Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку: в новостройке и на вторичном рынке

Какие действия предпринять, чтобы оформить покупку квартиры в ипотеку? Достаточно ли иметь стабильный доход и хорошую кредитную историю? Следует понимать, что ипотека — это кредит, взятый на 15–30 лет. Значит, размер доходов должен быть стабильно высоким на протяжении всего кредитного периода и обеспечивать ежемесячное погашение задолженности. Ниже мы детально разберем порядок действий при покупке квартиры в ипотеку.

Ключевые моменты покупки квартиры в ипотеку

В последние годы количество оформленных ипотечных кредитов растет с каждым днем. Купить недвижимость, не тратя время на накопления, займы деньги у друзей и родственников, очень удобно. Рассчитываться можно посильными платежами, соответствующими заработку. Да и количество предложений банков огромное.

В порядке предоставления потребительского кредита банк может выдвинуть требование поручительства другого физического лица, однако не всегда. При оформлении ипотеки само жилье является кредитным обеспечением. Вы можете жить в квартире, делать ремонт, но не можете дарить, продавать и переоформлять ее без предварительного согласия кредитной организации. Эти действия возможны только после полного погашения задолженности.

Отличием ипотечного кредита от потребительского является также то, что ипотека — это достаточно большая сумма займа (от нескольких сотен тысяч рублей до нескольких миллионов), выданная на более длительный срок (до 30 лет).

Когда вы оформляете ипотеку, есть возможность выбора порядка погашения долга. Это могут быть равные платежи (аннуитетные) с равномерным погашением процентов либо платежи, которые уменьшаются за счет покрытия суммы основного долга, то есть дифференцированные. В этом случае проценты начисляются на остаток. Последний вариант считается более выгодным, особенно если вы оформили кредит на очень большой срок, переплата окажется меньше. Но и требования к заработку более высокие, чем при оформлении ипотечного кредита по схеме аннуитетных платежей.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

1. Специфика ипотечного кредитования на рынке вторичного жилья.
   

   Плюсы покупки вторичного жилья в ипотеку следующие:

   • Нет риска потери вложенных денег вследствие обращения к ненадежному застройщику, поскольку квартира находится в уже построенном доме.
   • Жилье переходит в собственность сразу после оформления покупки, не нужны дополнительные действия.
   • В квартире уже можно жить, начать ремонт. Вам не требуется ждать сдачи объекта.
   • Развитая инфраструктура. Можно выбрать район с расположенными рядом с домом детским садом, больницей, школой, магазинами, работой и так далее.
   • Если вы желаете купить квартиру в центре города, то наверняка это будет вторичное жилье. Новостройки в больших городах находятся, как правило, на окраине.

   А вот минусы:

   • Квартира в новостройке — это «чистое» жилье, без долгов, тогда как у вторичного жилья с долгами может быть не все в порядке.
   • Объявившиеся наследники могут претендовать на долю в квартире либо всю квартиру, а вы можете об этом не знать.
   • Более высокая цена за покупку квадратного метра по сравнению с жильем в новостройке.
   [offerIp]

   При оформлении покупки в ипотеку на вторичном рынке следует обращать внимание на несколько моментов:

   • Не стоит пренебрегать проверкой квартиры на наличие долгов и прочих обстоятельств, которые могут привести к тому, что договор купли-продажи окажется недействительным.
   • Высокая стоимость покупки «вторички» относительно новостройки часто сопровождается наличием меньшей площади квартиры.
   • Взять ипотечный кредит придется на менее выгодных условиях.

   Порядок действий при покупке в ипотеку на вторичном рынке и в новостройке имеет отличия. Заемщик вступает в права собственности сразу при приобретении квартиры, которая кому-то принадлежала. Если же вы хотите купить недвижимость в новостройке или строящемся доме, необходимо будет дождаться завершения процесса строительства и окончательного ввода в эксплуатацию, прежде чем зарегистрировать квартиру в Росреестре. Но до этого нужно учесть право требования к застройщику. Вы можете стать собственником спустя несколько лет, поскольку этот процесс может затянуться.

   Читайте также: «Налоговый вычет за квартиру по ипотеке: нюансы получения и оформления»

2. Требуется ли помощь риелтора.При покупке жилья в ипотеку вы имеете право воспользоваться услугами агента или ипотечного брокера. Можно пройти все этапы приобретения недвижимости и оформления заявки в банк самостоятельно. Либо облегчить себе жизнь, обратившись к специалисту, ведь он знаком с порядком действий, необходимых для покупки жилплощади. Не забудьте проверить рекомендации, в настоящее время встречается много мошенников.
   

   Преимущества покупки квартиры в ипотеку через посредника:

   • Знание специалистом реальной стоимости жилья. В частных объявлениях указывается сумма, которую продавец желает получить с покупателя. Однако эта цена не отражает объективных показателей и может быть намного выше или ниже средней рыночной.
   • Банки и риелторские агентства зачастую помогают друг другу, координируя действия, работая в партнерстве. Если хотите сэкономить на процентной ставке, ускорить получение одобрения заявки на ипотеку, то агентство недвижимости вам в этом поможет. Иногда отпадает необходимость в предоставлении некоторых документов для получения кредита, а проверка платежеспособности проходит на порядок быстрее.
   • Риелторы знакомы с разными ипотечными программами и могут помочь вам в выборе банковской организации и наиболее выгодных условий кредитования для покупки недвижимости.
   • При обращении в агентство вам не потребуется заполнять кредитную заявку, все действия осуществляет специалист. Вам останется только выбрать из одобренных заявок наиболее привлекательную.
   • Помощь в покупке жилья в ипотеку окажет юрист, работающий на агентство недвижимости. Он займется юридической стороной вопроса: проведет необходимые проверки, приведет в порядок документы для безопасной сделки и так далее.

   При покупке жилья в ипотеку вам придется осуществить такой порядок действий:

   • выбрать банк, ипотечную программу;
   • собрать документы, необходимые для кредитной заявки;
   • найти квартиру;
   • собрать документы на квартиру, затем банк должен проверить ее;
   • произвести сделку купли-продажи.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

Существует несколько вариантов покупки квартиры в строящемся и уже построенном доме. Поэтому ряд шагов, которые необходимо предпринять, будет разный.

Порядок действий при покупке в построенном доме следующий:

• изучение территории, плана, технических характеристик объекта, оценка инфраструктуры и возможности ее расширения;
• знакомство с застройщиком;
• визит в офис застройщика для ознакомления с организацией и квартирой;
• осмотр квартиры;
• подготовка и оформление договора, приведение в порядок документов;
• действия по оплате;
• составление акта передачи объекта новому собственнику;
• регистрация в Росреестре, прописка.

Если дом находится на первых этапах строительства, то необходимо заключение договора долевого участия, где указываются порядок, сроки сдачи объекта, а также порядок прекращения действия договора. Этот документ поможет избежать рисков, связанных с покупкой жилья в строящемся доме.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

Средства материнского капитала — это не наличные, их невозможно получить на руки. Потратить эти деньги можно на ограниченный список нужд, установленный законодательно, в том числе и на покупку жилья. После оформления сделки Пенсионный фонд РФ перечислит необходимую сумму на частичное погашение ипотеки. В порядке действий по расходованию денег материнского капитала потратить средства возможно лишь в случае использования их целиком, а не частично на ипотеку, а частично на образование.

Вне зависимости от того, приобретается квартира в строящемся доме с заключением договора долевого участия или на вторичном рынке, вы имеете право использовать средства материнского капитала для покупки жилья. Осуществлять какие-либо действия по реализации сертификата можно к моменту, когда ребенку исполнится 3 года. В порядке, предусмотренном законом, вы можете воспользоваться материнским капиталом раньше. Это исключение — покупка жилья в ипотеку либо уже имеющийся ипотечный договор с банком.

Принимая решение по ипотеке, банки выставляют требование: от 10 до 25 % от стоимости жилья должен составлять первоначальный взнос, вносимый самим заемщиком. Для использования средств материнского капитала применяется система дополнительного кредитования. Банк предоставляет кредит на сумму первоначального взноса с процентной ставкой 10,5 % (ключевая ставка Центробанка). После этого в Пенсионный фонд РФ направляются документы, подтверждающие законность сделки, а деньги по сертификату перечисляются в банк.

У вас будет оформлено два кредитных договора. Первый — на сумму первоначального взноса, который погашается в короткий срок средствами материнского капитала. Второй предоставляется на длительный срок и составляет основную сумму ипотеки. Почему порядок получения одобрения ипотечного кредита так сложен?

Применение такой системы действий обусловлено тем, что Пенсионный фонд РФ не может направить деньги в кредитную организацию без заключения сделки, прохождения государственной регистрации и получения заемщиком права собственности.

Итак, вот какой порядок действий необходимо соблюсти для покупки квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала:

1. Определиться с выбором кредитной организации, предоставляющей ипотеку с использованием сертификата.
2. Подготовить документы для получения одобрения: справку о доходе с места работы, копию трудовой книжки, паспорта и так далее. Заполнить анкету, подать заявку.
3. Если банк потребует сведения о приобретаемом объекте недвижимости, предоставить их: квартира или частный дом; в строящемся доме, построенном или это рынок вторичного жилья. Цена объекта, сведения о продавце, подтверждающие право собственности, тоже сообщаются, документы приводятся в надлежащий порядок. Банк проводит проверку информации и одобряет объект недвижимости, что обеспечивает гарантии возврата кредита, поскольку квартира оформляется в залог. В некоторых кредитных организациях подобные действия не требуются, банки дают возможность выбора квартиры в течение 1–3 месяцев после предоставления кредита.
4. После того как заявка на кредит одобрена, нужно собрать остальные документы на недвижимость: справки об отсутствии долгов, свидетельство о собственности, согласие органов опеки и так далее.
5. Подать заявку в Пенсионный фонд РФ, выразив таким образом свое намерение о покупке квартиры. Предоставить пакет документов и согласие банка.
6. Независимый эксперт по инициативе банка должен произвести действия по оценке объекта покупки и установить цену. От этой цены будет зависеть сумма ипотеки, а не от установленной продавцом.
7. Оформить кредитный договор. В нем указываются сумма, срок кредита, процентная ставка, право на досрочное погашение, график платежей, порядок прекращения действия. Обязательно обозначается погашение за счет материнского капитала. Также обозначается приобретаемая недвижимость и формируется закладная.
8. В то же время заключить договор купли-продажи, составить акт приема-передачи жилья. Внести первоначальный взнос, предоставить расписку о его получении продавцом. Если первоначальный взнос был внесен в банк, то все действия по расчетам с собственником квартиры производятся кредитной организацией.
9. Оплатить госпошлину в установленном законом порядке: 1000 рублей за оформление договора ипотечного кредитования, по 1000 рублей с каждой стороны сделки купли-продажи за заключение договора. Юридические лица оплачивают 22000 рублей.
10. Зарегистрировать объект в Росреестре, предоставив необходимый пакет документов с договорами ипотеки и купли-продажи. Регистрацию проходит и залог, и переход права собственности.
11. До полного погашения задолженности по ипотеке необходимо заключать ежегодный договор со страховой организацией. Страхуются жизнь, здоровье заемщика на случай наступления недееспособности или смерти последнего и сам объект недвижимости, приобретаемый в ипотеку. Порядок действий по страхованию важен и самому банку, и заемщику.
12. Отправить в Пенсионный фонд РФ зарегистрированные документы купли-продажи и свидетельство о праве собственности на владельца сертификата материнского капитала. Недвижимость оформляется в долях на родителей с ребенком.

После выполнения необходимого порядка действий Пенсионный фонд РФ перечисляет средства материнского капитала в банк для погашения части задолженности.

Если не выполнено обязательное условие регистрации квартиры на родителей и детей при покупке, это может служить основанием для обращения Пенсионного фонда РФ в прокуратуру, чтобы обязать владельца недвижимости произвести регистрацию в судебном порядке.

Таков правильный порядок действий при покупке жилья в ипотеку.