Оценка недвижимости для ипотеки — как оценивается квартира покупаемая в ипотеку

Важным и необходимым этапом в оформлении ипотечного кредита является оценка стоимости приобретаемого жилья. Но как оценивается квартира покупаемая в ипотеку? Давайте разбираться вместе.

Если вы уже приняли решение взять квартиру с привлечением заемных средств банка, то вам понадобится информация о том, как происходит оценка недвижимости для ипотеки и какой пакет документов необходимо собрать для положительного решения ипотечного кредитного менеджера.

Как происходит оценка квартиры поукпаемой в ипотеку

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки

Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

  1. Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента.
  2. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости (квартиры).
  3. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным – подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс – квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст. 9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за № 101-ФЗ, в ипотечном договоре, помимо условий кредитования, прописывается предмет ипотеки и его оценочная стоимость. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика.

Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Нужно понимать, что банк не имеет законного права настаивать на выборе какого-то конкретного оценщика, но рекомендуется выбрать организацию из предложенного списка. Для заемщика это будет ощутимым плюсом, так как срок рассмотрение заявки сократится, ведь службе безопасности банка не нужно будет заниматься проверкой оценочной организации, которую они не знают.

Независимый оценщик должен быть легитимен. Иными словами, состоять в зарегистрированной организации оценщиков – у него должно быть свидетельство о членстве в СРО. Также оценочная организация должна иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей.

Полис страхования свидетельствует о том, что организация за годы существования заработала определенный опыт и зарекомендовала себя с профессиональной точки зрения, и если возникнет ошибка, она сумеет компенсировать заказчику все издержки. С банком необходимо заблаговременно согласовать выбор оценочной организации.

Дополнительно финансово-кредитное учреждение выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимого имущества. Отчет обязан соответствовать:

  1. АИЖК – Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК);
  2. Индивидуальным стандартам финансового учреждения.

Согласно установленной банком форме документа, должностные лица могут максимально ясно и в полном объеме получить представление о недвижимости, которая выступает в качестве залога. В ней могут быть прописаны всевозможные специфические моменты:

  • Относительно квартиры;
  • Расположения квартиры в жилом доме;
  • Рекомендации оценочной организации по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

По этой причине заемщику будет выгодней остановить свой выбор на оценщике из списка, предложенного банком, так как он много раз занимался подобной работой. И если заемщик решит выбрать своего оценщика, то нельзя исключить, что оценочный отчет будет отклонен банком, и на повторный заказ оценки времени попросту не останется.

Как происходит оценка недвижимости? покупаемой в ипотеку

Механизм оценки недвижимости для заказчика можно условно разделить на 2 этапа.

Первоначально требуется обратиться непосредственно к оценщику, договориться о сроках заказа на оценку и стоимости его услуг. После этого заказчик оставляет заявку на заключение договора оценки. В документе должны быть прописаны:

  • Задачи и цели оценочной процедуры;
  • Дата оценки имущества;
  • Вид оценки, которую необходимо выполнить.

Чтобы провести оценку нужно собрать следующий пакет документов:

  1. Кадастровый паспорт помещения. Его нужно взять в Бюро Технической Инвентаризации.
  2. Документ-основание. Свидетельство регистрации квартиры, договор долевого участия, договор купли-продажи и другие.
  3. Паспортные данные заказчика.
  4. Если есть возможность, следует предоставить экспликацию и план.
  5. Контактные данные заказчика.

Со специалистом нужно договориться о дате и времени, когда он сможет осуществить оценку состояния квартиры. В намеченный день специалист:

  • Займется рассмотрением ключевых характеристик недвижимости;
  • сделает фотографии, которые понадобятся для заключения оценки;
  • даст свое подтверждение отсутствия перепланировок, осуществленных владельцами незаконно.

Что представляет собой процесс оценки недвижимости оформляемой в ипотеку

Процесс оценки включает в себя несколько подходов:

  1. Сравнительный подход (аналоговый): проводится сравнительный анализ всех аналогичных сделок, осуществленных на рынке недвижимости.
  2. Затратный подход. Здесь определяются затраты на возведение объекта с аналогичными характеристиками: данный фактор является основным в определении ликвидности недвижимого имущества.
  3. Доходный подход: здесь осуществляется оценка перспективности увеличения рыночной стоимости.

Подход к оценке недвижимости, оформляемой в ипотеку комплексный, поэтому учитываться будут следующие нюансы:

  • Имеющие отношение к месторасположению квартиры — будут проанализированы округ, микрорайон, близость промышленной зоны, расположенные поблизости застройки, социальная инфраструктура, транспортная развязка и др.
  • Относящиеся к техническому состоянию квартиры — оценивается количество и площадь комнат, этажность, квадратные метры, наличие балкона или лоджии, остекление оконных проемов, состояние коммуникационных сетей, имеющиеся видимые дефекты отделки;
  • Относительно состояния дома, где расположена оцениваемая квартира — читывается материал перекрытий и наружных стен, год постройки, общее состояние дома, этажность, тип дома, техническое обеспечение дома.

Итак, учитываться будут лишь те характеристики квартиры, которые не меняются. Если в квартире сделан качественный ремонт, то это увеличит ее рыночную стоимость. Но это никаким образом не повлияет на ликвидность недвижимости. Отчет будет формироваться на основе полученных оценщиком данных. В отчете будет указана оценка рыночной, а также ликвидационной стоимости имущества, являющегося предметом залога.

К оценочному отчету будут прикреплены копии документов компании, проводящей оценку. К ним относятся полис, имеющиеся сертификаты, лицензия, свидетельство об образовании юридического лица. К отчету также прилагаются сделанные в процессе осмотра квартиры фотографии. Оценочный отчет должен быть прошит, пронумерован, заверен подписью ответственного лица и скреплен печатью.

С юридической точки зрения оценочный отчет имеет статус официального документа. Если брать в среднем, то для его формирования необходимо пару дней, но иногда можно потратить и 5 дней.

Как оценивается квартира для ипотеки

После того как вы выбрали конкретную оценочную компанию, оговорите точный срок формирования отчета. Дело в том, что существенная часть документов, которые будущий заемщик передает в банк для рассмотрения, имеют ограниченный срок действия.

Какая возможна разница между ликвидной и рыночной стоимостью недвижимости

В исключительных ситуациях ликвидная и рыночная стоимость находящейся в залоге квартиры не совпадает. Это должно стать поводом задуматься об ошибке в оценке или о том, насколько на самом деле приобретаемая квартира имеет ценность.

Так или иначе, финансово-кредитное учреждение будет делать акцент на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость будет меньше ликвидной, то банк выдаст денежную ссуду на рыночную стоимость находящейся в залоге квартиры. И в противоположном случае, если ликвидная стоимость ниже рыночной (той суммы, которую продавец рассчитывает получить на руки), то заемщик может претендовать на кредит меньшего размера, чем ему необходимо для приобретения квартиры. И для этого ему придется искать дополнительные денежные средства, которых не хватает для завершения сделки. Или, как вариант, можно найти квартиру меньшей стоимости.

Намеренные и случайные ошибки происходящие при оценке ипотечной недвижимости

Если анализировать прошлые годы, то можно отметить активное действие мошенников, которые прорабатывали схемы, в которых оценка недвижимости для ипотеки проводилась умышленно неправильно . К примеру, будущий заемщик мог провести переговоры с оценщиком, чтобы последний в отчете указал завышенную оценку квартиры. Поэтому банк для приобретения квартиры выдавал заемщику большую денежную сумму, и за счет этого у последнего появлялась возможность использовать «переплату» в качестве первоначального взноса, которого у него не имелось.

На сегодняшний день возможность подобных махинаций сведена к нулю. Финансово-кредитные учреждения неоднократно и пристально анализируют и проверяют все отчеты и подтверждения того факта, что заимствованные средства были потрачены по целевому назначению.

Оценщик тоже человек, и может совершить ошибку без задней мысли, выбрав для анализа неправильные аналогичные варианты квартир. На рынке наблюдаются периодические скачки цен на недвижимость, и довольно трудно сделать прогноз, какой будет рыночная стоимость через пять-семь-десять лет.

Как происходить процесс оценки недвижимости для ипотеки

Если заемщик не исполняет своих обязательств по ипотечному договору, банк не всегда может покрыть собственные убытки после того, как залоговая недвижимость будет реализована.

На законодательном уровне действия оценщиков регламентируется. За это «отвечает» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. за номером 135-ФЗ. Если обратиться к основным положениям, то согласно ним, на оценщика возлагается как финансовая, так и уголовная (в некоторых ситуациях) ответственность за ошибки, которые были допущены к оценке недвижимого имущества.

Если у заказчика есть реальные доказательства недостоверной оценки (к примеру, у него есть альтернативная оценка рыночной стоимости квартиры), то он имеет право оспорить действия оценщика, обратившись в суд согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Если суд встанет на сторону заемщика, то в обязанности оценщика будет возмещение всех убытков, которые заказчик понесет в дальнейшем.

(3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...