Ипотека на частный дом: условия и нюансы

Приобретенная на средства ипотечного займа квартира – явление нередкое. Но многие в мечтах о собственном жилье видят не жилплощадь в многоэтажке, а собственное строение за городом или в его черте. И у потенциальных собственников сразу возникает немало вопросов: чем отличаются ипотека на частный дом и аналогичный заем на квартиру, где лучше оформлять такой кредит, как нужно действовать, чтобы повысить шансы на одобрение заявки банком. Обо всём этом расскажем в статье.

Можно ли взять ипотеку на частный дом

Ипотечный кредит на квартиру – продукт, представленный в линейке абсолютного большинства банков. Финансовые организации одобряют не каждую заявку, придирчиво относятся к проверке недвижимости – предмета ипотеки, предъявляют серьезные требования к заемщику. Но всё же именно ипотечные займы позволяют многим семьям решить «квартирный вопрос». Внеся первый взнос, люди становятся обладателями собственного жилья, а право полного распоряжения им получают после снятия залогового обременения.

А вот с кредитами на покупку частного дома дело обстоит несколько иначе. Низкая ликвидность такой недвижимости существенно повышает риск для банка, поэтому далеко не все кредитные организации готовы выдавать кредиты на приобретение частного или загородного строения.

Квартиру продать быстрее и проще, особенно в новостройке. Естественно, банкам выгоднее предоставлять именно такой вид кредитов. Но и игнорировать клиентский спрос на займы для приобретения частного строения финансовые организации не могут, поэтому включают данную разновидность кредитования в перечень своих предложений, но одновременно выдвигают особые условия для её получения и повышают проценты.

Список кредитных организаций, выдающих ипотеку на частный дом, приведем ниже. Пока же рассмотрим условия, выдвигаемые банками к заемщикам, желающим привлечь кредитные средства на покупку частного строения. Одно из главных требований – наличие залоговой недвижимости.

При этом совсем не обязательно залог оформляется на приобретаемый частный дом. Даже наоборот, для банков предпочтительнее наложить обременение на квартиру, стоимость которой соизмерима с суммой кредита. Если заемщик предоставляет в качестве залога квартиру в городе, он тем самым существенно повышает свои шансы на одобрение заявки (данные статистики по выданным займам тому подтверждение). Также с большой неохотой банки принимают в качестве залога землю.

[offerIp]

Отличительной особенностью рассматриваемого вида кредитования является возможность направления средств как на покупку готовой частной «резиденции», так и на строительство особняка. В обоих случаях земельный участок должен быть собственностью заемщика – это второе требование, выдвигаемое банками к желающему получить ипотеку на частный дом.

Плюсы и минусы ипотеки на покупку частного дома

Преимущества целевой ссуды на приобретение дома:

• нет необходимости в единовременном внесении огромных сумм из собственных средств;
• возможность оформить налоговый вычет;
• сумма покупки не облагается подоходным налогом;
• можно досрочно произвести расчет по долговым обязательствам.

Недостатки:

• чтобы не допускать просрочек, нужно быть уверенным в своём доходе на весь период действия кредитного договора;
• 80-100 % итоговой переплаты;
• трудоемкий процесс формирования пакета документов;
• к заемщику предъявляются строгие требования.

Что выгоднее: потратить ипотечные средства на приобретение готового частного дома или вложить их в строительство? Вопрос сложный, и решать его нужно индивидуально, исходя из желаний и возможностей заемщика. Приобретая частный дом в кредит, необходимо из собственных средств заплатить первоначальный взнос, тщательно оформить документы и так далее.

Виды и нюансы ипотеки на частный дом

1. Готовый вариант или строительство?Если приобретать уже введенный в эксплуатацию частный дом, то процентная ставка по кредиту будет ниже. К тому же можно стать участником специальной ипотечной программы, в рамках которой будут предоставлены различные льготы (например, военнослужащим или молодым семьям).Если приобретаемый частный домик – единственное жилье, которое становится и залогом для банка, это кратно повышает риск остаться «на улице». В случае возникновения в жизни заемщика определенных обстоятельств, приводящих к неплатежеспособности, недвижимость будет реализована для возмещения банку долговых обязательств клиента.

   Можно вложить заемные средства и в покупку земельного участка для возведения частного строения по своему плану. В этом случае действует строгий запрет на использование будущей постройки в коммерческих целях, то есть ипотечный кредит можно получить на строительство исключительно жилого помещения. Процентная ставка будет выше, зато жилье можно сделать таким, как хочется, да и сэкономить на его себестоимости вполне возможно.

2. Реконструкция частного строенияЕщё одна разновидность ипотечной ссуды, средства которой могут быть использованы на замену изношенной конструкции (если требуется частичный ремонт), надстройки к коттеджу или его полную перепланировку, а также возведение дополнительных построек. При этом частный дом должен быть собственностью заемщика.В качестве залога может выступать как само строение, так и участок земли. Его ценность тем выше, чем ближе к городской черте он находится. При этом важно, чтобы залоговая недвижимость не соседствовала с загрязняющими окружающую среду предприятиями.

Требования и условия ипотеки на частный дом

1. Банковские требования к ипотечной недвижимости.  

Квартиры в новостройках – желанный залог для банка, ведь, в случае возникновения у заемщика трудностей, с реализацией такой недвижимости не возникает проблем. Если клиент не может выплачивать ссуду или отказывается от своих обязательств, финансовая организация продает жилье через аукцион и возмещает свои расходы. С частными строениями сложнее: они менее ликвидны, что повышает риски банка и приводит, соответственно, к повышению процентной ставки по ипотечному кредиту на частный дом. Однако существуют программы, участие в которых позволяет заемщикам сэкономить на выплатах.

Можно обратиться за кредитом, предложив в залог банковской структуре жилье, аналогичное по стоимости частному строению, которой планируется приобрести.

Максимальная сумма ипотечного кредита на частный дом не превышает 70-85 % его стоимости. При рассмотрении заявки финансовая организация учитывает множество аспектов: оценочную стоимость, месторасположение и степень удаленности от центра города или границ крупного населенного пункта, инфраструктуру в районе постройки. В общем, вероятность одобрения займа на новый, расположенный в центре города частный дом из кирпича с подведенными коммуникациями значительно выше, чем если предметом ипотеки выступает деревянное строение в пригороде, построенное десятилетия назад.

Материалы, частные и загородные коттеджи из которых могут быть оформлены в ипотеку:

• дерево;
• брус;
• кирпич;
• газо- и пенобетон;
• с деревянными перекрытиями;
• каркасные строения.

Материалам фундамента, опор и несущих стен уделяется особое внимание. Частный кирпичный коттедж на бетонном фундаменте более долговечен, чем деревянное строение на насыпном основании, и эксплуатироваться может значительно дольше, что означает его большую ликвидность. А требование к быстрореализуемости объекта залога становится основным на период действия ипотечного договора.

Таким образом, получается весьма внушительный список требований, соответствовать которым в полном объеме заявителю проблематично. Ещё более осложняется ситуация, если заемщик желает оформить ипотеку на объект первичного рынка жилья. Финансовой организации в таком случае требуется скрупулезно оценить юридические и строительные риски, которые всегда выше, чем при покупке вторичного жилья. Соответственно, часто заемщику отказывают в выдаче ипотечного займа на частный дом.

Если у заемщика возникают проблемы с выплатой кредита, недвижимость продается. А спрос на частные строения ниже, чем на квартиры.

Человеку, решившему приобрести в ипотеку частный дом, стоит внимательно изучить требования разных банков, которые размещаются на официальных порталах финансовых организаций. Там же можно найти калькуляторы и самостоятельно рассчитать сроки погашения долговых обязательств, ежемесячный платеж для разных процентных ставок и проч.

2. Банковские требования к заемщикам. 

За ипотечным займом на покупку частного строения могут обратиться граждане РФ, которые должны быть:

• не младше 21 года на момент подписания договора ипотеки и не старше 65-75 на день внесения последнего платежа;
• в обязательном порядке трудоустроены;
• зарегистрированы (постоянно или временно) в регионе выдачи кредита;
• если уровень дохода не позволяет рассчитывать на требуемую сумму займа, заявитель может привлечь созаемщиков.

Возможна ли ипотека на частный дом без первоначального взноса

Да, получить такой вид ссуды реально. Но повышенный риск невозврата приводит к тому, что это возможно:

• на менее лояльных условиях;
• предоставив дополнительное обеспечение;
• соответствуя более жестким требованиям банка;
• застраховав ответственность.

Виды ипотеки, в которых можно обойтись без первого взноса:

• при привлечении средств материнского капитала;
• ипотека для молодых семей;
• ипотечные ссуды для военнослужащих.

Ипотека на строительство частного дома

Специфика ипотеки на строительство частного дома в следующем:

• первый взнос не менее 25 %;
• строительство ведется по индивидуальному проекту;
• все траты должны быть подтверждены документально;
• необходима смета и договор подряда;
• средства перечисляются частями на основании заявления клиента, подтвержденного расходными документами;
• требуется залоговое обеспечение кредита (привлекаются поручители либо оформляется залог на иную недвижимость) до момента регистрации права собственности на строящийся частный дом.

Оформляя ипотеку на строительство частного жилья, заемщик получает возможность создать дом своей мечты и одновременно берет на себя серьезную ответственность. Нужно адекватно оценить свои силы, просчитать риски, оценить плюсы и минусы. Чем тщательнее будут проанализированы все нюансы, тем более выгодные условия по кредиту можно обеспечить себе.

Банк не очень любит кредитовать заявителей, желающих вложиться в строительство, ведь различные нюансы (например, особенности оформления права собственности) повышают риски.

Главное отличие ипотеки на готовое жилье от кредита на покупку строящейся недвижимости кроется в виде залога – основного условия ипотеки. На недостроенную квартиру нельзя наложить залоговое обременение, полноценным залогом она станет только после сдачи её в эксплуатацию и оформления права собственности заемщика.

А на этапе строительства заемщик может предоставить банку только право требования на недвижимость, прописанное инвестиционным договором или договором долевого участия.

Как оформить ипотеку под частный дом: документы и этапы

1. Чтобы купить в ипотеку частный дом, необходимо:

• выбрать банк и программу;
• сформировать пакет документов, в который обычно входят:
• паспорт;
• справки 2-НДФЛ или по утвержденной кредитором форме, для зарплатных клиентов – выписка со счета;
• копия или выписка из трудовой книжки и так далее.

• передать бумаги в банк, где заявителю выдадут бланк анкеты, которую нужно заполнить;
• в течение 2-5 рабочих дней кредитная организация будет оценивать кандидатуру заемщика;
• в случае одобрения заявки – заключить предварительный договор купли-продажи, продавцу передается аванс;
• заказать оценку частного строения и участка под ним;
• представить банку документы по выбранной недвижимости, которые будут изучаться максимум 10 рабочих дней;
• в случае положительного ответа финансовой организации – заключить основной договор купли-продажи, покупатель передает продавцу первый взнос из собственных средств;
• зарегистрировать сделку;
• после регистрации права собственности средства ипотеки перечисляются продавцу;
• заключить договор страхования;
• документы, подтверждающие переход права собственности и оплату страховки, передать банку.

Страховка оформляется на коттедж, земля страхованию не подлежит. На добровольной основе оформляется страховка жизни и титула прав. Если же заемщик принял решение оформить такой полис, то ставка по кредиту, скорее всего, будет снижена.

Скидку с процентной ставки могут получить также зарплатные клиенты банка.

Одобрение по заявке может быть ограничено. Так, в Сбербанке срок действия согласия на выдачу ипотеки под частный дом составляет 90 дней.

Чтобы купить особняк с привлечением ипотечных средств, лучше всего выбирать недвижимость с готовыми документами: отмежеван участок, узаконены перепланировки и прочее.

Срыв заключения сделки в установленные сроки требует повторной подачи заявки на ипотеку и прохождения цепочки всех шагов сначала.

2. Как купить в ипотеку частный дом с земельным участком. 

Потребуются:

• свидетельство о праве собственности (с 2016 года не выдается, подтверждать право нужно выпиской из ЕГРН);
• документы-основания возникновения права собственности (договоры купли-продажи, дарения, мены и тому подобное);
• кадастровый паспорт;
• поэтажный план строения и экспликация (могут входить в техпаспорт).

Обязательным документом является оценка особняка и земли.

От продавца потребуются нотариально оформленное согласие супруга на продажу строения (если супруг не является совладельцем недвижимости, но право собственности возникло в период брака), брачного договора (если таковой продавцом заключался), свидетельство о браке.

Если есть несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие на сделку органа опеки.

Разные банковские структуры, учитывая специфику договора и особенности кредитования в каждом частном случае, могут запросить дополнительную документацию.

Рекомендации тем, кто желает купить частный дом в ипотеку

Покупая частный дом в ипотеку, необходимо предварительно:

1. Проверить юридическую чистоту объектов (особняка и земли) и продавца. К этому можно привлечь юриста, который сможет оценить все нюансы.
2. Уточнить категорию земли и вид разрешенного использования, исходя из которых формируются условия кредита.

Внесение первого взноса из собственных средств – стандартное условие ипотечного кредитования. Десятипроцентный взнос – оптимальное решение, но при покупке частного строения такие условия вряд ли будут предложены. Ведь его ликвидность ниже, чем квартиры в новостройке, покупку которой банки кредитуют охотнее. Квартира в новой многоэтажке, становящаяся залогом по кредиту, позволяет финансовой организации гарантировать себе возврат средств, даже если заемщик окажется в трудном положении и не сможет выполнять свои долговые обязательства. Жилье будет реализовано, деньги возвращены банку.

А вот частный дом реализовать сложнее. Поэтому покрывать свои возрастающие риски банки стремятся за счет повышения процентной ставки.

Залогом может стать другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика, стоимость которой не меньше покупаемого частного строения.

При этом максимум средств, которые можно получить в рамках ипотеки, составит 70-85 % стоимости частного дома.

Что касается покупки долей, то это возможно в том случае, если заемщик выкупает оставшуюся часть строения, тогда как остальные квадратные метры уже являются его собственностью. Но значительно легче приобрести отдельный частный дом.

Сейчас банки активно внедряют механизм кредитования покупки таунхаусов. Клиентский спрос растет, кредитные организации вынуждены реагировать.

Установление фактических границ надела (межевание) должно быть проведено заранее. Банковская структура будет проверять не только соответствие документов, но и межевание непосредственно «на земле».

Если процентная ставка низкая, следует уточнить, какие комиссии взимаются за:

• работу с документацией и выдачу кредитных средств;
• банковское сопровождение;
• безналичный перевод.

Больше шансов на получение займа у клиентов, готовых оплатить более 15 % от строительной сметы частного дома.

Подходить к решению о получении ипотеки нужно ответственно. Честность и надежность кредитора – одно из главных условий, которое обеспечит спокойствие не только в плане финансов, но и на уровне психологии. Привлекательный небывало низкий процент может обернуться серьезными проблемами со скрытыми комиссиями, массой дополнительных платежей и, вполне возможно, приведет к потере частного дома.

Действительно надежные банки не станут искусственно занижать процент (и завышать, кстати, тоже), а их условия по кредитам доступны для изучения.

Какие банки дают ипотеку на частный дом

В крупных банковских организациях займы на приобретение жилья выдаются по нескольким программам, в рамках которых можно привлекать средства субсидий из бюджетов разных уровней. Поэтому не нужно сомневаться, дают ли ипотеку на частный дом молодой семье или под материнский капитал. Конечно, дают! Но предварительно стоит ознакомиться с условиями банков, чтобы выбрать оптимальные.

Как оформить налоговый вычет при получении ипотеки на частный дом

Имущественный налоговый вычет, согласно одноименной статье Налогового кодекса РФ, представляет собой возврат части средств, затраченных на приобретение жилья (и частного дома в том числе), за счет уплаченного работодателем налога на доходы физлиц. Ежемесячно 13 % зарплаты работника отчисляются в бюджет. В случае приобретения в ипотеку частного дома налогоплательщик имеет право обратиться за вычетом.

При этом рассчитывать на его получение могут не только граждане РФ, но также работающие по трудовому договору нерезиденты, с зарплаты которых удерживается налог в пользу бюджета.

Целевой характер займа (то есть деньги потрачены действительно на покупку готового или строящегося частного дома) позволяет оформить вычет не только на тело кредита, но и на выплачиваемые проценты.

Оформляя потребительский кредит, рассчитывать на получение вычета по процентам нельзя, даже если ссудные средства были потрачены на покупку жилья.

Особые требования предъявляются и к назначению недвижимости: если она является коммерческой, то на вычет рассчитывать не приходится.

Какие аспекты учитываются при расчете суммы вычета:

• Может быть осуществлен возврат не более 13 % стоимости ипотечного жилья.
• Годовая сумма вычета – не более суммы уплаченного за год НДФЛ.
• Если недвижимость приобретена до 2008 года, база для расчета вычета не будет превышать 1 миллион рублей, до 2014 года – лимит составляет 2 миллиона рублей, после 2014 года – не более 3 миллионов рублей. Этими предельными суммами ограничивается стоимость жилья, с которой можно получить вычет.
• Право неоднократно обращаться за вычетом возникло у россиян с 1 января 2014 года, до этого возврат средств можно было осуществить единожды. База ограничивается 2 млн рублей (проценты не учитываются).
• Возврат процентов по ипотеке возможен, если дом куплен до 1 января 2014 года.

Что делать, если поступил отказ в ипотеке на частный дом

Кажется, до исполнения мечты рукой подать, но из банка приходит отказ. Не стоит сразу сдаваться, нужно искать альтернативу, в качестве которой может выступить другой банк или другой вид займа.

Опять не получилось? Нужно поискать посредников, готовых взять на себя все проблемы с оформлением ипотеки. Разумеется, за свои услуги они возьмут процент от сделки, зато заявка будет составлена грамотно, пакет документов собран качественно.

Мечтаете о частном доме, сидя в своей квартире на шестом этаже? Попробуйте предложить банку в залог именно её. Получив ипотеку, стройте или покупайте коттедж, а жилье в городе потом будет продано, на вырученные средства произведен полный расчет по кредиту. Залогом может являться другая недвижимость заемщика или автомобиль. В конце концов, есть ещё и потребительские займы.

Когда строящийся дом уже можно оформить в собственность, есть вариант сделать его залогом и получить ссуду на ремонт (некоторые банки предлагают такую ипотеку, как частный вид кредитования).

Ну и крайний вариант: отсрочить приобретение частного дома до лучших времен, которые обязательно наступят. Быть может, скоро последует повышение в должности с сопутствующим увеличением зарплаты или баснословная премия, которую можно потратить на первый взнос. Вполне возможно, что банки будут вести конкурентную борьбу за заемщиков, желающих приобрести в ипотеку частный дом. Это приведет к понижению процентных ставок и уменьшению первых взносов.

Сегодня купить с помощью ипотечного займа квартиру значительно проще, чем загородный коттедж. Но не далек тот день, когда ссуды на частные дома будут выдаваться банками так же массово. Тогда на вашем пути к исполнению мечты о собственном просторном особняке больше не будет препятствий!