Оформление квартиры в ипотеке: пошаговая инструкция и нюансы

Сегодня наличие собственной жилплощади – одна из основных целей многих людей. Но за наличные такая дорогостоящая покупка доступна не всем. Ипотечное кредитование на приобретение жилья является единственным способом решения данного вопроса. Далее рассмотрим, как именно происходит оформление квартиры в ипотеке.

Как выбрать квартиру для ипотеки

На сегодняшний день для приобретения в ипотеку доступна не любая квартира. Несмотря на то что правила, касающиеся ипотечной недвижимости, указаны в законе «Об ипотеке», они не являются окончательными. Банки могут устанавливать дополнительные параметры, по которым выбирается квартира. Оформить ипотеку возможно только на негосударственную квартиру, также не будет одобрена покупка жилья у близких родственников. Еще важен такой юридический аспект, как отсутствие обременений. Кроме того, залогом по ипотеке не может быть жилплощадь без санузла и кухни, а также доля в квартире.

Особенно большое значение банки уделяют техническим параметрам квартиры. Для недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке, важен срок очередного капремонта, тип перекрытий и уровень изношенности здания. Для квартир в новостройках условия могут быть даже более серьезными. К примеру, оформить ипотеку на жилье в строящемся здании достаточно непросто. Банки обычно сотрудничают не со всеми застройщиками, что значительно ограничивает выбор недвижимости, доступной для приобретения.

Ипотека на первичном рынке

Процесс оформления квартиры в ипотеку в новостройке может отличаться в зависимости от вида приобретаемой жилплощади. Здесь возможны два случая:

1. Многоэтажный дом построен и сдан в эксплуатацию. Квартиры в таком доме предлагаются или с отделкой, или без нее, что напрямую влияет на стоимость квадратного метра. Безоговорочный плюс данного варианта – возможность сразу после оформления документов переехать в новое жилье. Однако без минусов тоже не обходится. Во-первых, стоимость готовой квартиры выше, чем в строящемся здании. Во-вторых, к моменту окончания строительства остаются не лучшие варианты квартир, большая их часть раскупается намного раньше.
2. Квартира в еще не построенном доме. В этом случае строительство дома только начинается, и сдан в эксплуатацию он будет спустя несколько лет. При этом с заемщиком заключается договор долевого участия и на счет застройщика поступает в полном объеме стоимость приобретаемой квартиры. Необходимость ждать момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию компенсируется более низкой стоимостью квадратного метра.

Но минусов у такого варианта приобретения жилья все же хватает. Один из основных – это опасность того, что строительство не будет завершено или качество постройки не будет соответствовать ожиданиям покупателя. Кроме того, процесс сдачи в эксплуатацию может значительно затянуться. При этом по таким сделкам банки обычно устанавливают более высокие проценты – на 1-2 пункта.

Наиболее весомым преимуществом оформления ипотеки на приобретение жилья в новостройке является минимальный риск стать жертвой мошенников и лишиться права собственности. Такое возможно, когда у недвижимости ранее был собственник и могут появиться наследники или другие лица, претендующие на имущество.

[offerIp]

Однако, приобретая квартиру в новостройке, все-таки желательно удостовериться, что она не является залогом по какому-либо обязательству застройщика. Кроме того, необходимо проявить бдительность в процессе приема жилья. Во-первых, проверьте качество потолков, стен, коммуникаций и т. п. Во-вторых, уточните, соответствует ли метраж готовой квартиры указанному в договоре.

Покупка жилья на вторичном рынке

Приобретение квартиры на вторичном рынке предполагает, что данная недвижимость уже ранее имела собственника или нескольких. Обычно такое жилье предлагают агентства недвижимости (риелторы), которые получают процент от сделки. Прежде чем рассматривать квартиру с «вторички» как вариант для приобретения, выясните, согласен ли собственник на продажу в ипотеку. Бывают случаи, когда продавец отказывается от такого предложения. Это может свидетельствовать о том, что с документами, видимо, не все в порядке, и могут возникнуть юридические проблемы.

Чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке, необходимо согласовать выбранный вариант с банком, который предоставляет ипотечный кредит. Для принятия решения банком о соответствии недвижимости требованиям для залогового имущества заемщик должен подать заявку на ипотеку.

Для ее составления потребуется следующая информация, которую нужно уточнить у собственника:

• Готовы ли документы для оформления сделки по продаже.
• Все ли жильцы выписаны.
• Соблюдена ли юридическая чистота квартиры.
• Нет ли задолженности по оплате коммунальных услуг.
• Когда в последний раз происходила смена владельца (оптимальный вариант – не ранее 2 лет назад).
• Какова причина продажи недвижимости.
• В чем причина заниженной или завышенной цены на квартиру.

Главным достоинством вторичного рынка является то, что переехать в новое жилье можно сразу после оформления договора. Обычно на «вторичке» покупатель может выбирать из множества вариантов квартир в одном районе. Поэтому принимать решение необходимо, исходя из средней цены за квадратный метр в выбранном районе. Но последнее слово все-таки остается за кредитором, без его одобрения оформление квартиры в ипотеку в Сбербанке или любом другом банке невозможно.

Выбирая район, в котором лучше всего приобрести жилье, нужно учитывать расстояние до места работы, лечебных учреждений, скверов и т. п. Желательно, чтобы недалеко от дома были детский сад и школа, а также магазины и общественный транспорт. Обычно в современных многоэтажных домах устанавливаются лифты. Поэтому этаж не является слишком важным критерием при выборе жилья.

Очень внимательно следует отнестись к осмотру квартиры. В первую очередь нужно учитывать, кто является продавцом. Например, если это семейная пара, следует уточнить, прописан ли в данной квартире ребенок. Если в качестве продавца выступает родственник собственника, то обязательно нужно выяснить его полномочия (проверить наличие у него доверенности) и очень внимательно изучить всю документацию. Кроме того, обратите внимание на состояние жилплощади: проверьте сантехнику, систему отопления; посмотрите, нет ли признаков, указывающих на наличие плесени, насекомых и т. п.

Также постарайтесь разузнать о соседях. С людьми, оставляющими окурки, шприцы или бутылки на лестничной клетке, вряд ли будет комфортно жить в одном подъезде. В ходе осмотра необходимо получить максимально полные сведения о состоянии недвижимости, хозяевах, соседях. Все эти факторы оказывают влияние на конечную цену выбранной квартиры.

Оформление квартиры в ипотеке

Вопрос оформления квартиры в собственность при ипотеке – один из самых важных для каждого заемщика. Чтобы процесс купли-продажи был признан действительным, получение права собственности на приобретенную недвижимость необходимо зафиксировать в государственном реестре недвижимости. Это позволит новому владельцу узаконить право пользоваться и распоряжаться объектом.

Чтобы зарегистрировать недвижимость, прежде всего, она должна быть введена в эксплуатацию, также может потребоваться наличие почтового адреса. Существующее законодательство обязывает предоставлять информацию, подтверждающую факт регистрации права собственности. Оформить подтверждающий документ можно через регистратора или нотариуса.

Для оформления права собственности на приобретенное в ипотеку недвижимое имущество понадобится собрать внушительный пакет документов:

• документ, подтверждающий личность обеих сторон договора купли-продажи;
• заявление по утвержденной форме от покупателя и продавца;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
• договор купли-продажи;
• документы на объект недвижимого имущества, переданные продавцом;
• закладная;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• справка, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• разрешение органов опеки (в случае, когда одним из владельцев недвижимости является несовершеннолетний);
• нотариально заверенное согласие супруга (в случае, если недвижимость является совместной собственностью).

После сбора и оформления всех документов можно обращаться в Росреестр по месту проживания.

После приобретения квартиры в ипотеку оформление документов происходит в следующей последовательности:

Шаг 1. На официальном сайте Росреестра выяснить, где именно необходимо пройти процедуру регистрации.

Шаг 2. Сбор и оформление необходимой документации. Прежде всего уточните у регистратора точный перечень требуемых документов, поскольку в разных ситуациях он может различаться. Кроме того, некоторые документы, возможно, лучше оформлять не сразу, так как у них может быть ограниченный срок действия.

Шаг 3. Далее потребуется оплатить госпошлину за регистрацию. Сделать это можно в любом госучреждении, принимающем подобные платежи, или с помощью терминала самообслуживания.

Шаг 4. Уточнение порядка подачи документов (электронная очередь или очередь по записи).

Шаг 5. Подача документов в соответствующий госорган. Если все необходимые документы в наличии, работник сообщит вам дату подтверждения регистрации. Если же пакет документов неполный и дополнительно необходима какая-либо бумага, процесс регистрации будет продолжен только после ее предоставления.

Шаг 6. Последний шаг – внесение информации в государственный реестр. Порядок оформления квартиры в ипотеку отличается в зависимости от типа недвижимости.

Для новостроек

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке осуществляется только после завершения строительства дома. Причиной этому является заключение договора участия в долевом строительстве вместо договора купли-продажи.

Для новостроек возможны два способа прохождения процедуры регистрации:

• воспользоваться услугами застройщика;
• самостоятельно оформить право собственности на приобретенную в ипотеку недвижимость.

Первый способ предполагает, что документы для прохождения регистрации оформляет, собирает и подает непосредственно застройщик. После окончания процедуры дольщик получает законное право собственности на имущество.

Главным минусом данного способа является более длительный процесс оформления, так как документы обычно подаются по очереди, а дольщиков достаточно много.

Второй способ предусматривает оформление и подачу документов для регистрации собственными силами. В этом случае дольщик должен потребовать у застройщика следующие документы:

• технический паспорт объекта, выданный БТИ;
• документ, подтверждающий согласие органов местного самоуправления на ввод здания в эксплуатацию;
• акт приема-передачи, подписанный ГАСО;
• кадастровый паспорт объекта;
• документ, подтверждающий получение новостройкой почтового индекса и адреса.

Со всеми вышеперечисленными документами и договором долевого участия нужно обратиться в соответствующий орган для внесения информации в государственный реестр.

Для вторичного жилья

В этом случае для регистрации, помимо стандартного пакета документов, понадобится предоставить дополнительно договор о залоге. Далее вносится запись о передаче прав собственности, после чего покупатель становится собственником, но с ограничениями по распоряжению имуществом.

После погашения ипотеки необходимо предоставить в государственный реестр подтверждающие это справки и документ, удостоверяющий личность.

Для военной ипотеки

Приобретенная недвижимость переходит в собственность военного. Процесс оформления квартиры по военной ипотеке осуществляется в обычном порядке. После того как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре, продавец получит полную стоимость объекта недвижимости.

Отличительной особенностью оформления ипотеки для военнослужащих является передача недвижимости в залог не только банковской организации, но и Министерству обороны. После погашения ипотеки данное обременение снимается. При досрочном увольнении сотрудника со службы возврат задолженности банку происходит за государственный счет.

• Сроки и стоимость оформления.

Время, отведенное на регистрацию права собственности на имущество, четко определено законодательством. При подаче всей необходимой документации и при условии правильности ее оформления срок регистрации составит 10 дней с момента получения расписки о получении требуемых документов. Для крупных городов допускается увеличение срока до 15 дней. В случае предоставления не всех обязательных документов или возникновения спорных ситуаций процесс регистрации может занять до 30–45 дней.

Стоимость процедуры оформления права собственности на недвижимое имущество в каждом отдельно взятом случае может различаться. Цена услуг нотариуса при получении доверенности на всех прописанных лиц составляет 1 тыс. руб. за один документ. Также потребуется оплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб.

Можно ли оформить ипотечную квартиру на другого человека

Оформление недвижимого имущества в ипотеку предполагает его передачу банку в качестве залога до момента полного погашения задолженности. Для потенциальных заемщиков банки устанавливают серьезные требования, основное из которых – финансовая состоятельность. Без подтверждения достаточного уровня дохода и наличия постоянного места работы оформить ипотеку невозможно.

Также банки допускают различные условия кредитования в зависимости от возраста заемщика – чем он меньше, тем более длительным может быть срок возврата долга. Также на параметры ипотечного договора влияет существование поручителей и наличие в собственности другого недвижимого имущества. При заключении договора обязательным является оформление закладной.

Стоит отметить, что в качестве залога может использоваться не только приобретаемая недвижимость, но и другая эквивалентная собственность.

Ипотека может быть оформлена как одним заемщиком, так и совместно с созаемщиком. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» созаемщик также имеет право собственности на приобретаемую недвижимость.

Случаи, когда возникает необходимость оформления имущества на одного человека, а ипотеки на другого, единичны. Теоретически заключение подобного договора возможно, но основания для такой сделки должны быть очень весомые.

Ситуация, когда плательщиком по ипотеке является не собственник имущества, для банка нежелательна. По каждому такому обращению решение принимается индивидуально с учетом внутренних норм банковской организации.

Тем не менее в некоторых случаях оформление такого соглашения допускается. При этом большую роль играет предмет залога.

При использовании в виде залога приобретаемой недвижимости сделать собственником другого человека возможно при соблюдении некоторых условий. Например, если собственник будет привлечен в качестве созаемщика. Наличие родственных связей будет дополнительным фактором, положительно влияющим на решение банка.

В случае если залогом является другое недвижимое имущество заемщика, которое будет передано банку в случае невыплаты долга, к приобретаемому жилью банк отношения не имеет. Однако даже в такой ситуации банк не всегда соглашается на заключение ипотечного договора, поскольку доказать целевое использование кредитных средств заемщик, вероятнее всего, не сможет.

Для оформления квартиры в ипотеку супругами, когда только один из них будет являться владельцем, возможно при одном условии – если они являются созаемщиками по кредиту на приобретение общей собственности. В случае необходимости право собственности и иные условия можно отразить в брачном договоре.

Также для оформления ипотеки на одного человека, а права собственности на другого можно использовать переоформление. В этом случае ипотечный договор заключается в обычном порядке, после чего происходит передача права собственности другому человеку. Для этого необходимо обязательно получить разрешение от банка. В связи с тем что этот вариант является весьма затратным, на практике он используется нечасто.

Оформляя ипотеку для другого человека, обязательно оцените возможные риски. Может возникнуть ситуация, когда собственник перестанет выплачивать задолженность. Если вы выступаете в роли созаемщика, возврат долга будет полностью вашей обязанностью. Потому, если заемщик не имеет желания оформлять право собственности, более предпочтительно прибегнуть к потребительскому кредитованию. Такой вид кредита не требует предоставления залога, и для банка не имеет значения, кто погашает долг и кто является владельцем недвижимости.

Причины отказа в регистрации ипотечной квартиры

Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в регистрации возможен в следующих ситуациях:

• право на объект недвижимости не может быть зарегистрировано, так как является правом, не подлежащим регистрации согласно закону о государственной регистрации;
• заявление о госрегистрации подано лицом, не имеющим на это права;
• документы, которые поданы в орган госрегистрации, содержат несоответствующие данные или оформлены без соблюдения законодательных требований;
• документ госоргана или органа местного самоуправления о получении права на недвижимость признан недействительным со дня его публикации согласно законодательному акту, который действовал в месте и во время его публикации;
• лицо, которое выдало документ об установлении права собственности, не имеет необходимых полномочий для передачи прав на этот объект недвижимости;
• в документе не указаны какие-либо условия ограничения прав в случае их наличия у данного лица;
• в документе об установлении права собственности на объект недвижимости не подтверждается наличие у обратившегося прав на этот объект недвижимости;
• владелец недвижимости не обратился с заявлением и требуемыми документами для прохождения госрегистрации прав собственности на недвижимость, которые возникли ранее и которые должны быть подтверждены для прохождения госрегистрации операций, проведенных после вступления в силу закона о государственной регистрации (таким операциями могут быть, например, передача права собственности, обременения или другие операции с недвижимостью);
• заявитель не представил документы, требуемые законом о государственной регистрации;
• право собственности, о регистрации которого просит заявитель, противоречит уже правам, которые были зарегистрированы ранее.

В п. 2 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указаны два основания для отказа в оформлении квартиры после ипотеки:

• недвижимость не может выступать предметом ипотечного договора согласно законам РФ;
• ипотечный договор или другие документы, необходимые для прохождения госрегистрации, не отвечают требованиям закона о государственной регистрации.

В п. 2 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что в регистрации не может быть отказано по причине наличия судебного процесса, связанного с определением границ участка земли.

Согласно ч. 1 п. 3 ст. 20 закона о государственной регистрации в случае отказа заявителю должно быть направлено уведомление о принятом решении со ссылкой на пункт данного закона, который послужил основанием для отказа. Срок предоставления уведомления ограничен 5 днями с момента завершения срока, отведенного на рассмотрение заявления.

В п. 2 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указаны причины, по которым госрегистрацию могут отложить на срок до 1 месяца:

• предоставлен неполный пакет документов;
• ипотечный договор, закладная и прилагаемые к ним документы не соответствуют требованиям законов РФ;
• необходима проверка подлинности поданных документов.

Согласно п.1 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если приобретаемый в ипотеку объект недвижимости является предметом судебного процесса (например, по вопросам, связанным с правами на него, или с наличием обращений по его взысканию), госрегистрация может быть отложена до окончания судебного процесса.

Кроме того, возможна приостановка госрегистрации на срок до трех месяцев. Основанием для этого может быть письменное обращение правообладателя, одной из сторон договора либо их представителя, имеющего соответствующую доверенность.

В обращении должны быть указаны срок и причины, на основании которых требуется приостановка госрегистрации. Период приостановки не включается в общий срок, отведенный на госрегистрацию (п. 3 ст. 13 закона о государственной регистрации).

Согласно ч. 1 п. 3 ст. 19 закона о государственной регистрации срок, который истек до момента указанного обращения, не включается в новый срок.

Основанием для приостановки госрегистрации может быть судебное решение или определение.

В ч. 1 п. 4 ст. 19 закона о государственной регистрации указана необходимость внесения данных о приостановлении госрегистрации прав в ЕГРП.

В случае поступления в орган госрегистрации решения об аресте недвижимости и ограничении каких-либо действий с недвижимостью госрегистрация должна быть приостановлена до момента отмены ареста или запрета в установленном законом порядке. Это может произойти до окончания установленного для госрегистрации срока, но до внесения данных в ЕГРП или отказа в госрегистрации.

Прекращение оформления квартиры после ипотеки по желанию сторон договора возможно до момента внесения записи в ЕГРП или отказа в госрегистрации от уполномоченного органа. В этом случае регистратор должен отправить письменное уведомление сторонам договора о завершении процесса государственной регистрации и указать в нем дату принятия данного решения (п. 4 ст. 20 закона о государственной регистрации).

В случае прекращения госрегистрации по желанию сторон договора п. 5 ст. 20 закона о государственной регистрации предусматривает возврат заявителям 50 % госпошлины за регистрацию прав собственности. Возврат платы за регистрацию в случае принятия решения об отказе не предусмотрен.

В п. 2 ст. 18 закона о государственной регистрации прописаны требования к тексту документов, которые подаются для прохождения госрегистрации прав собственности. Это – разборчивый почерк, указание названий и адресов юридических лиц, а также фамилий, имен, отчеств и адресов физических лиц обязательно полностью без каких-либо сокращений.

Согласно п. 3 ст. 18 закона о государственной регистрации запрещается предоставлять для госрегистрации документы, которые имеют исправления (зачеркнутые слова, приписки, подчистки). Кроме того, не принимаются бумаги, заполненные карандашом, а также имеющие значительные дефекты, препятствующие однозначному толкованию их содержания.