Как взять ипотеку без первоначального взноса: ищем выгодное предложение

Как? Взять ипотеку без первоначального взноса можно двумя путями: используя различные льготные программы, где необходимая сумма вносится за счет государственных средств (например, маткапитала), или же по специальной программе банка, но такой вариант – редкость.

Как найти деньги? Проще всего первоначальный взнос накопить, однако если ждать не вариант, то можно использовать другие источники привлечения финансов. При этом нужно помнить, что отказ от взноса часто оборачивается большими расходами в целом, поэтому нужно взвесить все за и против такого решения.

Суть ипотеки без первоначального взноса

Представьте, что вы приобретаете жилье по цене 3,5 млн рублей. Ваши собственные средства составляют 1 млн рублей, остальные 2,5 млн вы получили от банка.

При заключении договора купли-продажи недвижимости продавец получает всю сумму сразу – 3,5 млн рублей. Для него несущественно, сколько из этой суммы вы оплатили своими деньгами, и какая часть приходится на банковский кредит.

Однако для покупателя разница есть. Один миллион рублей, который оплачен из своих накоплений, будет составлять сумму первоначального взноса по ипотеке. Остальная часть стоимости жилья – 2,5 млн рублей – оплачена за счет заемных средств, которые должны быть возвращены банку с уплатой на них процентов.

Таким образом, первоначальный взнос по ипотеке подразумевает не погашение части ипотеки как таковой, а оплату части стоимости жилья за счет собственных средств покупателя.

На рынке ипотечного кредитования требование об оплате первоначального взноса является стандартным и составляет в среднем не менее 10 % от стоимости жилья. Однако можно найти предложение, позволяющее взять в ипотеку квартиру без первоначального взноса.

Даже без оплаты части стоимости недвижимости при ее покупке интересы банка будут защищены. Он может изъять квартиру, если ипотека не погашается, продать ее и получить кредитные деньги обратно. К ним добавятся судебные издержки, расходы на проведение процедуры реализации, оценку. При этом цена продажи квартиры в подобном порядке может быть ниже рыночной на 15 % и более. Это позволяет реализовать квартиру быстрее.

Соответственно, требование банка об оплате первоначального взноса направлено на исключение его финансовых потерь, которые могут возникнуть при продаже ипотечной квартиры по заниженной цене и оплате связанных с этим расходов.

Читайте также: «Маткапитал на погашение ипотеки: как использовать»

Ведущаяся банками статистика выплаты ипотечных кредитов говорит о том, что наиболее часто проблемы с погашением ипотеки возникают именно у тех заемщиков, которые получили ее без первоначального взноса.

Если вам встретилось предложение ипотеки без первоначального взноса, то прежде, чем им воспользоваться, нужно детально разобраться в условиях такого кредита.

В частности, заемщик может использовать материнский капитал, который расходуется на оплату части стоимости квартиры, здесь не требуется от покупателя собственных затрат. Также возможен залог существующего жилья при покупке нового объекта. При полной выплате ипотеки залог снимается.

Если говорить о вариантах, где можно взять ипотеку без первоначального взноса своими средствами и без залога существующего имущества, то такие предложения найти сложно. Обычно они встречаются в рамках сотрудничества между конкретными банками и застройщиками и касаются отдельно взятых объектов недвижимости, которые и выступают предметом залога.

Общие требования для ипотеки без первоначального взноса

Каждый банк при выдаче ипотеки устанавливает собственные условия как к заемщику, так и к предмету залога. В роли последнего обычно выступает находящаяся у заемщика в собственности недвижимость, иное ценное имущество, например автомобиль, ценные бумаги.

Недвижимое имущество при его предоставлении в качестве залога должно соответствовать ряду условий.

1. Местонахождение (должно соответствовать территории, на которой ведет деятельность соответствующий банк).
2. Состояние объекта (предполагает как износ, так и степень обустроенности и пригодность для жилья).
3. Отсутствие лиц, которых невозможно выселить во внесудебном порядке (в частности, несовершеннолетние или жильцы с инвалидностью).
4. Отсутствие действующих обременений (арест, другой залог).
5. Ликвидность (подразумевает возможность продать предмет залога по достаточной стоимости, которая позволит полностью погасить просроченную задолженность).

Читайте также: «Как уменьшить процент по ипотеке: до заключения договора и после»

Для заемщика при выдаче ему ипотечного кредита чаще всего устанавливаются следующие условия:

1. Возраст (устанавливается как нижняя граница – 18 лет, а иногда и 21 год, так и верхняя – не более 55 лет. Ограничение связано с тем, что при кредитовании в более преклонном возрасте должник может умереть раньше, чем он погасит задолженность).
2. Трудовой стаж на одном и том же месте работы (от полугода до 1 года).
3. Российское гражданство (имеются предложения об ипотеке и для иностранных граждан, но только в том случае, если они осуществляют трудовую деятельность в РФ).
4. Достаточный доход заемщика (при этом учитывается совокупный доход всех членов семьи, от которого платежи по ипотеке должны составлять не более 40 %).
5. Отсутствие иных кредитов, которые не могут быть погашены полностью в краткосрочной перспективе.
6. Заключение договора страхования жизни и здоровья заемщика (от этого можно отказаться, но тогда вероятность одобрения заявки на ипотеку значительно снизится, ведь за счет страхования банк может обеспечить погашение кредита, даже если с заемщиком что-то случится).

Что делать, если на первоначальный взнос нет денег

Очевидное решение – накопить необходимую сумму и лишь после этого обращаться за кредитом и приобретать жилье. Нужно понимать, что первоначальный взнос имеет плюсы и для заемщика, так как в этом случае придется просить у банка в кредит меньшую сумму, следовательно, и ежемесячный взнос по нему будет меньше, и выплатить его можно быстрее.

Однако, если копить нет времени или возможности, то придется подумать о том, как взять ипотеку без первоначального взноса.

Потребительский кредит

В этом случае вы просто получаете в банке нецелевой кредит в размере требуемой суммы первоначального взноса. Остальная часть стоимости недвижимости берется у банка в виде ипотеки.

Однако этот вариант имеет подводные камни. Прежде всего, потребительский кредит стоит дороже, чем заем на приобретение жилья, то есть переплата по нему будет больше. Кроме того, наличие непогашенного кредита может стать основанием для отказа в выдаче ипотеки. И даже если удастся ее получить, гасить нужно будет уже два кредита одновременно, что может создать для семейного бюджета непосильную нагрузку.

Занять у друзей

Плюсы очевидны. С родственниками или друзьями всегда можно договориться о возврате займа без уплаты процентов либо на минимальную процентную ставку. Можно также установить срок, который позволит уменьшить размер периодических платежей. В итоге в финансовом отношении можно будет вообще обойтись без переплат. Однако проблемой может стать поиск лица, которое сможет занять необходимую сумму, ведь ее размер составит несколько сотен тысяч рублей.

Не пытайтесь решить данный вопрос с помощью МФО. Деньги вам выдадут без проблем, но, во-первых, в одной организации сложно получить необходимую сумму, придется взять несколько займов, а во-вторых, проценты по микрозаймам и переплата по ним будут просто огромными.

Материнский капитал

Откровенно говоря, один из немногих вариантов помощи от государства, который действительно работает. Если в семье есть ребенок, то можно получить маткапитал в размере 483 882 рубля. Если родился второй ребенок, то уже можно претендовать на выплату 639 432 рублей. При этом учитываются и усыновленные дети. Полученные средства можно израсходовать на строго определенные цели, и оплата стоимости недвижимости или первоначального взноса по ипотеке входит в их число.

Нередко можно найти такое жилье, на полную оплату которого достаточно средств маткапитала. Но во многих случаях их не хватает даже для оплаты первоначального взноса, и приходится добавлять собственные накопления.

Свои нюансы есть и здесь. При использовании маткапитала для приобретения жилья после полной оплаты его стоимости родители обязаны выделить доли в жилье детям, при рождении которых выдавался сертификат. Кроме того, не все банки согласны принимать материнский капитал в счет первоначального взноса. В случае изъятия и продажи такой квартиры проживание в ней несовершеннолетних создаст сложности для банка.

Военная ипотека

Лица, проходящие военную службу по контракту, могут воспользоваться субсидией на приобретение жилья, которой можно оплатить как всю стоимость объекта, так и его часть. Для заемщика устанавливается ряд условий:

• Возраст не менее 21 года.
• Прохождение службы в ВС РФ по контракту.
• Истечение минимального трехлетнего срока участия в накопительно-ипотечной программе для военнослужащих в порядке Федерального закона № 117-ФЗ.

При выполнении указанных требований военнослужащий получает ежемесячную субсидию, которая должна быть израсходована на приобретение жилья. При этом в данном случае можно взять ипотеку без первоначального взноса как на квартиру в новостройке, так и на вторичное жилье. Нет ограничений и по местонахождению недвижимости, помимо того, что она должна располагаться в пределах России.

Военная ипотека также предоставляется не всеми банками, и размер субсидии от государства в каждом случае нужно рассчитывать отдельно.

Льготная ипотека

Она представляет собой еще одну государственную программу, которая позволяет улучшить жилищные условия. Так, в рамках проекта «Молодая семья» может быть оплачено за счет субсидии до 35 % стоимости недвижимости. При этом для желающих участвовать в программе устанавливается ряд требований.

• Отсутствие жилья в собственности или нахождение в очереди на улучшение жилищных условий.
• Возраст не более 35 лет.
• Наличие зарегистрированного брака (напоминаем, льготная ипотека предоставляется именно на семью).
• Размер дохода, позволяющий без проблем погашать платежи в соответствии с согласованным с банком графиком.

Наряду с семейными парами в данной программе также могут участвовать одинокие родители, воспитывающие ребенка.

Специальные предложения банков

Каждый банк работает в условиях жесткой конкуренции, которая побуждает его предлагать потребителям исключительно выгодные продукты. Одним из них может быть и ипотека без оплаты первоначального взноса. Также может предлагаться более низкая, чем обычно, процентная ставка. Здесь банк увеличивает свои риски, поэтому найти подобные акции бывает не так просто.

Если тот или иной застройщик является партнером определенного банка, то такой банк может предложить ипотеку без первоначального взноса, но именно для покупателя. Взнос фактически есть, но оплачивает его застройщик. Однако это ведет обычно к увеличению стоимости жилья, хоть и погашается она за счет ипотеки. Кроме того, в рамках подобных программ можно купить лишь то жилье, которое предлагает сам застройщик на соответствующих условиях.

Часто задаваемые вопросы про ипотеку без первоначального взноса

• В каком банке можно получить ипотечный кредит без внесения первоначального взноса?

Подобные продукты есть во всех банках, которые работают на рынке ипотечного кредитования. При этом нужно подумать о том, какое имущество можно будет предоставить в залог. Подобные предложения предоставляют банки «Россия», СМП, «Сургутнефтегазбанк», «ТрансКапиталБанк» и др.

• Влияет ли на одобрение ипотеки без первоначального взноса покупка жилья в новостройке или на вторичном рынке?

Безусловно, влияет. Во-первых, на новостройки сам застройщик устанавливает предложения, которые формируются совместно с банком и допускают отсутствие взноса. Во-вторых, ликвидность нового жилья выше, продать его можно быстрее и дороже, поэтому банк при его реализации сможет вернуть финансовые потери полностью. Если вы собираетесь купить жилье на вторичном рынке, то придется подумать либо о залоге вместо взноса, либо о маткапитале, военной или льготной ипотеке.

• Какой процент придется выплатить при получении ипотеки без первоначального взноса?

В текущем году средняя стоимость такой ипотеки составляет 9-12 %.

Читайте также: «Можно ли продать квартиру в ипотеке: способы и риски»

• На каком основании могут отказать в выдаче ипотеки без первоначального взноса?

Здесь могут сыграть роль те же обстоятельства, что и при отказе в любом кредите. В их число входят недостаточный размер дохода, наличие непогашенных займов, плохая кредитная история, превышение максимального возраста для заемщика. После пандемии коронавирусной инфекции банки стали чаще отказывать работающим в отраслях, которым она нанесла наибольший ущерб.

Сложности могут возникнуть у самозанятых и индивидуальных предпринимателей. Также не все банки готовы связываться с материнским капиталом, а также соглашаться на первоначальный взнос заемными или кредитными деньгами.

• Есть ли возможность получить персональное предложение от банка (о сумме кредита, о залоге, о первоначальном взносе, размере процентов и т. п.)?

В целом, подобная практика содержит в себе немало рисков, поэтому банкам она неинтересна. Тем не менее задать этот вопрос в соответствующем кредитном учреждении лишним не будет.

Читайте также: «Где дешевле страхование ипотеки: в поисках максимальной выгоды»

Итак, для задающихся вопросом, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса, положительное решение есть. Вместе с тем подобные варианты, как правило, связаны с предоставлением ипотеки на условиях, менее выгодных, чем при кредитовании по традиционной схеме. Это касается и размера процентов, и залога, и, в конце концов, просто повышает вероятность отказа в выдаче ипотечного займа. Внимательно изучайте имеющиеся на рынке предложения и выбираете то, которое выгодно именно вам.