Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Формально никаких ограничений на такую сделку нет, ни один закон этого не запрещает. Однако для этого придется получить согласие банка, так как квартира находится у него в залоге.
На что обратить внимание? С учетом этого фактора выделяют три способа продажи ипотечной квартиры. Самый простой – погасить ипотеку до сделки, тем самым сняв обременение. Также можно продать квартиру вместе с долгом или закрыть ипотеку в момент сделки.
- Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку
- Способы продажи ипотечной квартиры
- Сложности при продаже ипотечной квартиры вместе с долгом
- Документы для продажи ипотечной квартиры
- Часто задаваемые вопросы о продаже ипотечной квартиры
- Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом?
- Легко ли продать квартиру с ипотекой?
- Нужно ли возвращать налоговый вычет?
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку
Квартира, купленная в ипотеку у банка, подобно любым другим объектам недвижимости, может быть продана. Никаких ограничений на продажу нет. Такая квартира, как и любая другая, находящаяся в собственности, является полноценным объектом гражданских прав и может быть передана в результате сделки купли-продажи нынешним владельцем новому.
Но по закону владелец ипотечной квартиры сначала должен добиться предварительного согласия банка.
Соответственно, до начала поиска покупателя собственнику квартиры следует связаться с банком, чтобы узнать об особенностях процесса досрочного погашения кредита, а также о снятии обременения с объекта. Но переживать не стоит, в большинстве случаев банки разрешают проведение таких операций.
Стоит отметить, что владельцу ипотечной квартиры продавать ее чаще всего невыгодно, потому что цена продажи, включая уже выплаченные проценты по кредиту, обычно ниже стоимости покупки. Поэтому обычно такую квартиру продают, когда владелец не в состоянии платить в срок долг по кредиту.
Кроме того, если квартира была в собственности меньше трех лет, то после ее продажи нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Но прибыль от продажи квартиры можно уменьшить на сумму затрат на ее приобретение (включая проценты по ипотеке), так что обычно НДФЛ не платится вне зависимости от срока владения. Что касается расходов, которые связаны с переоформлением документов, то их несет новый владелец квартиры.
Читайте также: «Ипотека в зарплатном банке: взаимовыгодное сотрудничество»
Приобретение объекта с ипотечным обременением имеет свое преимущество: покупатель меньше рискует столкнуться с мошенничеством, так как большая часть денег перечисляется банку. Также банк держит под наблюдением все операции по покупке-продаже и следит, чтобы юридическая сторона сделки соответствовала закону Российской Федерации.
Способы продажи ипотечной квартиры
Можно продать квартиру, купленную в ипотеку, даже если ипотека не погашена. Покупка возможна как с обременением, так и с одновременным его снятием. Давайте рассмотрим все варианты подробнее.
- Досрочное погашение ипотеки
- вы почти выплатили ипотеку или имеете средства для ее полного погашения.
- найден покупатель, готовый внести аванс в размере оставшегося долга по предварительному договору;
- у вас срочная необходимость продать имущество, и обременение мешает находить покупателей.
- Продажа квартиры с действующим ипотечным кредитом
- Покупатель должен соответствовать условиям банка: иметь стабильный доход, не иметь просроченных долгов и соответствовать возрастным ограничениям. Желательно, чтобы он уже предварительно получил одобрение кредита на сумму, достаточную для покрытия остатка вашего долга.
- Необходимо согласие банка на продажу квартиры в ипотеке. Банк изучает всю информацию о заемщиках и может отказать, если у покупателя нет средств на первоначальный взнос, или низкий кредитный рейтинг, или есть другие кредиты.
- Если покупатель оформляет кредит в том же банке, что и продавец, обременение остается у продавца до полного погашения его долга. В этом случае квартира продолжает быть в залоге. Если новый кредит берется в другом банке, то предыдущий кредит закрывается новым, обременение снимается, и квартира передается новому кредитору в залог. Обычно применяется стандартная ипотечная ставка, а процесс смены собственника может занять более месяца.
- Продажа квартиры с погашением ипотеки в процессе сделки
Если полностью погасить ипотеку до продажи квартиры, то недвижимость освобождается от обременений, что предоставляет свободу действий как покупателю, так и продавцу. Покупатель может переселиться в купленное жилье, а прежний владелец, может, как только продал квартиру, купленную в ипотеку, купить другую.
Этот подход выгоден в следующих ситуациях:
Также можно взять потребительский кредит для погашения ипотеки или использовать средства от продажи. Переплата будет небольшой, так как процедура снятия обременения занимает около 40 дней. Банк передает документы в Росреестр в течение 30 дней, и 10 дней отводится на обработку заявления федеральной службой.
Если ваше финансовое положение сложное, остаток долга велик, а покупатель хочет оформить собственную ипотеку, возможно переоформление кредита на него.
В ситуации, когда квартира продается с действующим ипотечным кредитом, покупатель приобретает жилье, которое все еще заложено. Он может оформить кредит в том же банке, что и продавец. Успех сделки и изменение условий кредита зависят от целого ряда факторов, включая наличие новых банковских предложений с лучшими условиями, возможность включения нового заемщика и кредитоспособность покупателя.
Читайте также: «Что лучше: ипотека или кредит на квартиру»
Если вы рассматриваете такой способ продажи, обратите внимание на следующие требования:
Если по каким-то причинам покупатель не хочет оформлять ипотеку или может взять только потребительский кредит, а также имеет собственные средства, но не желает подписывать предварительное соглашение и вносить аванс, равный остатку задолженности, можно закрыть непогашенный долг непосредственно во время сделки.
Оставшаяся задолженность по ипотеке гасится покупателем во время заключения договора купли-продажи. Для этого необходимо предварительное согласование с банком.
Продавцу требуется получить из банка справку о размере текущей задолженности и предоставить ее покупателю. После этого оформляется договор, по условиям которого покупатель переводит деньги в банк, подтверждая свое намерение приобрести недвижимость. Денежные средства распределяются между двумя аккредитивами: один предназначен для погашения действующей ипотеки, второй — для окончательной оплаты продавцу.
При завершении сделки долг банку погашается как часть платежа по договору. Это позволяет закрыть ипотеку, после чего банк снимает обременение, и квартира полностью переходит в собственность покупателя. Процесс сделки продолжается стандартным образом.
Преимущества этого способа:
- Банк осуществляет контроль над всем процессом, обеспечивая безопасность для обеих сторон. Покупатель защищен от невыполнения обязательств продавцом, а продавец уверен в неизменности условий сделки.
- Покупатель имеет возможность использовать различные источники финансирования, включая личные сбережения или кредитные средства.
Сложности при продаже ипотечной квартиры вместе с долгом
Если покупатель квартиры берет ипотечный кредит в том же банке, что и продавец, или же платит наличными, то проблем с оформлением сделки и продажей квартиры обычно не возникает. Однако, если покупатель сделает выбор оформить кредит в другом банке, уже могут появиться трудности.
Ситуация следующая. У продавца – квартира, взятая в ипотеку у Сбербанка. Казалось бы, проблем быть не должно, ведь Сбербанк — один из крупнейших банков в стране. Квартиру продают за 14 миллионов рублей. Покупатель готов внести 3 миллиона, что составляет около 20 % стоимости, — обычно это достаточно для первоначального взноса. Однако из-за ужесточения условий в Сбербанке покупатель не прошел одобрение.
Читайте также: «Ипотека под 5 процентов годовых: условия кредитования и рефинансирования»
Теперь банк требует внести минимум 5 миллионов рублей, что составляет 35 % стоимости. Покупатель не может позволить себе такую сумму и обращается к другим банкам, изучая их условия.
В ВТБ он получает одобрение на кредит, однако проценты кажутся высоковаты. Тогда ВТБ предлагает компромиссное решение: предоставить продавцу «легкий кредит» для закрытия его ипотеки, который будет погашен средствами от продажи после завершения сделки. Но, если сделка не состоится или договор не зарегистрируют в Росреестре, то продавцу придется рефинансировать ипотеку в ВТБ. А текущие ставки будут выше, чем более ранние. Например, вместо 7,8 % ставка при рефинансировании может возрасти до 10,5 %.
В результате продавец остается и с квартирой, и с более дорогой ипотекой, а покупателю приходится искать другой объект.
В Альфа-Банке предлагают иной подход, который не требует дополнительных кредитов. На покупателя оформляют новый кредитный договор, при помощи которого гасят ипотеку продавца. При этом продавец подписывает договор поручительства, который действует до регистрации сделки и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), когда новым владельцем указывается покупатель, а обременение переходит от Сбербанка к Альфа-Банку. Этот процесс может занять от одного до двух месяцев.
Хотя такая схема также несет риски для покупателя, все же вероятность того, что он начнет с просроченного платежа и поручителю придется погашать ипотеку, достаточно мала.
Условия и организация самой процедуры покупки квартиры из-под залога в разных банках могут различаться. Поэтому, если покупатели намерены оформить кредит в другом банке, важно узнать, какие схемы применяются для продажи ипотечных квартир в этом банке и какие возможности доступны. Продавцу рекомендуется тщательно оценить все расходы и риски. Возможно, стоит подождать, пока не появится покупатель с наличным средствами или тот, кому одобрят кредит в том же банке.
Документы для продажи ипотечной квартиры
Чтобы продать квартиру, купленную в ипотеку, продавцу понадобится предоставить в банк определенный набор документов. Конкретный перечень может варьироваться в зависимости от выбранного способа продажи, но обычно включает следующие бумаги:
- паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних – свидетельства о рождении, для иностранцев – документ, подтверждающий законность пребывания на территории РФ);
- технический паспорт недвижимости;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о наличии права собственности;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно получить в управляющей компании или ТСЖ);
- если среди собственников – несовершеннолетние, то требуется разрешение органов опеки;
- отчет об оценке объекта.
Если документы на недвижимость необходимо переоформить одновременно с ипотечным долгом, то от покупателя банк может запросить дополнительно декларацию о доходах, справку о трудоустройстве, справку о составе семьи и о наличии открытых кредитных договоров.
Также банк может запросить и другие документы, особенно если речь идет о семейной, сельской, дальневосточной или арктической ипотеке, а также если покупателю полагаются государственные социальные выплаты. Поэтому рекомендуется заранее уточнить полный список необходимых документов у кредитного менеджера.
Договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме.
Конкретные условия подписания договора варьируются в зависимости от выбранной схемы сделки. Это могут быть:
- двусторонний договор между продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);
- трехсторонний договор между бывшим и новым собственниками и кредитором.
Трехсторонний договор актуален, например, в ситуациях, когда деньги переводятся не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. Подписание такого соглашения может быть обязательным условием согласия кредитора на сделку. В таком случае важно заранее выяснить, в какой срок после проверки документов банк переведет средства и какие предоставляет условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.
Читайте также: «Ипотека на ремонт квартиры: как и где получить»
Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:
- количество сторон;
- описание продаваемой недвижимости;
- наличие обременения и порядок его снятия;
- условия расчета за покупку (например, задатком и основной частью продавцу, или через счет банку, или иным способом).
Договор купли-продажи ипотека заполнен
Часто задаваемые вопросы о продаже ипотечной квартиры
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом?
Можно, однако следует учитывать, что дети должны получить свою долю в собственности на эту недвижимость. Поэтому, поскольку у квартиры есть несовершеннолетние владельцы, для ее продажи потребуется разрешение от органов опеки.
Легко ли продать квартиру с ипотекой?
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может оказаться непросто. Например, есть риск, что банк отклонит запрос одной из сторон на проведение сделки или же сама сделка сорвется из-за того, что банк будет слишком долго рассматривать документы или покупатель не захочет ждать. Тем не менее важно понимать, что продажа ипотечной квартиры возможна, и в некоторых случаях она может быть выгодна не только для покупателя, но и для продавца.
Нужно ли возвращать налоговый вычет?
Нет, налоговый вычет, полученный при продаже квартиры, возвращать не требуется, так как право на вычет не прекращается после продажи собственности.
Перед заключением договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рекомендуется проконсультироваться со специалистами банка, ознакомиться с отзывами других заемщиков и оценить свои финансовые возможности. Это поможет избежать возможных трудностей и ошибок.