Инструкция для продавца по ипотеке: как продать квартиру без потерь

Чтобы самостоятельно продать квартиру, необходимо знать несколько юридических тонкостей. Риск для продавца сведен практически к нулю, поскольку перечисление денег происходит через банк. Однако, чтобы оформить сделку, необходимо собрать документы и правильно составить договор с покупателем. Чтобы не допустить ошибок, обязательно воспользуйтесь нашей инструкцией для продавца по ипотеке.

Нюансы продажи квартиры в ипотеку

Продажа недвижимости при помощи ипотеки отличается от привычной сделки. При этом применяются некоторые обременения для приобретаемого жилья. Банку выгодно взаимодействие с продавцом, что полезно для проверки сделки на чистоту в короткий срок. Продавец недвижимости также получает много положительных моментов.

Не все владельцы квартир хотят иметь дело с покупателями, оформляющими кредит в банке. Используя нехитрую инструкцию для продавца по ипотеке, можно существенно снизить риски.

Хозяева квартир опасаются следующих вещей:

• не переведут деньги на расчетный счет;
• покупатель не погасит задолженность по кредиту, и полученные деньги нужно будет вернуть финансовой организации;
• оформление документов занимает много времени, но сделка может не состояться.

Владельцу выгодно продавать недвижимость с помощью ипотеки, потому что договор будет точно оформлен по закону, а честность покупателя проверена самым лучшим способом.

Продавцу банк сразу же перечисляет денежные средства, потом квартира находится в залоге у кредиторов. Если заемщик не сможет выполнить своих обязательств, финансы не возвращаются плательщику.

Сделка купли-продажи квартиры по ипотеке осуществляется двумя способами. У каждого есть свои плюсы и минусы:

1. Подготовкой документов перед продажей занимается сам владелец недвижимости. В этом может участвовать также кто-то из членов семьи продавца.
2. Подготовкой и оформлением договора занимается специалист-риелтор, юрист или сотрудник банка, который предоставляет заем покупателю.

Самостоятельная подготовка бумаг, даже при наличии инструкции для продавца по ипотеке, требует знаний и времени, не каждый возьмет на себя такую работу. Хотя в данном методе есть много преимуществ:

• значительная экономия семейного бюджета, потому что услуги экспертов по юридическим вопросам стоят дорого;
• продавец сам контролирует процесс сделки, назначая выгодные для себя условия;
• исключение мошенничества и ненужных дорогостоящих услуг со стороны риелторов.

Для многих людей более выгодно обращаться к экспертам:

• не нужно тратить время и силы на подготовку документации, это длительное и хлопотное мероприятие;
• договор купли-продажи, сопутствующие бумаги будут оформлены без ошибок и по закону;
• юрист или риелтор подскажет, как уменьшить время сделки, если есть в этом необходимость, а также проконсультирует по другим вопросам.

Если вы собираетесь продавать квартиру с помощью ипотеки, необходимо разработать точный план действий. После появления покупателя приступайте к сбору документов.

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Шаг 1. Оценка квартиры.

Сначала определяют стоимость недвижимости. Данная процедура проводится как для жилых помещений, так и для коммерческих. Прежде всего нужно правильно установить рыночную стоимость объекта. Цена на квартиру будет основанием для определения суммы кредитования банком.

В некоторых банках (к ним относится Сбербанк) существуют отделы по проверке объектов недвижимости и их оценке. Другие финансовые организации нанимают специалистов для оценки квартир. Профессиональные агентства проведут точный и объективный анализ собственности продавца и предоставят его в виде документа. При высокой стоимости жилья по сравнению с экспертной оценкой кредит не выдадут на всю сумму. Если продавать квартиру ниже рыночной стоимости, банк легко согласится финансировать сделку.

Оценить недвижимость можно двумя способами – сделать самостоятельный анализ или прибегнуть к услугам специалиста. В первом случае вы сами собираете всю информацию, что экономит ваши средства, во втором – всю работу за вас быстро сделает оценщик за вознаграждение. Финансовые организации привыкли основываться на отчетах экспертов в области оценки, нежели цифрах, названных собственником жилья. Но заставить вас заказывать услуги они не могут.

1. Оценка квартиры владельцем

Если вы не можете заказать отчет у агентства и кредиторы не требуют оформленного документа, тогда заняться оценкой можно самостоятельно. Для этого не требуется специальных знаний. Вы заходите на сайт по продаже недвижимости, находите варианты, которые максимально похожи на вашу квартиру по всем параметрам. Если аналогичных предложений на рынке нет, необходимо просматривать максимально похожие.

После анализа существующих квартир и их цены определяют среднюю стоимость квадратного метра жилого помещения. Цену можно подкорректировать в большую или меньшую сторону, чтобы установить стоимость конкретной квартиры. Чаще всего используют среднестатистические данные.

Среднюю цену за квадратный метр умножаете на площадь собственной квартиры и устанавливаете стоимость жилья.

Например, в вашем районе продается три квартиры площадью 30, 45 и 55 кв. м. Их стоимость 2,5, 3 и 4 миллиона рублей соответственно. Цена одного квадратного метра первой квартиры будет: 2 500 000 / 30 = 83 300 рублей. Второй: 3 000 000 / 45 = 66 700 рублей. Третьей: 4 000 000 / 55 = 72 700 рублей. Средняя цена рассчитывается так: (83 300 + 66 700 + 72 700) / 3 = 74 200 рублей. Общая площадь вашей квартиры составляет 50 квадратных метров. Вычисляете стоимость объекта недвижимости: 74 200 * 50 = 3 710 000 рублей.

Можно немного увеличить стоимость в пределах 4 миллионов рублей. Значительно прибавлять не стоит, банк может не одобрить ипотеку, а уменьшать стоимость квартиры приветствуется.

2. Услуги оценочного агентства

Если вам предстоит продажа дома по ипотеке, пошаговая инструкция для продавца поможет правильно совершить сделку. Обращение в оценочное агентство для установления цены квартиры – наиболее предпочтительный и простой вариант, потому что финансовые организации больше доверяют официальным документам лицензированной компании, чем приблизительным расчетам отдельных продавцов. Для приобретения оценочного отчета требуется:

• Выбрать оценочное агентство. Лучше обращаться в фирмы, которые имеют аккредитацию в вашем банке. Вы упростите процедуру одобрения стоимости объекта недвижимости.
• Обговорить с экспертами из компании условия сделки. Стоит сообщить, для чего вам необходима оценка недвижимости, а также ознакомиться со всеми пунктами договора на услугу.
• Заключить договор и оплатить услуги фирмы. Деньги вносятся наличными или переводом на расчетный счет. Это условие оговаривается дополнительно.
• Через определенное время, обычно не больше недели, вы получите готовый отчет. В работу оценщика входит осмотр квартиры, фотофиксация. После этого составляется отчет. Если специалист не осматривал объект, документ могут признать недействительным.
• Готовый отчет вы передаете либо покупателю, либо банку. Документ предоставляется в трех экземплярах. Один – для владельца, второй – для банка, третий – для покупателя.

Читайте также: «Доход ИП для ипотеки: документы и нюансы»

Если агентство сотрудничает с банком, они сами могут передать отчет сразу в организацию. От вас лишь требуется держать на контроле этот процесс.

Шаг 2. Поиск покупателя и осмотр жилья.

После установки рыночной стоимости квартиры можно приступать к поиску покупателя. Потенциальные покупатели всегда хотят знать цену приобретаемого жилья, поэтому основная подготовка заключается в ее установлении. Продавать квартиру можно самостоятельно, либо обратиться за помощью в риелторское агентство.

1. Самостоятельный поиск покупателя

В настоящее время есть множество площадок для продажи недвижимости. Большой популярностью пользуются сайты Avito, «ЦИАН» и «ДомКлик», также есть другие интернет-ресурсы. Помимо этого, объявления размещаются в газетах, на стендах. Если пользоваться всеми рекламными площадками сразу, вероятность быстрой продажи квартиры возрастает.

Многие ресурсы предлагают платные услуги по размещению объявлений, либо необходимо вносить деньги за продвижение. Это небольшие расходы для быстрой продажи квартиры. Обычно на это требуется не более 1000 рублей.

Необходимо иметь в виду, что в Интернете много мошенников, которые захотят обманом получить от вас деньги. Также подобные сайты просматривают риелторы, которые постараются уговорить продавца воспользоваться их услугами.

2. Поиск покупателя посредством риелторского агентства

Даже если вы действуете по инструкции для продавца по ипотеке, все равно рекомендуется прибегать к услугам риелторов, если сложно самостоятельно заниматься поиском покупателей. Агентство быстро найдет клиента, но услуги экспертов стоят достаточно дорого. Обычно расходы на риелтора закладывают в цену квартиры. Стоимость услуг специалиста составляет от 2 до 5 % от цены недвижимости.

Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, тогда в числовом выражении услуги риелтора обойдутся в 100–250 тысяч рублей.

Когда находится желающий приобрести вашу квартиру, назначается время осмотра жилья. Любой покупатель заинтересован посмотреть квартиру вживую, чтобы понять, стоит ли заниматься оформлением кредита на данную недвижимость или необходимо продолжать поиски.

При осмотре квартиры покупатель просто посещает все комнаты, уточняет интересующие его моменты. Если вы планируете продажу вместе с мебелью и техникой, можно в это же время составить опись имущества.

Опись включает в себя присвоение инвентарных номеров каждому предмету, а также их детальное описание. Под перечнем ставятся подписи покупателя и продавца. Опись является приложением к договору. В дальнейшем при осуществлении сделки делают копию перечня передаваемых предметов, указывая на нем номера договора купли-продажи и других данных.

Шаг 3. Переговоры с банком.

Вопросы получения займа – это компетенция только покупателя. В частности, у него могут быть какие-то специальные условия и возможности, не имеющие отношения к продавцу. Например, при продаже квартиры по военной ипотеке. Этот пункт пошаговой инструкции, скорее, не для продавца, а для покупателя, он предполагает на этом этапе лишь минимальное взаимодействие собственника с банком. Вести переговоры с кредитной организацией должен покупатель, так как он заинтересован в оформлении кредита. Продавец может лишь контролировать процесс и наблюдать за тем, на каком этапе находится приобретатель недвижимости.

1. Выбор ипотечного продукта

Покупатель оценивает все предложения банка и выбирает подходящие условия ипотеки. Выбор ипотечных продуктов в каждой кредитной организации обычно большой, но не каждая программа подходит для конкретного заемщика.

2. Заявление покупателя

После выбора ипотечной программы покупатель заполняет заявление на предоставление кредита и передает в банк. Есть несколько вариантов для подачи заявки:

• На сайте кредитной организации очень просто и быстро можно заполнить заявление. Необходимо предоставить все требуемые данные и отправить на рассмотрение. Обычно решение выносится быстро.
• Если вы являетесь клиентом банка, можно заполнить заявление в личном кабинете на интернет-ресурсе. В этом случае используется такая же электронная форма, только заполнять понадобиться меньшее количество полей.
• В отделении банка с помощью оператора можно подать заявку на оформление ипотеки. Такой вариант подходит для тех, кто не хочет пользоваться компьютером или не имеет для этого возможностей. Для подачи документов понадобится прийти в банк, ждать своей очереди, а затем заполнять бланк заявления и анкету клиента.

После подачи заявки придется подождать некоторое время решения банка. Если от организации не поступает ответа более 5 суток, можно самим поинтересоваться состоянием заявления. Обычное время для рассмотрения заявки составляет 1–3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Шаг 4. Предоставление документов.

В обязательства продавца входит предоставление документов на квартиру покупателю и банку. Перечень бумаг, перечисленный в инструкции для продавца по ипотеке, может быть разным в зависимости от типа сделки. В него входят:

• Паспорт владельца или удостоверение личности. Данные из документа вносят в договор купли-продажи.
• Справка из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на квартиру, так как свидетельство в бумажном виде уже не выдаётся. В документе указан владелец недвижимости, а также обременения, если они есть.
• Техпаспорт на недвижимость. В нем отмечаются все перепланировки. Если изменения в конструкциях не были узаконены, то продать такую квартиру будет невозможно. Банк не выдаст кредит для приобретения этой недвижимости, и в ипотеке будет отказано.
• Правоустанавливающий документ, которым может являться договор купли-продажи, договор дарения, приватизации и другое. Владелец должен подтвердить свои права на собственность.
• Справка из управляющей компании. Подобный документ покажет, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Такая информация интересует только покупателя.
• Выписка из домовой книги. В ней указаны люди, которые прописаны в данной квартире. Бывает, что недвижимость имеет обременение в виде регистрации несовершеннолетнего гражданина, тогда жилье нельзя продать без дополнительных действий (об этом – в последнем пункте).
• Согласие супруги/супруга на продажу квартиры. Такая справка требуется, если оба супруга являются собственниками жилья. Документ должен быть заверен у нотариуса.
• Разрешение от органов опеки. Документ требуется, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок. Продать жилье без подобного согласия опеки просто нельзя.

В некоторых случаях необходимо предъявлять дополнительные бумаги. К примеру, если квартира на момент продажи сдается в аренду, покупатель может запросить договор с жильцами, чтобы удостовериться, что их можно выселить после передачи собственности.

Шаг 5. Оформление и подписание предварительного договора купли-продажи.

Если сделка совершается без участия банка, предварительный договор не требуется. Но его нужно составить в случае продажи дома по ипотеке. Пошаговая инструкции для продавца предусматривает наличие предварительного договора как дополнительной страховки сторон.

Документ не подразумевает регистрационного номера, не заверяется нотариусом и не имеет статуса и силы как удостоверяющий сделку купли-продажи. На практике покупатель и продавец оговаривают условия контракта устно, а затем составляют документ. Для финансовой организации нужно подготовить предварительный договор, чтобы можно было подать заявку на оформление ипотеки.

Для банка является принципиальным, чтобы предварительное соглашение полностью соответствовало фактическому договору. При составлении документа учтите все особенности сделки, а потом ставьте подписи под ним.

В предварительный договор включаются следующие пункты:

• Сведения о сторонах контракта.
• Данные о квартире.
• Условия договора.
• Стоимость объекта недвижимости с отдельно указанной суммой авансового платежа.
• Условия аннулирования соглашения.
• Дата и подпись.

Шаг 6. Оформление и подписание основного договора купли-продажи.

После подписания предварительного соглашения кредитная организация рассматривает заявку и выносит решение. В случае одобрения ипотеки продавец и покупатель подписывают основной договор купли-продажи. Никаких уточнений по поводу этого документа не будет, потому что он полностью копирует первоначальный контракт.

В некоторых случаях первый и основной документы могут иметь различия, если по какой-то причине прошло много времени между их составлением и потребовалось внести новые данные в договор. Любые изменения при оформлении ипотеки согласуются в обязательном порядке с финансовой организацией.

Шаг 7. Передача права собственности и окончательный расчет.

Когда договор купли-продажи будет подписан, новый владелец должен оформить право собственности на жилье. Продавец уже находится в безопасных условиях, большая часть оплаты поступит с банковского счета. Покупатель не может отказаться от выплат, потому что соглашение будет расторгнуто, продавец через суд будет вправе вернуть себе квартиру.

После совершения сделки подписывается акт приема-передачи. Происходит фактическая передача права владения от одного человека другому. В некоторых случаях в документе присутствует пункт об оплате, хотя обычно для этого существует самостоятельный документ – расписка.

Факт передачи денег подтверждает расписка. Покупатель передает продавцу только первоначальный взнос – часть от всей стоимости квартиры. Финансовые средства могут быть наличные или безналичные. Расписку нужно предоставить в банк для подтверждения выполнения обязательств покупателем. Полную оплату за недвижимость продавцу переводит финансовая организация на расчетный счет.

Возможные риски при продаже квартиры в ипотеку

Во время совершения продажи жилья и передачи права собственности владелец может не получить деньги, если покупатель окажется непорядочным. Если при продаже квартиры по ипотеке стороны действовали в соответствии с пошаговой инструкцией для продавца и покупателя, данный риск исключен, потому что здесь гарантом выступает банк, который контролирует все этапы соглашения. Финансовая организация заинтересована в продаже вашей недвижимости и выдаче кредита.

Мошенничество при заключении договора купли-продажи по ипотеке невозможно, потому что:

• в настоящее время банк не выдает деньги на руки заемщику, а сам перечисляет на расчетный счет продавца;
• есть варианты, когда покупатель заранее кладет первоначальный взнос в банковскую ячейку, откуда продавец после передачи права собственности снимает деньги;
• если по определенным причинам не все денежные средства будут переданы продавцу, договор может быть обжалован в суде, и квартиру вернут обратно владельцу.

Банк также гарантирует, что продавец не получит поддельные купюры при переводе денежных средств, банкноты проверяются в финансовой организации. При передаче первоначального взноса в бумажном варианте сотрудник банка может сразу же проверить их на подлинность.

Очень часто именно ипотека выгодна не только покупателю, но и продавцу жилой недвижимости. По большей части это относится к людям, которые не имеют специальных юридических знаний и могут допустить ошибку при заключении договора.

Мошенничество в случае заключения ипотечного договора исключено, потому что кредитные компании хорошо проверяют все предоставленные документы. В чистоте сделки заинтересован сам банк: квартира будет находиться у него в залоге несколько лет, пока должник полностью не расплатится по договору.

Читайте также: «Ипотека для зарплатных клиентов: преимущества и подводные камни»

Преимущества ипотеки:

• Бесплатные консультации экспертов в банке, грамотное оформление всей документации и соглашения о купле-продаже.
• Гарантия зачисления на расчетный счет владельца дома денег в указанный срок.
• Проверка сделки на чистоту.

Недостатки:

• Внушительный перечень документов для предоставления в кредитную организацию.
• Долгое время ожидания решения банка и продолжительный период заключения сделки.
• Высокая вероятность отказа заемщику в выдаче ипотеки и расторжение предварительного договора на продажу квартиры.

Правильно пройти всю процедуру поможет инструкция для продавца по ипотеке. Отсутствие обмана со стороны покупателей, гарантия получения первоначального взноса и остатка в обозначенный срок привлекает многих собственников.

Что нужно прописать в договоре при продаже квартиры в ипотеку

В предварительном договоре указывают объект недвижимости, его стоимость, условия и срок внесения первоначального взноса, порядок и время полного расчета, а также способ оплаты – с помощью ипотечного кредитования. В соглашении могут прописать порядок передачи помещения в пользование новому владельцу.

Для оформления фактического договора купли-продажи используют форму, предоставленную банком-кредитором. Основная информация такого соглашения – данные о квартире, сумма, порядок и время оплаты, условия передачи жилья новому собственнику. Услугами нотариуса необходимо воспользоваться, если недвижимость находится в долевой собственности. В других случаях это делать необязательно.

Во время чтения договора обращают внимание и на условия расторжения соглашения в случае невозможности клиента выполнять свои обязательства. На самом деле это достаточно важный пункт в нашей инструкции для продавца по ипотеке.

Когда происходит расторжение договора, по правилам, бывший владелец не может вернуть себе квартиру. Имущество уже передано новому собственнику и зарегистрировано на него. Продавцу его уже никто не отдаст, только если в соглашении будет указан такой пункт. В случае нечестности и обмана со стороны покупателя, расторгнувшего договор по собственной инициативе и без указания возврата квартиры, продавец может судиться за возмещение денежных потерь, но не объекта недвижимости.

Если владелец квартиры желает обезопасить себя и вернуть назад имущество, необходимо сделать в соглашении следующую запись: «В случае аннулирования настоящего договора по вине покупателя покупатель обязан вернуть продавцу Объект недвижимости, переданный по настоящему Договору».

Если не записать подобное условие, бывший владелец при нарушении собственных прав не сможет требовать в суде возврата недвижимости, только компенсации понесенного ущерба в денежном эквиваленте.

Вернуть квартиру назад с залогом можно при условии:

• расторжении договора;
• признания сделки недействительной.

Расторгнуть соглашение возможно в следующих случаях:

• Продавец и покупатель могут прийти к обоюдному решению аннулировать сделку.
• При отказе одной из сторон выполнять свои обязательства другая сторона вправе обратиться в суд. Инстанция проведет проверку и вынесет решение.
• Покупатель подаст иск на продавца, если тот не выполнил условия договора или грубо его нарушил. Например, не передал квартиру новому владельцу, не выписал из нее проживающих людей.

Суд вправе расторгнуть договор по иску одной из сторон, если обстоятельства изменились вопреки воле продавца или покупателя. В этом случае покупатель должен доказать свою непричастность к тому, что условия, при которых он приобретал квартиру, стали неблагоприятными. Просто передумать исполнять свои обязательства по договору ипотеки нельзя. К таким доводам суд не будет прислушиваться.

Договор, в котором попытаться указать на невозможность его аннулирования, не будет иметь юридической силы. Возможность расторжения соглашений прописана в законе. Отказаться от исполнения обязательств контракта возможно только в период его действия, пока не произведен полный расчет, квартира не полностью передана новому владельцу и не зарегистрирована на его имя.

Если недвижимость передана и зарегистрирована на покупателя, деньги переведены на счет, договор признается завершенным и пересмотру не подлежит. Чтобы проконтролировать этот момент, рекомендуется прописать в тексте: «Договор действует с момента его заключения и до момента полного исполнения своих обязательств сторонами».

Иногда владельцы продают непригодную для жизни недвижимость. Новый собственник обнаруживает существенные недостатки в строении и хочет расторгнуть договор с продавцом, что оказывается невозможным. При заключении сделки необходимо максимально точно прописывать состояние объекта недвижимости.

После регистрации права собственности на покупателя возникает обременение, которое при аннулировании договора вернется продавцу вместе с квартирой. У покупателя очень мало оснований для расторжения соглашения и подачи иска в суд на возврат объекта недвижимости, которое уже зарегистрировано на нового владельца. Соответственно, он не сможет вернуть квартиру, оформленную по ипотечной программе.

Бывают случаи, когда после закрытия сделки и прошествии некоторого времени одна из сторон требует признать договор недействительным. Суд просят вынести решение, что соглашения не должно было быть вообще.

При обнаружении серьезных юридических ошибок в контракте требование может быть удовлетворено. К таким дефектам относятся:

• нарушение нормы закона или нормативного акта;
• выявленная недееспособность или ограниченная дееспособность покупателя или продавца;
• заключение договора с лицом, которое не руководило своими действиями. Данное нарушение похоже на второй пункт, но существенное отличие в том, что человек психически здоров, но не осознавал своих действий в определенный отрезок времени, когда подписывал документы. Такое могло произойти вследствие приема наркотических веществ, алкоголя, старческого слабоумия, травмы и прочего;
• обнаружение несовершеннолетнего возраста одной из сторон, которая действовала без согласия родителей в момент подписания договора;
• заключение договора под воздействием угроз, обмана, сговора или других преступных обстоятельств;
• мнимая сделка, не имеющая юридических последствий, или ложный договор, созданный для прикрытия мошенничества с недвижимостью.

После решения суда о признании сделки недействительной, происходит возврат денег и недвижимости своим прежним владельцам. В таких случаях обычно квартиру отдают продавцу с обременением, а ипотека сохраняется.

Для совершения безопасных сделок проводят проверку на юридическую чистоту соглашения. Необходимо выявить и удалить все факты, которые окажут негативное влияние на действительность контракта. Проверяют:

• является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
• соответствует ли договор настоящим законодательным нормам;
• собираются ли стороны продать и купить недвижимость или только прикрыть документом оформление денежного займа;
• понимает ли покупатель свои действия относительно покупки недвижимости (часто проверяют договоры пожилых людей);
• и другие.