Лого https://www.papabankir.ru
Адрес: ул. Ефремова, д. 20, этаж 1, пом. 1 119048 Москва,
Телефон:+7-951-109-02-51,

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы оформления сделки

Как продать квартиру в ипотеке
(2 оценок, среднее: 4,50 из 5)
Загрузка...
Добавить в закладки
28
Поделиться: Поделиться

Если квартира куплена в ипотеку, на нее налагается обременение, действующее  до тех пор, пока не выплачен кредит. Многие думают, что невозможно совершать какие-либо сделки с недвижимостью до момента снятия обременения, однако это не так. В этом материале речь пойдет о том, как продать квартиру в ипотеке.

Из этой статьи вы узнаете:

  • Кто обычно покупает и продает квартиры в ипотеке
  • Какие существуют способы продажи квартиры в ипотеке
  • Чем рискует продавец и покупатель при продаже квартиры в ипотеке

Кто покупает и продает квартиры в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке

Главный документ, который регулирует вопросы ипотечного кредитования, – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998. В статье 29 говорится, что владелец ипотечной квартиры имеет право использовать недвижимость по прямому назначению: жить в ней самому, сдавать ее в аренду, регистрировать в ней кого-либо.

Однако можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку? Сделать это уже сложнее. Согласно статье 37 ФЗ-102, квартира может быть продана только с согласия банка, выдавшего кредит на ее приобретение. Соответственно если вы хотите совершить сделку по продаже недвижимости, необходимо первым делом сообщить об этом банку. Без его согласия на продажу сделка будет оспорена, квартира может быть отчуждена в пользу банка (статья 301 Гражданского кодекса РФ).

Причин, по которым люди продают квартиры, находящиеся в залоге у банка, много. Вот самые распространенные:

  • Финансовые трудности, не позволяющие вносить крупные ежемесячные платежи по кредиту. Это может быть связано с потерей работы или других источников дохода.
  • Желание продать квартиру в ипотеке и купить другую – большего метража или в другом районе – словом, каким-либо образом улучшить жилищные условия. Учитывая снижение процентных ставок в области ипотечного кредитования, люди часто задумываются о том, чтобы продать существующую квартиру, возможно даже получить определенную прибыль и купить более подходящее жилье.
  • Бытовые или семейные сложности. В ходе проживания в квартире люди могли понять, что она им не подходит по ряду обстоятельств (к примеру, неразвитая инфраструктура района, неудовлетворительное качество строительства, плохие соседи, шум от дороги). Кроме того, семья могла распасться, в результате чего возникла необходимость разделить имущество.

В большинстве случаев квартиры с обременением продаются по ценам ниже средних по рынку. Риелторы очень заинтересованы в таких предложениях, ведь они могут принести им существенную прибыль, часто за ипотечные квартиры они платят вперед. Существует услуга срочного выкупа, когда цена квартиры понижается примерно на 20-30 процентов относительно ее реальной стоимости и быстро продается.

Вообще чтобы без проблем продать или купить  квартиру с обременением, очень важно работать с опытным и грамотным риелтором. Ведь это довольно непростой с юридической точки зрения процесс. Да, специалист хорошо зарабатывает на таких сделках, то есть на его услуги придется потратиться, но и покупатель может сэкономить приличную сумму (к примеру, около  10 процентов от среднерыночной цены недвижимости). Не стоит думать, что ипотечные квартиры никто не рискует покупать – такие люди есть, и у них есть своя выгода.

Особенно легко удается продать  квартиры в домах, которые имеют какие-то преимущества по сравнению с остальными. Это может быть качество строительства, отличное расположение и т.д.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку: 2 простых способа

  1. Продать квартиру после погашения долга перед банком Погашение долга перед банкомКогда задают вопрос, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, напрашивается самый очевидный ответ – можно, полностью погасив долг перед банком (досрочно) и выведя квартиру из-под обременения. Это самый прозрачный и простой способ.Чтобы это сделать, нужно пойти в свой банк и выяснить на каких условиях происходит процедура досрочного погашения кредита. В кредитном договоре эти моменты тоже должны быть прописаны. При досрочном погашении ипотеки банк должен сделать перерасчет, сумма долга при этом изменится. Но выгода зависит от условий кредитования, от того, каким образом вносились ежемесячные платежи. Если они не превышали сумму, обязательную к уплате каждый месяц, а также выплачивались не более пяти лет, то долг по кредиту не будет значительно уменьшен, ведь в первую очередь выплачиваются проценты. А вот если вы ежемесячно вносили большие суммы, превышающие минимальный платеж, то остаток долга может быть уменьшен довольно сильно. После выплаты полной суммы банк обязан отдать вам закладную (в этом документе прописаны условия сотрудничества с финансовой организацией).

    В разных банках условия досрочного закрытия ипотеки могут отличаться. В Сбербанке необходимо сделать запрос о том, чтобы закладную по вашей квартире прислали в тот филиал, где будет осуществляться процедура полного погашения долга. В банке МТС необходимо заранее написать заявление о намерении полностью погасить долг. Оно будет рассматриваться 14 дней, а на 15 день вы обязаны осуществить платеж, в противном случае на клиента налагается штраф в размере 10 000 рублей.

    После завершения всех банковских процедур необходимо обратиться в Росреестр для снятия обременения, с собой нужно взять закладную. Эта организация сначала выдает расписку с указанием даты снятия обременения, а потом и уведомление. После этого можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости, где указываются собственники квартиры, а также все ограничения пользования. Если ипотека закрыта, этих ограничений не будет, а владелец сможет спокойно продать свое жилье.

  2. За закрытие ипотеки платит покупатель квартиры Покупатель квартиры У многих людей нет средств на досрочное погашение кредита. В этом случае можно найти покупателя на квартиру, который и закроет ипотеку, а затем выплатит остаток стоимости квартиры продавцу. Это сложная схема, поэтому важно, чтобы вся сделка сопровождалась опытным риелтором, который хорошо понимает, как проходит данная процедура. Кроме того, риелтор может представлять крупное агентство недвижимости, которое имеет возможность выдать займ на досрочное погашение ипотеки. Долг агентству выплачивается владельцем квартиры после ее продажи.Итак, как продать квартиру по такой схеме? Покупатель выплачивает банку остаток долга по ипотеке продавца, составляется соглашение о задатке, согласно которому продавец обязуется продать свою квартиру, а покупатель купить ее.  В документе должна быть указана полная стоимость квартиры, сумма, которая выплачивается банку, а также остаток средств, которые выплачивает покупатель во время проведения сделки купли-продажи. Если покупатель не исполняет свою часть договора, он теряет деньги, выплаченные банку, а если это делает продавец, он должен будет вернуть деньги в двойном размере.

    Далее участники сделки подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры. Он должен содержать сведения об объекте недвижимости, ее стоимости, сроках продажи и прочие договоренности.

    Сделка проводится после полного закрытия ипотечного кредита.

Возможно ли продать квартиру в ипотеке путем перекредитования

Перекредитование

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, еще каким-то способом? Да, можно попробовать взять новый кредит, чтобы закрыть имеющийся долг, а после этого продать свою недвижимость.

Схема в данном случае такая:

  • Нужно прийти в банк и узнать, какая существует задолженность по ипотеке на текущий момент. Кроме того, нужно выяснить, когда возможно внести полную сумму задолженности. Дело в том, что некоторые банки четко прописывают дату полного погашения, как правило, она привязана к дате очередного платежа по кредиту. Также есть вероятность, что согласно договору банк может потребовать заплатить проценты за текущий месяц.
  • Затем берется новый кредит, с помощью которого будет закрыта ипотека.
  • Ипотечный кредит закрывается. Тут возможны варианты: банк может закрыть его автоматически после выдачи нового кредита либо придется написать заявление о досрочном погашении. Разумеется, лучше заранее узнать всю информацию об этом в банке.
  • Когда ипотечный кредит закрыт, необходимо взять в банке справку об этом и забрать закладную, на которой ставится отметка о погашении кредита. Далее можно отправиться в юстицию. Иногда для того чтобы погасить запись в юстиции, необходимо прийти туда с представителем банка, соответственно желательно заранее договориться об этом с кредитным инспектором.
  • Юстиция снимает обременение и регистрирует договор купли-продажи квартиры. Документы продавца, которые необходимы для этого: паспорта всех собственников (кроме того, они должны присутствовать лично, либо предоставить нотариально заверенную доверенность), закладная, свидетельство о праве собственности, письмо из банка о погашении кредита и его копии.
  • Документы, которые должен предоставить покупатель квартиры: паспорт, госпошлину за регистрацию сделки, если была ипотека, то документы по ипотеке.
  • Через 3-5 рабочих дней юстиция выдает свидетельство с отметкой о погашении ипотеки и зарегистрированный договор купли-продажи.

Этот вариант имеет как плюсы, так и минусы.

Плюсы:

  • Несложный алгоритм процедуры.
  • Скорость проведения сделки.

Минусы:

  • Банк вполне может отказать в новом кредите, так как у человека уже имеется кредит.
  • Ежемесячный платеж по кредиту вырастет, так как максимальный срок потребительского кредита – 5 лет.
  • Увеличивается общая переплата, так как процентная ставка по потребительским кредитам значительно выше, чем по ипотечным.

Этот вариант неплох, если нужно срочно продать квартиру, но покупатели не рискуют связываться с ипотечной недвижимостью, при этом у вас нет денег, чтобы ипотеку досрочно погасить.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Квартира в ипотеке с материнским капиталом

Пожалуй, один из самых часто задаваемых и сложных вопросов – как продать квартиру в ипотеке с детьми, если она была куплена при помощи материнского капитала.

Когда квартира продается, все собственники должны участвовать в сделке (лично или по доверенности) и дать согласие на ее проведение. Если недвижимость была приобретена с привлечением материнского капитала, ее собственниками являются все члены семьи, в том числе дети. Если они достигли совершеннолетия, то продать квартиру не составит труда: это уже взрослые люди, которые вправе принимать решения и подписывать документы. А вот если детям еще нет 18 лет, это значительно осложняет ситуацию с продажей квартиры. В этом случае необходимо сначала обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение на проведение сделки.

Это возможно, если:

  • несовершеннолетние дети по итогам проведения всех сделок купли-продажи будут проживать в квартире не меньшей площади относительно имеющейся;
  • новое жилье будет соответствовать всем санитарным нормам и иметь все коммунальные удобства;
  • на каждого члена семьи в новой квартире будет приходиться определенное нормами количество квадратных метров.

Органы опеки имеют право посетить как продаваемую, так и приобретаемую квартиру для того, чтобы оценить их состояние и соответствие нового жилья всем нормам и требованиям.

Если разрешение на продажу недвижимости от этой организации получено, необходимо воспользоваться одним из описанных выше вариантов проведения сделки:

  • досрочно погасить ипотеку, а потом продать квартиру;
  • договориться с банком о том, что когда будет совершена сделка купли-продажи, часть денежных средств, полученных в ее результате, будет переведена банку для погашения ипотечного кредита;
  • по согласованию с банком продать квартиру таким образом, чтобы ипотечные обязательства перешли на нового владельца недвижимости.

В связи с необходимостью взаимодействовать с органами опеки и попечительства семьи с несовершеннолетними детьми вынуждены совершать одновременно две сделки – по продаже своей квартиры и по приобретению новой. Если один из членов семьи военнослужащий, который обладает правом воспользоваться военной ипотекой, можно провести сделку по одновременной продаже квартиры, купленной в обычную ипотеку, и приобретению нового жилья по ипотеке военной. Это в некоторой степени упрощает ситуацию.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Квартиру, купленную в ипотеку, можно продать по переуступке вместе с долгом перед банком. В этом случае право собственности, а также обязательства перед банком переходят новому владельцу. Разумеется, он тоже заключает договор с банком. Многие покупатели готовы пойти на такую сделку в связи с тем, что квартиры в этом случае стоят дешевле, чем в среднем по рынку.

Алгоритм действий таков:

  • покупатель должен собрать определенный пакет документов, с которым обращается в банк;
  • там он пишет заявление на ипотеку;
  • далее происходит оценка приобретаемой недвижимости;
  • затем она переоформляется в государственном реестре.

Продавец подписывает документы и получает разницу в деньгах от покупателя. Для получения ипотечного кредита покупатель может обратиться в банк, клиентом которого является продавец, либо выбрать другой. Конечно, в рамках одного банка все процедуры будут проходить быстрее,  это в целом проще. Но в другом могут быть боле выгодные условия по ипотеке. Переуступка удобна в случае, если супруги, которые вместе выплачивали ипотеку и были собственниками квартиры, разводятся.

Для того чтобы сделка состоялась, недостаточно только одобрения банка, нужно собрать определенный пакет документов. Они необходимы для детальной юридической проверки квартиры и продавца.

Вот перечень документов:

  • паспорта и свидетельства о рождении собственников квартиры;
  • технические документы на продаваемую недвижимость;
  • кадастровый паспорт, в котором должна быть экспликация (сведения, приведённые в паспорте, действительны 5 лет для нежилых помещений и 1 год для жилых помещений, при этом срок считается с 1 января текущего года);
  • свидетельства о собственности всех, кому принадлежит квартира, в том числе детей, если был использован материнский капитал;
  • договор на приобретение квартиры, ордер на ее получение либо завещание (если жилплощадь получена в наследство);
  • выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременений;
  • поквартирная карточка из ЖЭУ со сведениями обо всех, кто прописан в квартире;
  • документ оценки недвижимости с информацией о ее стоимости.

Полный список документов выдаст банк, с которым будет заключаться договор. Он может несколько отличаться от того, что приведен выше, ведь у каждой организации свои требования.

Как банк продает квартиру в ипотеке

Как банк продает квартиру в ипотеке

Продажа ипотечной квартиры банком является самым нежелательным и невыгодным вариантом ее реализации. Так происходит, когда владелец квартиры по разным причинам не платит по кредиту, но при этом сам не может продать свою недвижимость.

В этом случае банк обращается в суд, который может наложить взыскание на недвижимое имущество, находящееся в залоге у банка. Затем квартира реализуется с публичных торгов (через судебных приставов).

Банку главное  вернуть деньги, выданные заемщику на приобретение жилья. Достанутся ли какие-то средства после продажи квартиры бывшему владельцу, его не интересует. Квартиры как правило продаются очень дешево, кроме того, банк берет комиссию за проведение сделки, поэтому владельцу не приходится рассчитывать на получение каких-то значительных средств после продажи.

Реализация недвижимости происходит на специальных площадках в интернете по принципам аукциона, при этом стоимость жилья может быть ниже среднерыночной на 50 %.

Часто задаваемые вопросы про продажу квартиры в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке

  1. Можно ли продать квартиру в ипотеке, не ставя в известность банк?Такая сделка не состоится, ведь для того, чтобы она была зарегистрирована, необходимо обратиться в Росреестр, где потребуют письменное согласие банка. Но даже если представить, что регистрация все-таки состоялась, по требованию кредитной организации такая сделка будет признана недействительной.
  2. Как продать квартиру в ипотеке, если супруги разводятся? Бывает, что супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом решили развестись. В этой ситуации приходится думать о том, что делать с квартирой. Любые изменения в кредитном договоре возможны только с согласия банка. К примеру, по кредиту после развода намерен платить только один из бывших супругов, но банк может не одобрить это в связи с недостаточным уровнем дохода клиента.Если бракоразводный процесс проходит через суд, люди делят имущество и долги, банк участвует в нем как одна из сторон.

    Бывшие супруги вправе продать квартиру после развода, но опять-таки только с согласия банка. Кроме того, один из созаемщиков имеет право отказаться от своей доли в квартире и от своей части долга, если это согласовано со второй стороной.

  3. Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры? Россияне обязаны платить подоходный налог, который составляет 13 %. Его размер не зависит от того, что конкретно вы реализовали для получения прибыли. Соответственно если продать квартиру с обременением, придется заплатить 13 % от полученных средств. Но у налогоплательщика есть возможность сделать налоговый вычет и вернуть себе часть средств.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру с обременением сложно и рискованно. Могут пострадать и продавец,  и покупатель.

1. Каковы риски продавца. 

Риски продажи квартиры в ипотеке

Человек, который решил продать ипотечную квартиру может столкнуться с тем, что покупатель не заплатит за нее после переоформления документов. Что можно сделать, чтобы этого избежать:

  • обратиться к грамотному нотариусу;
  • вести продажу через банк, который будет контролировать все этапы сделки, связанные с деньгами;
  • открыть специальный счет в банке, после чего покупатель должен будет положить деньги в ячейку во время совершения сделки, а продавец заберет их после подписания документов.

Кроме того, у продавца всегда есть возможность обратиться в суд, чтобы оспорить сделку  и привлечь покупателя к уголовной ответственности за мошеннические действия (в случае признания судом сделки недействительной, квартира возвращается продавцу).

Вариант столкнуться с мошеннической схемой с использованием поддельных купюр в наше время практически исключен, ведь деньги тщательно проверяются банком, да и переводятся они в большинстве случаев по безналу. Даже если в сделке какая-то сумма передается продавцу наличными, он всегда может обратиться в банк для их проверки.

Самая распространенная проблема – отказ банка выдать согласие на проведение сделки. Причем причина отказа зачастую неясна. В этом случае сделка не может быть совершена, продавец возвращает покупателю залог без каких-либо штрафных санкций, так как продажа не состоялась не по его вине. Обе стороны потеряют только время. Продавец квартиры должен понимать, что пока банк не одобрил продажу, тратить залог нельзя.

Осложнить ситуацию тут может и наличие целой цепочки из продаваемых и покупаемых квартир (человек может продавать свою недвижимость и покупать новую, которую тоже кто-то продает, чтобы купить другую квартиру). В данной ситуации срывается целый ряд сделок. Поэтому необходимо заранее проверить все документы, состояние квартиры, ее соответствие нормам, паспорта участников сделки, затем получить разрешение от банка и только после этого связаться с покупателем. Совсем нелишней будет помощь опытного риелтора и оценщика.

2. Каковы риски покупателя. 

Риски покупателя

Покупатель может опасаться того, что он передаст деньги, но взамен не получит подписанные обеими сторонами документы на квартиру.

Необходимо тщательно изучать все бумаги, а также дождаться получения продавцом разрешения банка на продажу, если покупается квартира с обременением. Деньги вносятся только тогда, когда вы полностью уверены в чистоте сделки. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец потратит отданные ему в виде залога деньги, не дождавшись одобрения сделки банком. В итоге будет потрачено время не только на несостоявшуюся покупку квартиры, но и на разбирательства с продавцом.

В вопросах продажи и покупки квартиры, взятой в ипотеку, необходимо быть предельно внимательным, подкованным в вопросах совершения таких сделок, а также обращаться за помощью к опытным специалистам.

Добавить в закладки

Кредит