остается задолженность перед банком.

Продажа квартиры в ипотеку с согласия банка

Можно ли продать квартиру в ипотеке родственнику? Обычно с этим не возникает проблем. Банки идут навстречу клиентам и помогают переоформить кредит на нового владельца собственности. Некоторую сумму после возврата долга кредитору, уплаты штрафов и пени получает продавец квартиры.

Продажа квартиры в ипотеку с согласия банка

Если покупатель приобретает квартиру от банка, он может оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, внести средства материнского капитала. При наличии достаточных средств новый владелец вправе внести всю сумму за недвижимость сразу.

Также покупатель может воспользоваться ипотечным продуктом другой кредитной организации. Часть денег уйдет на погашение долга по старому кредиту с целью снятия обременений с объекта недвижимости. Остальные средства банк перечислит продавцу квартиры.

При оформлении нового кредита в банке, выдавшем ипотеку на квартиру, следует придерживаться такого порядка:

  1. Покупатель и продавец обращаются в банк для консультации по поводу сделки.
  2. Стороны подписывают предварительное соглашение о продаже квартиры, которое покупатель относит в банк вместе с другими документами, если собирается брать в кредитной организации ипотеку. Точный список документов нужно узнать в банке.
  3. Покупатель вносит на аккредитивный счет деньги, которые являются первоначальным взносом за объект недвижимости.
  4. Стороны подписывают договор купли-продажи.
  5. Кредитор переводит средства по новой ипотеке, часть из которых идет на погашение задолженности по старому кредиту.
  6. В Росреестр вносится запись о новом собственнике квартиры.
  7. Новый владелец квартиры каждый месяц перечисляет платежи по ипотеке. Когда долг полностью будет выплачен, обременение с жилья снимается.

Квартира полностью принадлежит новому собственнику только после выплаты всей стоимости недвижимости.

При отрицательном решении банка в выдаче ипотеки приобрести квартиру можно после снятия обременения. С этой целью нужно погасить задолженность перед кредитной организацией. Потом банк проводит процедуру снятия обременения. Затем квартиру приобретает новый собственник. Купить жилье можно за собственные деньги или полученные в кредит в банке.

Регистрация права собственности при покупке залоговой квартиры

  1. Когда договор купли-продажи заключен, необходимо оплатить государственную пошлину.
  2. Новый владелец посещает МФЦ.
  3. Он пишет заявление о регистрации права собственности.
  4. Оператор МФЦ дает заявителю расписку в принятии предоставленных документов.
  5. В единый реестр вносят изменения.
  6. Владелец недвижимости получает выписку из ЕГРН с указанием имени нового собственника квартиры.

Читайте также: «Возврат 13 % с покупки квартиры»

Если нет возможности самому явиться для регистрации права собственности, доступен удаленный вариант – электронная регистрация сделки. Процедура производится самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банка. Чтобы оформить собственность удаленно, необходима заверенная электронная подпись. Если она отсутствует, нужно обращаться в нотариальную палату. В этом случае нотариус воспользуется своей электронной подписью для подтверждения законности сделки.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

При желании продать квартиру в ипотеке владелец должен заранее приготовить необходимые документы. В разных ситуациях требуются свои варианты документов, но далее приведен полный перечень для всех видов продаж:

  • Паспорта взрослых владельцев недвижимости и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников до 14 лет.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру, выставленную на продажу. Справка необходима как подтверждение законности владения имуществом.
  • Технический паспорт квартиры. Его можно оформить в БТИ или МФЦ, только на подготовку документа потребуется большое количество времени.
  • Справка формы № 9 (выписка из домовой книги), в которой записаны все зарегистрированные в квартире люди. На момент продажи из жилья все должны быть выписаны.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  • Разрешение на продажу квартиры от органов опеки, если жилплощадью владеют несовершеннолетние граждане. Положительное решение от органов можно получить, если покупка новой квартиры будет отвечать интересам детей, обладать не меньшей площадью и хорошими условиями для жизни.

    Соответственно, на момент продажи старой квартиры должен быть подобран новый вариант жилья. При этом участие в оформлении документов принимают оба родителя, независимо от места проживания. Решение принимается в течение 14 дней.

  • Согласие супруга на продажу квартиры, если она была куплена в браке и записана на одного из двоих. Если брак расторгнут, справка также необходима. Документ оформляется с участием нотариуса (стоимость около 1500 рублей).
  • Отчет об оценке квартиры. Заказать экспертизу нужно только в лицензированной организации, которую может рекомендовать сам банк. Услуга стоит от 3 до 5 тысяч рублей в зависимости от региона.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке, не сообщая об этом банку?

Сделку купли-продажи квартиры в ипотеке невозможно оформить без участия банка, потому что он дает согласие на снятие обременений и регистрацию нового права собственности в Росреестре. При оформлении договора без учета данного момента по требованию кредитной организации соглашение будет признано недействительным.

Как продать квартиру в ипотеке во время развода?

Если супруги купили квартиру в ипотеку и развелись, недвижимость может быть продана. Но сначала бывает бракоразводный процесс, когда супруги делят имущество. В этих разбирательствах участвует и банк. При желании супруги могут договориться, что платить за кредит станет только один из них, но это возможно лишь в том случае, если человек обладает достаточным доходом. Иначе кредитная организация не одобрит это намерение.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Продать квартиру после развода возможно, если банк даст разрешение на сделку. Также один из заемщиков вправе отказаться от собственной доли в недвижимости и части долга при согласии второго супруга.

Какие налоги нужно оплатить при продаже ипотечной квартиры?

При продаже квартиры в ипотеке потребуется оплачивать установленные законом налоги. Если недвижимость находится в собственности более трех лет, тогда человек освобождается от уплаты налога после ее продажи. При владении квартирой менее трех лет и реализации жилья за большую сумму нужно заплатить налог 13 %. Единожды человек имеет право получить налоговый вычет в 1 миллион рублей.

Уйти от уплаты налога не получится, так как соглашение проходит при участии банка, благодаря чему в договоре будет указана точная сумма.

Для некоторых категорий собственников ст. 217.1 Налогового кодекса РФ установлен 5-летний минимальный срок владения недвижимостью, в пределах которого потребуется заплатить НДФЛ за продажу.

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?

При желании это можно осуществить, но будет довольно сложно провести сделку. В соответствии с законом № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 года, недвижимость, купленная с привлечением целевого займа Минобороны РФ, находится в залоге у кредитной организации, а также у военного ведомства до полного погашения займа либо до прохождения 20 лет военной службы владельцем квартиры.

Если есть необходимость в продаже, сначала нужно сообщить об этом в Росвоенипотеку. Затем требуется погасить оставшийся долг, после чего будет снято обременение с залоговой квартиры. Потом можно подписывать договор купли-продажи с покупателем.

Как продать квартиру, оформленную в ипотеку с привлечением материнского капитала?

По закону, при продаже такой собственности требуется выделить каждому ребенку долю в недвижимости. Не каждый покупатель квартиры после внесения остатка по кредиту за новую квартиру согласится ждать, пока бывшие владельцы будут регистрировать доли детей.

Также потребуется согласие органов опеки на совершение сделки: они будут сравнивать доли несовершеннолетних собственников в продаваемой квартире с долями в новом жилье. Площади должны быть сопоставимы. Некоторые родители пренебрегают требованиями органов опеки, не выделяют доли и продают квартиру.

В последнее время Пенсионный фонд РФ стал лучше контролировать использование материнского капитала. В случае обнаружения нарушений сделка будет отменена. Также сами дети, достигнув 18 лет, в судебном порядке могут опротестовать действия родителей, и договор купли-продажи будет признан незаконным.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке сопровождается разными рисками. Могут понести ущерб и продавец, и покупатель. Какие риски бывают:

Риски продавца

При реализации квартиры в ипотеке владелец рискует тем, что покупатель не внесет денежные средства после оформления документов. Как можно обезопасить себя:

  • воспользоваться услугами нотариуса;
  • привлекать к сделке банк для контроля этапов всей процедуры и перевода денег;
  • воспользоваться специальным счетом в банке, куда покупатель переведет деньги, а продавец их получит только после подписания договора.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Если произошло мошенничество, продавец может оспорить сделку в суде и привлечь недобросовестного покупателя к уголовной ответственности за мошеннические действия (в случае признания судом сделки недействительной квартира возвращается продавцу).

Раньше бывали случаи, когда мошенники расплачивались поддельными купюрами. Сейчас такое практически исключено, потому что передача происходит чаще всего по безналу. Также всегда можно обратиться в банк с целью проверки подлинности банкнот.

Обычная проблема при продаже квартиры в ипотеке – отказ банка на проведение сделки. Причин отказа кредитор не разъясняет. Продавцу приходится возвратить покупателю сумму залога. Штрафные санкции к владельцу квартиры не применяются, потому что продажа не состоялась не по его вине. Стороны соглашения потеряют только время, пока будут ждать одобрение банка. Раньше этого момента тратить залоговые деньги нельзя.

Сложности возникают при проведении сделки, в которой участвуют несколько квартир сразу. Это бывает, если один человек продает квартиру и покупает новую, которую также продают, чтобы приобрести другую. Если в процессе участвует жилплощадь с обременением или привлечением материнского капитала, время на оформление увеличивается. Если одна сделка купли-продажи сорвется, пострадают все остальные.

Лучше на первоначальном этапе проверить весь пакет документов, состояние квартиры, паспорта сторон, заручиться поддержкой банка, а затем связываться с покупателем и брать залог за объект недвижимости. Побыстрее оформить сделку и избежать ошибок помогут опытные риелтор и оценщик.

Риски покупателя

Для покупателя существует риск остаться без подписанного двухстороннего соглашения после передачи денег за квартиру.

Читайте также: «Как рефинансировать ипотеку выгодно»

Рекомендуется подробно читать все документы, проверять их правильность, а также ждать решения банка, если недвижимость находится у него в залоге. Когда сомнений в честности продавца не остается, можно вносить залоговую сумму за квартиру. Отдав средства раньше, чем банк вынесет свое решение, можно их потерять, особенно если продавец деньги потратит и ему нечем будет возмещать убытки.

Сложности с продажей квартиры в ипотеке возникают тогда, когда у покупателя нет в наличии всей стоимости, а провести перекредитование банк отказывается. Продать жилье будет намного проще, если величина остатка по ипотечному договору небольшая.

При любых сделках с недвижимостью с обременением нужно быть внимательным и грамотным в юридических вопросах. Если знаний недостаточно, стоит обратиться за помощью к опытным специалистам.

Финансовый аналитик Александр Смирнов, Консультации по выбору и использованию банковских продуктов для частных лиц и предприятий. Свыше семи лет я посвятил анализу финансовых продуктов, инвестициям и управлению личными финансами.

Оцените автора
Папа Банкир