Если вы приняли такое серьезное решение, как подписание ипотечного договора, где залогом выступает недвижимое имущество, то нужно знать, какие «подводные камни» ипотеки вас могут ожидать.
Долгий срок выплат тела кредита с процентами, внушительная сумма займа – все это может способствовать появлению этих самых «подводных камней» ипотеки, которых совершенно не ждешь. Среди них можно отметить: запрет финансово-кредитного учреждения на сделки с предметом ипотечного кредита; повышенный риск потери недвижимого имущества, предоставленного в качестве залога; дополнительные расходы; запрет банка на погашение кредита до указанного срока.
- Дополнительные расходы при ипотеке
- Оплата услуг оценщика ипотеки и страховых компаний
- Права заемщика при ипотеке и их ограничения
- Риски при ипотеке — рынок недвижимости и положение на валютном рынке
- Риски потери имущества, находящегося в залоге у банка
- Повреждение или утрата недвижимого имущества
- Иски третьих лиц об истребовании находящегося в залоге имущества
Дополнительные расходы при ипотеке
Об этом «подводном камне» можно сказать одно – он не просто распространенный, но даже гарантированный, и об этом нужно помнить. Госпошлина в регистрационную службу и сумма первоначального взноса – это не весь список расходов, которые вам необходимо будет взять на себя, чтобы поставить подпись на кредитном договоре и получить необходимую сумму денег.
Оплата услуг оценщика ипотеки и страховых компаний
На сегодняшний день ипотечное кредитование получило широкое распространение, и по этой причине заемщики готовят материальные средства и запасаются терпением, чтобы оплатить услуги страхователей и оценщиков недвижимости, которая будет передана в ипотеку.
И это не весь перечень условий, которые банки выдвигают в обязательном порядке для страхования и снижения собственных рисков. Помимо страхования повреждения или утраты квартиры, дополнительным условием получения заветного ипотечного кредита могут выступать:
- Страхование от риска нарушения условий кредитного договора заемщиком.
- Страхование здоровья и жизни обладателя ипотеки.
- Страхование права собственности пользователя кредитных средств на имущество, выступающее в качестве залога.
Все эти три случая подразумевают оформление страховки в пользу финансово-кредитного учреждения, и в договоре страхования оно прописывается выгодоприобретателем. Но платить за страховку придется получателю ипотеки, а это составляет от 0,5 до 1,5% от общей суммы кредита.
[offerIp]Если говорить об оплате услуг оценщика, то вы можете столкнуться с проблемами, если примите решение заняться перекредитованием ипотечного кредита в ином финансово-кредитном учреждении.
И если заемщик решается на перекредитование, скорее всего, вам понадобится заново делать оценку, то есть оплачивать ее вторично!
Права заемщика при ипотеке и их ограничения
Необходимо выделить:
- Определенные пункты «подводных камней» кредита, которые ставят заемщика в зависимое положение. Здесь можно отметить существенные ограничения или запрет на погашение кредита ранее обозначенного договором срока и разрешение банка в одностороннем порядке менять ставку по процентам, не согласовывая данный момент с пользователем кредита. Так как такие пункты в большинстве случаев делают хуже положение заемщика и нарушают общие принципы гражданского права по сравнению с предусмотренными законом правилами, можно обратиться в суд для их оспаривания. Здесь потребителю нужно делать упор на закон «О защите прав потребителей».
- Стандартные правила, которые закреплены на уровне законодательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», Гражданский кодекс РФ) или обычные правила в деловом обороте финансово-кредитных учреждений. Одним из первых следует выделить запрет на перепланировку, на продажу или передачу недвижимости, находящейся в залоге, в аренду без согласия финансово-кредитного учреждения или иные действия, которые могу повлечь снижение стоимости квартиры.
Риски при ипотеке — рынок недвижимости и положение на валютном рынке
В большинстве случаев российский гражданин не может предсказать такие обстоятельства, как обрушение рынка недвижимости и колебание курса валют.
Причем ипотечный кредит вы берете на долгий срок и достоверность прогнозов относительно вышеупомянутых пунктов сложно считать достоверной. Но данные изменения, следует учесть, могут повлечь для заемщика:
- Превышение суммы кредита во много раз над рыночной ценой, купленного за кредитные средства объекта недвижимости, находящегося в залоге.
- Реальное повышение выплат раз в месяц.
Если вы заинтересованы в том, чтобы вас миновала зависимость от положения мировой экономики и курса валют, необходимо брать кредиты в национальной валюте.
Но на самом деле целью «плавающей ставки» является снижение банковских рисков в ситуации, когда наблюдается спад экономики. Изменение показателя «плавающей ставки» имеет связь с изменением, так называемых ставок предложения по кредитам на финансовой бирже.
Отечественные финансово-кредитные учреждения используют следующие ставки:
- Ставка MosPrime – представляет собой ставку предоставления на рынке Москвы кредитов в национальной валюте.
- Ставка LIBOR – представляет собой ставку предложения с Лондонской финансовой биржи.
Не каждый заемщик обладает знаниями в этой области, чтобы разобраться в сути данных ставок, а также понять причины, почему они повышаются или снижаются. Если вы приняли решение заключить договор с «плавающей ставкой», то уверенности, какую именно сумму процентов придется заплатить банку в этот раз, у вас не будет.
Риски потери имущества, находящегося в залоге у банка
Бесспорно, что такой масштабный объект как недвижимое имущество не может просто так «испариться» или пропасть. Но могут случиться непредвиденные вещи: квартира или дом пострадает от пожара, или недвижимость подвергнется изъятию у заемщика по иску третьих лиц.
Повреждение или утрата недвижимого имущества
Законодательство об ипотеке зафиксировало довольно неприятные последствия повреждения или гибели недвижимости, находящейся в залоге. Поэтому заемщик-залогодатель должен знать об этих серьезных моментах до подписания кредитного договора.
Во-первых, если неприятность все-таки случилась, заемщику придется расстаться с квартирой, которую он купил за денежные средства, взятые в кредит. И если залоговый объект был поврежден, заемщик обладает правом провести переговоры с банком относительно восстановления имущества в оговоренный срок или его ремонте.
Это делается с целью восстановления ликвидности залогового имущества.
Если соглашения о замене имущества, находящегося в залоге, будет отсутствовать, или не будут подписаны бумаги относительно его восстановления, то банк имеет право потребовать исполнить кредитный договор до указанного срока.
Иски третьих лиц об истребовании находящегося в залоге имущества
Нужно понимать, что на юридическом уровне судьба квартиры, которая приобретена на кредитные средства, не всегда проста. И когда вы берете ипотеку, предоставляя в качестве залога приобретенную квартиру, заемщик может удивиться тому, что в почтовом ящике обнаружит исковое заявление от незнакомого гражданина, который считает себя собственником находящегося в залоге недвижимого имущества.
Бесспорно, как это принято в договоре ипотечного кредита, именно на плечи заемщика лягут все риски. А дело в том, что финансово-кредитное учреждение не потеряет право залога даже в той ситуации, когда квартира возвратится к предыдущему владельцу. В российском праве суть залога такова, что он «идет за вещью» — залог остается, даже когда собственник изменился. Вдобавок, есть норма, которая обязывает заемщика-залогодателя сделать все необходимое, чтобы недвижимое имущество не досталось третьему лицу. В ином случае (к примеру, если будет установлено, что заемщик относится с безразличием к судебному процессу, не приходит на заседания, не занимается оспариванием доводов истца), финансово-кредитное учреждение имеет право от лица заемщика без доверенности выступать по данному делу. И заемщик будет обязан возместить банку все расходы, связанные с судебным процессом.