Что лучше: ипотека или кредит на квартиру

Приобретение собственного жилья часто невозможно без заемных средств, которые можно одолжить у родственников или финансовых организаций. И если с близкими все понятно, то, выбрав в качестве кредитодателя банк, человек неизбежно озаботится вопросом выбора между разными видами займов. Дабы понять, что лучше: ипотека или кредит на квартиру, необходимо разобраться в их специфике.

Плюсы и минусы ипотеки

Целевая долгосрочная ссуда на приобретение жилья выдается под залог недвижимости (отсюда и термин «ипотека»). То есть, ссудив заемщику определенную сумму под процент, банк гарантирует себе возврат денег, ведь в случае невыполнения обязательств залоговое имущество становится собственностью займодателя. При этом залогом может выступать как приобретаемая квартира/дом, так и недвижимость, уже являющаяся собственностью кредитополучателя, это зависит от условий кредитования и его вида.

Преимущества:

• Долгосрочность кредитования (от 5 до 30 лет).
• Низкие ставки, благодаря вхождению ипотеки в программы целевого кредитования населения и ориентации на граждан, чей доход оценивается как средний.
• Ежемесячные выплаты посильны, ведь экономический эффект для кредитора достигается за счет длительности выплатного срока.
• Есть выбор программ кредитования (и льготных в том числе): для молодых семей, военнослужащих, под материнский капитал и др. В ипотеку можно купить новую квартиру и квартиру на вторичном рынке жилья, а также долю в них, дом и объект недвижимости с земельным участком, коммерческую недвижимость.
• Солидная сумма займа, благодаря его целевому назначению.
• Минимизация рисков сделки, ведь банк проверяет недвижимость, которую планирует приобрести заемщик.
• Некоторые банки дают возможность включить в сумму займа расходы на ремонт квартиры или покупку мебели, что позволяет не оформлять еще один кредит и сэкономить на процентах.
• В качестве заемщика может выступать как один человек, так и несколько, что позволяет получить займ на более выгодных условиях (например, в большем размере или с меньшим первым взносом). Круг созаемщиков не ограничивается родственными связями, но чаще всего в их число входят совершеннолетние члены семьи.

Недостатки:

• Переплата. По итогам погашения долга перед банком в иных случаях можно констатировать, что отдано на 100, а то и двести процентов больше, чем кредитная организация перечислила продавцу недвижимости.
• Обязательный первый взнос. Чаще всего 15-30% стоимости приобретаемого объекта необходимо внести сразу, иногда первый взнос равен 10%, но все равно сумма весьма значительная.
• Обязательное страхование купленной недвижимости. С одной стороны, страховка позволяет гарантировать возврат денег, если произойдет страховой случай, но с другой существенно увеличивает переплату.
• Невозможность оплатить сопровождение сделки (услуги риелтора и юриста) за счет ипотечных средств.
• Серьезные требования к заявителю. Требуется сформировать пакет документ, подтвердить статус, если планируется получить специальную ипотеку. Решая, что лучше: ипотека или кредит на квартиру, отзывы клиентов о банках нужно изучить обязательно. Чужой опыт может быть весьма полезен, ведь далеко не каждая заявка одобряется банком, заемщик должен соответствовать целому ряду требований, к общему перечню которых каждая финансовая организация может добавить и свои критерии. А вот документацию по недвижимости чаще всего заявитель просто передает в банк, оформляет ее продавец.
• Не все продавцы согласны на стандартную схему расчетов, хотя их права защищены ипотечным договором. Обычно покупатель передает продавцу первый взнос, формируемый за счет собственных средств будущего владельца, после чего происходит регистрация права собственности. Получив документ из регистрирующих органов (через 3-5 рабочих дней), новый собственник (он же заемщик) передает закладную в банк, который переводит оставшуюся сумму на счет продавца.
• Если в качестве созаемщиков или поручителей привлекаются пенсионеры либо люди предпенсионного возраста, вероятнее всего срок кредитования уменьшится, что приведет к увеличению суммы ежемесячного платежа.
• Необходимость посещать МФЦ для снятия обременения, куда предоставляются гарантийное письмо банка и экземпляр закладной с отметкой о погашении долга. Только через определенное время гражданин получит выписку из ЕГРН, где будет запротоколировано его право собственности на недвижимость уже без обременения.
• Приобретенная недвижимость в обязательном порядке оформляется в собственность заемщика или созаемщиков, в число собственников могут быть включены и их несовершеннолетние дети. При этом сделать владельцем исключительно ребенка или третье лицо, не входящее в перечень созаемщиков, недопустимо.
• Залоговое обременение на недвижимость. Объект ипотечного залога остается в собственности заемщика, но распорядиться им человек не может до момента снятия обременения после полного погашения кредитных обязательств.
• Требуется разрешение органов опеки, если владельцами покупаемой квартиры становятся, в том числе, дети, не достигшие 18-летнего возраста. Органы опеки и попечительства должны дать согласие на передачу недвижимости в залог. Если созаемщики не выполнят свои обязательства, недвижимость будет отчуждена в пользу кредитора. При этом не будет иметь значения, что для детей данный объект – единственное жилье.

Выбирая вариант ипотечного займа, обратите внимание, что нередко банки считают возможным кредитовать только покупку новых квартир.

[offerIp]

Кредит на квартиру

Это нецелевой заем, выдаваемый физическому лицу, не требующий залога. Купленная с привлечением кредитных средств квартира или другая недвижимость останется у владельца, даже если он не выполнит свои обязательства перед банком.

Преимущества:

• Переплата меньше, поскольку срок кредита небольшой, а ежемесячные платежи, напротив, высокие.
• Быстрый ответ банка. Заявки рассматриваются оперативно.
• Смягченные требования к заявителю (пакет документов по объему уступает ипотечному).
• Оформление на одного заемщика, отсутствие необходимости страховки и внесения первого взноса, семейный статус не влияет на возможность одобрения заявки.
• Право распоряжаться недвижимостью не зависит от того, погашен кредит или нет.
• Кредит помогает решить жилищный вопрос, позволяя приобрести именно то жилье, которое нравится заемщику.

Недостатки:

• Недолгосрочность (выдается на 3-5 лет).
• Как следствие первого пункта – высокие ежемесячные платежи.
• Процентная ставка выше, чем по ипотеке.
• Ограниченность суммы. Если требуется большой займ, то ипотека выгоднее.
• Риски – на собственнике, и это плата за отсутствие страховок недвижимости, жизни и титула прав.
• Некоторые банки настаивают на страховке по утрате заемщиком трудоспособности, которая в качестве банковского продукта стоит значительно дороже, чем оформленная у профессиональных страховщиков.
• Необходим высокий доход, чтобы ссуду одобрили. Причем, лучше всего, если заработок стабилен и гарантирован на срок погашения кредита, чтобы не возникало проблем с ежемесячными взносами.

Что проще взять: ипотеку или потребительский кредит

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потребуется предоставить банку массу документов, каждый из которых будет тщательно проверяться. При обращении за потребительским кредитом документов понадобится значительно меньше, но проверяться они будут не менее скрупулезно. Однако при ипотечном кредитовании времени все равно уйдет больше, потому что серьезная проверка предстоит и объекту недвижимости, который потенциальный заемщик планирует приобрести.

Из чего будет состоять пакет документов при обращении за заемными средствами?

Чтобы оформить ипотеку, необходимы:

• заявление (заполнить онлайн либо в банке);
• копия паспорта и второго документа, которым могут быть страховое пенсионное свидетельство, водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ плюс налоговая декларация либо справка по банковской форме для предпринимателей;
• копия трудовой книжки;
• если приобретаемая квартира станет залоговым имуществом, то необходимо приложить: копию паспорта продавца; документ, подтверждающий право собственности; техпаспорт квартиры; кадастровый паспорт; оценка квартиры специализированной организацией; выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, залогов и арестов;
• если в залог передается недвижимость, уже находящаяся в собственности, пакет документов будет состоять из: выписки из ЕГРН (срок ее действия законом не оговорен, но рекомендуется, чтобы документ был не старше 1 месяца); отчета об оценке рыночной стоимости имущества (актуален 2 месяца); технического паспорта; выписки из лицевого счета, подтверждающей отсутствие зарегистрированных граждан в квартире; нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на передачу недвижимости в залог.

Страхование – еще одна расходная статья. Обязательство заемщика страховать недвижимость, передаваемую в залог банку, зафиксировано законом. Но кредитные организации часто навязывают клиенту страховку жизни, здоровья, трудоспособности и даже титула (т.е. риска утраты права на имущество). Если заемщик отказывается, кредитор может изменить условия договора (например, в части увеличения процентов).

И получается, что необязательные страховки, существенно увеличивающие сумму кредита, клиенту оказываются выгоднее, чем выплаты увеличенных процентов.

Что касается сроков, то титул страхуется первые три года, а жизнь и здоровье, как и сам объект залога – до окончания срока ипотечного договора. Но так как с каждым годом долг уменьшается, будет сокращаться и стоимость страховки.

Между прочим, потребительское кредитование тоже не обходится без страховок, и там они значительно дороже.

Нюансы выбора

1. Налоговый вычет. 

Потребительский кредит не позволяет заработать, а ипотека дает такую возможность на законных основаниях. В законодательстве РФ предусмотрен возврат суммы налога на доходы физлиц при покупке квартиры. Для этого нужно собрать документы, список которых есть в налоговой инспекции. Туда же потом следует направить документацию.

Для расчета берется не только сумма, уплаченная продавцу, но и проценты, которые заемщик платит банку. Недостаток системы один – ограничение возвращаемой суммы. Сегодня максимальный налоговый вычет за квартиру составляет 260 тысяч рублей. При покупке квартиры в ипотеку к этой сумме можно прибавить еще 390 тысяч – это максимум, который может быть возвращен за уплаченные банку ипотечные проценты.

2. Дополнительные нюансы. 

Дополнительные услуги – это то, что довольно часто предлагают в банках в «довесок» к основному продукту. Казалось, самое сложное – решить, что лучше:  кредит или ипотека. Но теперь перед заемщиком встает очередная проблема: соглашаться на страховку при оформлении кредита или нет. Финансовую организацию понять можно – она таким образом страхует риск остаться без выплат, если с заемщиком что-то произойдет.

Страховщик возместит банку понесенные убытки и тем самым освободит вашу семью от необходимости общаться с банковскими служащими и коллекторами. Воспользоваться услугой или отказаться – решать вам, навязывать ее кредитная организация не имеет права. Тем не менее, на практике довольно часто встречаются случаи, когда страхование включается в условия кредитования, а банк не рассматривает заявки тех, кто отказывается от услуги.

При этом речь может идти о страховании:

• приобретаемой недвижимости;
• жизни и здоровья заемщика.

Придирчивая проверка квартиры, дома и другой недвижимости, приобретаемой на ипотечные средства, многих заемщиков раздражает. Понятно, что служба безопасности банка заботится, в первую очередь, о качестве залога, но ведь и покупателю это дает уверенность: на квартиру не наложены ограничения, она не принадлежит третьим лицам, которые вполне могут явиться однажды на ваш порог с законным требованием вернуть им жилье.

И вновь начнутся поиски квартиры, которая в конечном итоге должна удовлетворить банк по всем параметрам, но при этом еще и вам понравиться. К числу дополнительных нюансов относятся также расходы, которые изначально вы могли не планировать.

3. Кому принадлежит жилье. 

Казалось бы, приобретая квартиру и другую недвижимость в ипотеку, человек становится ее собственником – это одно из обязательных условий. Но в реальности право собственности зафиксировано только на бумаге, на которой, кстати, одновременно появляется и отметка о том, что приобретенный объект находится в залоге у кредитора. По сути, именно банк является владельцем недвижимости, с которой заемщик не имеет права совершать никаких сделок: ни продавать, ни дарить, ни прописывать других людей. Кредитная организация может установить и дополнительные ограничения, действующие до момента снятия залогового обременения.

При покупке в кредит гражданин приобретает в собственность квартиру, которая никакого отношения к банку, выдавшему ссуду, не имеет. Покупатель становится собственником жилья и по документам, и на практике.

4. Примеры расчётов. 

Если на квартиру не хватает совсем немного, а налоговый вычет уже использовался, то лучшим вариантом будет потребительский займ. Но если необходимо освоить маткапитал, без ипотеки не обойтись.

Размер ежемесячных платежей – важнейший аспект, который нужно учитывать при выборе. Оптимальным вариантом является сопоставимость взносов с арендной платой за приобретенную недвижимость. При ипотеке платежи ниже, чем при крупном потребительском кредите, когда нужно быть уверенным в своей платежеспособности, как минимум, до конца действия кредитного договора.

Какова цель кредита, его сумма, период выплат – оцените все составляющие. Кредит оформляется на покупку квартиры/дома? В таком случае ипотека подходит больше, особенно если привнести в нее два основных плюса потребительского кредита в виде меньшей итоговой переплаты и отсутствия первоначального взноса. Кроме того, можно использовать оба варианта, взяв кредит на приличный первоначальный взнос, обеспечив тем самым более выгодные условия ипотеки. Если грамотно все рассчитать, то вполне может оказаться, что два разных кредита выгоднее, чем одна ипотека без первого взноса.

Кстати, проблему выплаты первоначальной суммы можно решить за счет участия в программах, субсидируемых государством. В таком случае кредитная организация получает взнос от уполномоченной структуры либо вообще не требует его, это зависит от условий программы.

Есть вариант приобретения квартиры по цене ниже рыночной, когда продавец готов уступить те самые 10-15%, которые обычно и требуются на первый взнос. Тогда сумма кредита составит 80-85% от рыночной цены недвижимости, значит, в покупку можно будет не вкладывать собственные средства. Вариант отличный, но достаточно сложно применимый на практике. Во-первых, не так просто найти подходящее жилье с такой скидкой, во-вторых, нужно будет уделить еще более пристальное внимание безопасности купли-продажи. Юристов банка будет недостаточно для ее сопровождения, нужно будет привлечь независимых специалистов, чтобы снять риск признания сделки заключенной под давлением, невыгодной для продавца и проч.

Проблема переплаты может быть снята посредством досрочного (или частично досрочного) гашения при наличии такой возможности. Переплачивая по 20-30 тысяч ежемесячно, можно существенно сократить итоговую ипотечную нагрузку. Ипотечная ставка и ежемесячная выплата меньше, а сроки и сумма больше, чем у потребительского кредита.

Пример. Ссуда оформлена на год по ставке 10%. Переплата за год –  5,5 % от исходной суммы. 27,5% составит переплата, если кредит взят на 5 лет. 93% — переплата за 15 лет. К 30 годам процент будет приближаться уже к 200. За потребительский кредит под 18 % за пять лет переплатите в два раза больше, чем с ипотекой – 52%.

Другой вариант: миллионный потребительский кредит под 18 % годовых рассчитан на 5 лет с ежемесячной выплатой в 25 400 рублей, по итогам переплата составит более полумиллиона. И тот же 1 млн рублей, взятый в ипотеку под 10 % на 20 лет. Внося те же 25 400 плюс дополнительные средства, окончательный расчет с банком вы произведете через 4 года, при сокращении переплаты на 300 с лишним тысяч рублей!

Выводы

Ориентируясь на размер ссуды и период выплат, вы сможете лично для себя решить, что лучше: ипотека или потребительский кредит на квартиру. Если в наличии есть 85-90% от цены планируемого к покупке жилья или реальная перспектива получения суммы такого размера (например, от продажи имеющейся недвижимости), оптимальным вариантом станет оформление потребительского кредита. Оставшиеся 10-15% можно выплатить быстрее, чем за несколько лет, поэтому и переплата на процентах огромной не будет.

Нет необходимости в формировании пакета документации, заказывать и оплачивать оценку, согласовывать с банком свой выбор квартиры и т.д. Расходы на ипотеку в данном случае могут нивелировать выгоду от пониженной процентной ставки.

Если же собственных средств хватает на оплату половины суммы или чуть больше и погасить долг моментально не получится (расчет на 3-4 года), лучше обратиться за ипотекой, поскольку обычный кредит грозит существенной переплатой по процентам.