Что такое эскроу-счет: где применяется и как открыть

Что такое эскроу счет Банки

Если вы собираетесь покупать недвижимость, то вам стоит узнать, что такое эскроу-счет и какие он имеет преимущества в такого рода сделках. Несмотря на то что такой финансовый инструмент может использоваться и в иных сделках, наибольшую популярность он имеет как раз в случае ДДУ.

Многие граждане до сих пор считают, что заменой эскроу-счета может быть аккредитив или банковская ячейка. Отчасти так и есть, однако необходимо разобраться в отличиях этих способов защиты сделки. В нашей статье мы разберем этот вопрос, а также поговорим о правилах открытия эскроу-счетов и особенностях работы с ними.

Суть эскроу-счета

Название эскроу-счета происходит от английского escrow account, что переводится как целевой депозитный счет. Он необходим для хранения денежных средств, следующих в оплату услуг или товара, которые предоставляет одна сторона договора другой. Оплата поступит получателю после закрытия сделки.

Покажем, что такое эскроу-счет, на примере: заказчик ремонта переводит плату на депозит, подрядчик выполняет работу, но средства ему будут перечислены только после принятия объекта клиентом.

Суть эскроу-счета

Соглашение между собой заключают:

  • Депонент – человек или организация, которая создает счет и вносит на него денежные средства для оплаты. Это заказчик или клиент сделки.
  • Бенефициар – человек или компания, которая должна получить средства за выполненную работу или товар.
  • Эскроу-агент – банковская организация, предоставляющая услуги по открытию депозита и размещению денег.

Посредничество банка – необходимое условие для соблюдения добросовестности продавца или подрядчика. Организация следит за этапами соглашения, сроками и полным выполнением обязательств.

Между участниками сделки заключается контракт, в котором прописаны обязательства каждой стороны. Также в нем зафиксировано, когда бенефициар, подрядчик получит оплату.

Счет эскроу существенно отличается от аккредитивов и возможности хранения денег в банковской ячейке.

Финансовые средства блокируются на счете и не перечисляются получателю, если есть недоверие в отношении сроков передачи заказа, выполнения услуги, качества приобретаемого товара.

Читайте также: «Налогообложение вкладов: кто и сколько платит»

Таким образом, временное хранение денег на депозите гарантирует клиенту исполнение заказа, а продавцу – полную оплату. Эскроу-счет применяется в сферах:

  • долевое строительство;
  • купля-продажа недвижимости;
  • купля-продажа ценных бумаг;
  • операции с товарными знаками;
  • операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
  • продажа продуктов интеллектуальной деятельности.

Рассмотрим ситуацию на практическом примере.

Договор счета эскроу

Человек покупает квартиру. Он договорился с владельцем, что произведет оплату после подписания соглашения. Продавец, получив всю сумму, отправился в государственные органы для регистрации передачи прав на квартиру. В этот момент случилась непредвиденная ситуация, он попал в аварию и умер.

По закону, его собственность наследуют дети. Чтобы покупателю получить свою квартиру, нужно доказать, что он купил недвижимость и успел внести за нее плату. Это занимает время и требует средств.

Еще одна история купли-продажи квартиры. Два гражданина условились, что оплата поступит продавцу после оформления права на владение недвижимостью покупателем.

Договор подписали, оформили документы в Росреестре, новый владелец вступил в свои права, а денежные средства отдавать продавцу отказался, просто соврав, что всё заплатил. Чтобы получить деньги, продавцу потребуется доказать, что оплаты не было.

Не возникнет никаких проблем, если финансовые средства заранее будут зачислены на депозит эскроу. Продавец недвижимости получит оплату после оформления свидетельства на собственность покупателем и передачи выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).

Если сторона не выполнит все требования, оплата не поступит продавцу. В соответствии с договором счета эскроу финансовая организация переводит средства их владельцу, если сделка не состоится и продавец подтвердит отказ.

Плюсы, минусы и подводные камни эскроу-счетов

При покупке жилой собственности при посредничестве эскроу-счета есть определенные особенности. Если покупатель отказывается приобретать квартиру после подписания договоренностей и хочет вернуть все вложенные деньги, происходит аннулирование контракта участия в долевом строительстве в соответствии с законом.

Деньги с эскроу-счета, исключая первоначальный взнос, переводятся в банк-кредитор. Первоначальный взнос возвращают депоненту.

Плюсы, минусы и подводные камни эскроу-счетов

Если контракт был отменен по причине нарушения обязательств застройщиком, вклад вернут покупателю. В качестве факторов аннулирования сделки может выступать несоответствие расходования финансовых средств проекту, увеличение сроков работ свыше допустимой нормы, банкротство строительной организации.

Когда-то компании не несли ответственность перед участниками долевого строительства. Вкладчики просто теряли свои вложения и должны были выплачивать кредит банку. Сейчас все изменилось: человек получит свой первоначальный взнос, если застройщик не выполнит своих обязательств, а кредитная организация – выданную ранее сумму.

Приобретатель недвижимости может не расторгать контракт, а подождать окончания возведения дома другой компанией. В этом случае внесенные деньги станут храниться на счете эскроу до сдачи здания.

Бывает, что у банка отзывают лицензию. Тогда строительная фирма и покупатель должны будут подписать соглашение с другой аккредитованной кредитной организацией для открытия нового счета эскроу.

Действующим законодательством предусмотрено страхование денежных средств вкладчиков долевого строительства Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Плюсы использования эскроу:

  • Покупателю долевой собственности гарантировано получение недвижимости при исполнении своих обязанностей.
  • При расторжении договора депозит закрывается и вкладчик получает свои деньги обратно.
  • Участники соглашения сами определяют документы для подтверждения соглашения.
  • Приобретатель не платит за наличие счета эскроу.
  • Внесенные деньги застрахованы на сумму до 10 млн руб. в Агентстве по страхованию вкладов.
  • Депозит не подлежит аресту, даже если возникнут причины для санкций против покупателя недвижимости.

Минусы использования эскроу:

  • Услугу предоставляют не все кредитные структуры, существующие в российской финансовой системе.
  • Деньги на эскроу-счете заблокированы, их нельзя снять, только при аннулировании соглашения у владельца открывается к ним доступ.
  • Финансовые средства не увеличиваются за счет начисления процентов, это просто депозит для хранения.

Эскроу-счет и банкротство некоторых сторон сделки

Что делать, если кредитная организация обанкротится? Все денежные средства вернутся вкладчику. Депозит застрахован на сумму до 10 млн. рублей Агентством по страхованию вкладов, поэтому средствам ничего не грозит.

Эскроу-счет и банкротство некоторых сторон сделки

Ограничение в объеме застрахованной суммы не позволят вернуть деньги, затраченные на приобретение нескольких квартир стоимостью выше 10 млн рублей, хранящихся на счетах эскроу. Данное положение обозначено в ФЗ № 177, ст. 12.1.

Каковы последствия банкротства строительной компании? Покупатель долевой собственности защищен, его деньги вернут в полном размере. Гарантия сохранности денежных средств действует и в случае банкротства строительной фирмы, и при долгой сдаче дома (свыше 6 месяцев).

Порядок открытия эскроу-счета

Установить цель

Открытие счета эскроу – обязательное требование для покупателей долевой собственности. Подобной банковской услугой можно воспользоваться и в других целях: покупка-продажа любой собственности, авторских прав и прочее.

Выбрать финансовую организацию

Нужно подобрать банк, который занимается счетами эскроу. Не все организации имеют разрешение ЦБ. Некоторые банки сами не хотят оказывать такие услуги населению. Если вам необходимо завести счет эскроу для покупки долевой недвижимости, то придется заключать соглашение с банком, обслуживающим организацию застройщика.

Открыть расчетный счет

Необходимо иметь собственный расчетный счет в этом банке. Это условие необязательно для вкладчиков в долевую недвижимость.

Внести комиссионные

При оформлении счета эскроу для долевого участия потребуется оплатить обслуживание депозита для хранения денег. Действующие ставки у банков меняются, фиксированной цены нет. Как правило, это процент от суммы, которую вы будете хранить на счете. Если вы приобретаете квартиру у застройщика, платить не придется.

Собрать пакет документов

Если вы покупаете недвижимость, нужен договор долевого строительства. У застройщика можно собрать весь пакет документов. Необходимо удостоверение личности.

В случае открытия счета эскроу по собственному желанию перечень документов можно взять в банке. Обязательно потребуются договор с основанием перевода средств получателю, заявления, образцы подписей.

Положить деньги на счет

Необходимо оформить перевод на эскроу-счет. Если квартира покупается в ипотеку, банк сам отправит деньги. Дальнейшие действия – регистрация долевого участия в органах Росреестра.

Нюансы использования эскроу-счета при долевом строительстве

В соответствие с новыми условиями законодательно закреплено, что средства вкладчиков в долевое строительство находятся на счетах эскроу до момента сдачи домов в эксплуатацию (статья 214 ФЗ). Данная норма принята в 2019 году. Таким образом, недобросовестные застройщики не смогут обмануть вкладчиков.

Нюансы использования эскроу-счета при долевом строительстве

Деньги на депозитах застрахованы, а возведение дома осуществляется на средства инвесторов или кредитных организаций. После закрытия сделки бенефициар получит деньги со счетов эскроу в срок до 10 дней.

В случае расторжения договора деньги с депозитов эскроу будут переведены вкладчику или в кредитную организацию, если покупка осуществлялась в ипотеку. Условия возврата фиксируются в соглашении сторон. Когда застройщик не может завершить объект, банк изыскивает средства и компанию, которая достроит дом.

Читайте также: «Досрочное расторжение вклада: законодательная база, советы»

Покупатель не останется без жилья. При невозможности довести дело до завершения вкладчик получит обратно деньги в полном объеме. Если строительная компания перестала работать, депонент вправе вернуть внесенные на счет средства или подождать другого застройщика и получения квартиры в собственность.

Если вкладчик в долевое строительство отдает свои права на недвижимость другому человеку либо решение о смене хозяина будущей жилплощади выносит суд, договор о долевом строительстве переходит новому претенденту на недвижимость.

Условия эскроу-счета не подразумевают начисления процентов. Финансовая структура также не получает вознаграждение. Внесенные средства должны быть застрахованы. Сумма страховки не превышает 10 млн рублей.

Если банк во время хранения денег на эскроу-счетах обанкротится, потеряет лицензию, все денежные средства будут возвращены вкладчикам в полном объеме в соответствие со статьей 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».

При стоимости собственности более 10 млн рублей покупатель вернет только эту сумму, превышающая часть пропадет. Также владелец должен будет заплатить застройщику или кредитору.

Сравнение эскроу-счета с аккредитивом и банковской ячейкой

Для хранения денежных средств возможно не только использование эскроу-счета, но и аккредитива, а также банковской ячейки.

Банковская, или депозитарная, ячейка представляет собой сейф в банке, который арендует вкладчик. Доступ к ячейке можно оформить на нескольких человек. Это популярный инструмент при покупке недвижимости.

Покупатель кладет деньги в ячейку. После регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, продавец может получить деньги, предъявив соглашение.

Сравнение эскроу-счета с аккредитивом и банковской ячейкой

Аккредитив — это обязательство финансовой организации по переводу денежных средств вкладчика получателю после выполнения определенных условий. Банковский инструмент применяется в торговых отношениях для большей безопасности сделок.

Финансовая организация является посредником между покупателем и продавцом. Первый переводит деньги на аккредитив, банк средства замораживает. После получения товара покупатель разрешает перевести деньги продавцу.

Банковская ячейка удобна при расчете наличными, а счет эскроу чаще необходим при безналичных платежах. Юридическим лицам нельзя использовать банковские ячейки, для этих случаев подойдет счет эскроу или аккредитив.

Перевод безналичных средств со счета эскроу и аккредитива бенефициару произойдет только после выполнения им своих обязательств.

Перечисленные банковские инструменты хранения денег используются для обеспечения безопасности сделок, но отличаются друг от друга.

Отличия аккредитива, счета эскроу и банковской ячейки:

Аккредитив Счет эскроу Банковская ячейка
Форма договора Установлена Центробанком Стороны сами определяют условия Стороны сами устанавливают условия
Ответственность за вклад Несет вкладчик Несет финансовая структура Несет вкладчик
Досрочное закрытие счета Разрешено всегда для владельца Разрешено при расторжении договора одной из сторон Разрешено для владельца счета
Получение денег со счета Доступно получателю и тем, кого он указал Только бенефициар Доступно получателю и тем, у кого есть переводной аккредитив
Использование в долевом участии Нельзя Обязательно, исключая некоторые случаи Нельзя
Страхование Осуществляется отдельным соглашением со страховой компанией Обязательное при сделках с недвижимостью, осуществляется АСВ на сумму до 10 млн рублей Осуществляется отдельным соглашением со страховой компанией
Арест и взыскание средств Возможно Нет Да

Счет эскроу уже давно применяется в странах Европы для безопасного совершения сделок. В России его начали применять с 2014 года. Активное внедрение этого банковского инструмента началось в 2019 году после подписания закона о долевом строительстве № 214-ФЗ.

Сейчас будущие собственники недвижимости могут не переживать, что столкнутся с неблагонадежным застройщиком и останутся без жилья и без денег.

Финансовый аналитик Александр Смирнов, Консультации по выбору и использованию банковских продуктов для частных лиц и предприятий. Свыше семи лет я посвятил анализу финансовых продуктов, инвестициям и управлению личными финансами.

Оцените автора
Папа Банкир