Порядок погашения ипотеки: что делать, когда последний платеж внесен

Чтобы купить жилье, сегодня многие оформляют ипотеку: это неплохой вариант, позволяющий быстро вселиться в собственную квартиру или дом. Однако новоселье – не финал ипотечной истории, а, скорее, начало, так как заемщику предстоят долгие годы ежемесячных платежей по кредиту. Впрочем, порядок погашения ипотеки подразумевает помимо регулярных выплат на протяжении десятков лет и другие варианты расчетов с банком. О них пойдет речь в нашей статье.

Содержание

Общий порядок погашения ипотеки
Порядок погашения ипотеки материнским капиталом
Особенности и порядок погашения военной ипотеки
Ежегодная корректировка графиков платежей
Страхование ипотеки
Досрочное увольнение из рядов Вооруженных сил РФ
Порядок действий после погашения ипотеки
Оформление справки об отсутствии задолженности
Действия с закладной
Погашение записи о регистрации ипотеки

Общий порядок погашения ипотеки

Что входит в понятие «порядок погашения ипотечного кредита»? Сроки, размеры, периодичность платежей и их форма (безналичный расчет или внесение наличности).

Ипотечный платеж обычно совершается каждый месяц, и, как правило, кредитор устанавливает определенный платежный период, к примеру, с 15-го по 20-е числа. Если заемщик не соблюдает обозначенные сроки, банк может его оштрафовать или наказать другим способом, закрепленным в условиях кредитного договора.

Обычно заемщик вместе со своим экземпляром подписанного кредитного договора получает на руки график погашения задолженности, в котором указан размер ежемесячного платежа. Бывает, банк, выдавший ипотечный кредит, требует, чтобы клиент вносил на счет закрепленную в графике сумму с точностью до копеек. Такой порядок указывает на то, что любое несоответствие в большую или меньшую сторону расценивается кредитором как нарушение условий договора: он может начислить штраф или вообще потребовать полностью погасить кредит досрочно.

По форме расчеты клиента с кредитором могут быть:

наличными;
безналичными.

В первом случае деньги вносятся заемщиком на его ссудный счет через кассу кредитной организации. При этом надо иметь ввиду, что в большинстве банков действует такой порядок: кассы не работают в вечернее время, а также по выходным дням и в праздники.

При безналичных платежах заемщик может переводить деньги кредитору со своего счета, открытого в каком-нибудь банке. В таком случае стоит учитывать, что, во-первых, межбанковские переводы – услуга платная, а во-вторых, перечисление средств занимает от 1 до 3 рабочих дней. Сэкономить время и деньги можно, открыв свой счет в той кредитной организации, где оформлена ипотека.

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в установленном порядке можно вносить наличными или с помощью пластиковой карты через банкомат. Но здесь тоже есть нюансы: чек, подтверждающий проведение операции, не гарантирует поступление платежа по ипотечному кредиту – об этом не стоит забывать! Случается, что средства не попадают на ссудный счет, и банк считает это просрочкой платежа, за которую предусмотрено наказание (конкретный порядок указан в кредитном договоре). Во избежание неприятностей деньги через банкомат лучше внести заблаговременно, а также удостовериться в их поступлении на ссудный счет, позвонив через несколько дней в организацию, где оформлена ипотека.

[offerIp]

Порядок погашения ипотеки допускает, что ежемесячный платеж по кредиту может перечислять и предприятие, на котором работает заемщик, удерживая необходимую сумму из заработной платы. Для этого нужно обратиться к руководству с соответствующим заявлением и обсудить механизм с бухгалтерией.

Заемщику, который намерен воспользоваться имущественным налоговым вычетом по ипотечному жилью, необходимо тщательно проверять все документы, подтверждающие взносы на погашение ипотеки – плательщиком должен указываться тот, на чье имя будет оформляться вычет. Иначе налоговая просто откажет в выплате.

В большинстве программ по ипотечному кредитованию предусмотрено досрочное погашение займа по истечении срока моратория (запрета). Как правило, минимальный период, в течение которого нельзя полностью (без санкций) рассчитаться за взятый кредит, составляет 6 месяцев. Вместе с тем практически во всех банках, где есть ипотечные продукты, устанавливается определенный начальный «шаг» досрочного платежа (обычно от 10 000 рублей). Лишь имея в наличии обозначенную сумму (в дополнение к ежемесячному взносу), заемщику можно обращаться с заявлением к кредитору о досрочном погашении ссуды. Форма заявления в каждом банке своя.

Порядок погашения ипотеки позволяет досрочно заплатить сразу всю сумму займа или только часть. Во втором случае вносятся изменения в график погашения задолженности, они могут быть двух видов:

Уменьшается размер ежемесячного платежа на оставшийся срок пользования ипотечным кредитом. В этом случае финансовая нагрузка на семейный бюджет падает, и при желании можно оформить еще один займ.
Ежемесячный платеж остается таким же, как был, а срок кредитования сокращается. При данном варианте заметно уменьшается переплата за ипотечное жилье.

В каждой конкретной ситуации заемщик сам определяет для себя выгоду. Но в любом случае после досрочного погашения кредита банк должен выдать актуальный график платежей с учетом всех изменений.

Порядок погашения ипотеки материнским капиталом

Российским законодательством предусмотрена возможность приобретения в собственность жилья с помощью материнского капитала. Использовать данные средства разрешено не только для покупки готового жилого помещения, но и при строительстве, а также при оформлении ипотечного кредита на дом, квартиру или комнату.

Что немаловажно, в целях защиты интересов семей, воспитывающих двух и более детей, на законодательном уровне закреплена обязанность всех организаций, которые выдают ипотечные кредиты, принимать материнский капитал для оплаты долга целиком или только его части.

Порядок погашения ипотеки материнским капиталом предполагает следующие варианты:

Направление средств на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Такую возможность предоставляют не все кредитные организации. Как только появился механизм использования материнского капитала в качестве первоначального взноса, банки его принимали без энтузиазма, считая, что у заемщиков, выбравших данный способ, низкая платежеспособность, или их нельзя считать надежными. В последнее время крупнейшие кредиторы более лояльны к обладателям материнского капитала, тем не менее условия по таким ссудам не очень хороши для клиентов: более высокие ставки по процентам и не слишком большой максимальный срок займа.
Погашение основной суммы долга (фактической стоимости взятой ссуды). Чаще всего прибегают именно к такому варианту, потому что для заемщика он выгодный: сумма основного долга в итоге снижается, и после этого процент начисляется только на оставшуюся часть, значит, общая сумма переплат будет меньше.
Погашение процентов по займу. Это не самая распространенная схема, в которой больше, чем заемщик, заинтересован банк: ему гарантированно перечисляется часть положенных процентов. Впрочем, определенная выгода есть и у заемщика (если только он не собирается погасить кредит раньше времени) – ему надо будет выплачивать лишь основной долг, соответственно, ежемесячный платеж уменьшится. А если клиент сможет перечислять большую сумму, то сократится и срок погашения ипотеки.

 Чтобы полностью или частично погасить ипотечный кредит с использованием средств материнского капитала, нужно в установленном порядке обратиться в банк, имея при себе следующие документы: паспорт гражданина РФ или иностранного гражданина (если у него есть право на получение материнского капитала согласно российскому законодательству);
сертификат, подтверждающий право на материнский (семейный) капитал;
заявление о погашении ипотечного кредита досрочно (используемую форму нужно взять в банке, выдавшем займ).
 

Предоставив все вышеназванное банку-кредитору, вы получите справку, в которой будет указан размер оставшегося основного долга и начисленных процентов. Кроме того, кредитная организация должна выдать правоустанавливающие документы на жилье: договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности.

Порядок погашения ипотеки с помощью средств материнского капитала следующим шагом предписывает обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ по месту жительства, чтобы там одобрили перевод средств на указанные цели.

Для этого потребуются:

документ, удостоверяющий личность человека (матери, отца, опекуна), наделенного правом получить материнский (семейный) капитал;
сертификат на материнский капитал или его дубликат, если оригинал утерян (можно получить, написав заявление о выдаче в Пенсионный фонд);
документы, подтверждающие, что вы взяли ипотечный займ: кредитный договор и справка из банка, в которой указана сумма долга;
документы на квартиру, оформленную в ипотеку: договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на жилье;
заявление о намерении перевести средства материнского капитала на погашение ипотеки (форма документа выдается Пенсионным фондом);
обязательство заемщика оформить приобретаемое жилое помещение в общую долевую собственность после погашения кредита (заверяется нотариусом);
доверенность, если в соответствующие инстанции обращается официальный представитель владельца сертификата на материнский капитал;
решение суда о лишении матери или отца родительских прав, вследствие чего право на семейный (материнский) капитал передано другому лицу;
свидетельство о смерти (если тот, кто имел право на материнский капитал, умер, а само право перешло к другим людям);
документы, подтверждающие усыновление, и другие.

Какие действия следует предпринять дальше:

Подав в установленном порядке все документы, вы получите расписку, подтверждающую их получение, с указанием даты приема пакета. Решение о выплате банку денег из материнского капитала или об отказе в выплате Пенсионный фонд должен принять в течение 1 месяца со дня поступления ему документов и письменно уведомить обратившегося.

Если вам пришел отказ, разберитесь в причинах. Свое несогласие можно направить на вышестоящий уровень Пенсионного фонда для обжалования вынесенного решения или обратиться в суд для защиты своих прав. Законодательным порядком установлен общий срок для рассмотрения жалоб и обращений граждан – 30 дней. Следовательно, не позже, чем через месяц вы должны получить ответ: отменено прежнее решение или осталось в силе.

Если ваше заявление о направлении средств материнского капитала на погашение ипотеки одобрено, нужно в обязательном порядке известить банк о своем намерении и положительном решении Пенсионного фонда. Необходимость в таком уведомлении обусловлена еще и тем, что почти все банки устанавливают минимальный срок для подобного информирования – как правило, это 1 месяц.

После перечисления Пенсионным фондом средств из материнского капитала на счет кредитора, последний может предложить вам дальнейшее сотрудничество по одной из схем:

Общий срок ипотечного кредита уменьшается (ежемесячный платеж по ипотечному займу при этом не меняется на протяжении всего оставшегося времени).
Срок кредитования остается таким же, как был, а сумма ежемесячного платежа уменьшается.
Ипотека выплачивается в полном объеме (если оставшейся суммы хватает на погашение).

В первом и втором случаях банк должен передать вам новый график платежей с указанием размера ежемесячного взноса. В третьем – выдать справку о том, что долг погашен полностью, и кредитор не имеет претензий к заемщику. Подробнее о действиях после погашения ипотеки – в следующих разделах статьи.

Особенности и порядок погашения военной ипотеки

Если кредит получен в рамках военной ипотеки, его погашение осуществляется из средств целевого жилищного займа (ЦЗЖ), который предоставляют участникам накопительно-ипотечной системы (НИС) ФГКУ «Росвоенипотека». Порядок такой: в соответствии с графиком платежей Федеральное государственное казенное учреждение «Росвоенипотека» перечисляет на открытый в банке счет военнослужащего сумму, равную ежемесячному взносу по кредиту, которая впоследствии списывается в счет погашения кредита (каких-либо дополнительных действий со стороны участника НИС для этого не требуется). Как только стаж военной службы участника НИС достигнет 20 лет, использованные им на приобретение жилья (погашение ипотеки) средства переходят из разряда целевого жилищного займа в разряд безвозмездных субсидий. При этом считается, что ЦЗЖ погашен.

Важно! Чтобы «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в рабочем порядке приступило к перечислению средств на погашение ипотечного кредита, участник НИС должен в течение 5 дней с момента регистрации права собственности на квартиру предоставить в банк, выдавший ипотеку, пакет документов, в который входят:

выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) с отметкой о регистрации ипотеки в пользу банка и в пользу государства (берется в подразделении ФРС, где регистрировалась сделка);
нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности (можно предъявить оригинал документа, а банк сам сделает и заверит копию);
копия договора купли-продажи или оригинал, с которого банк снимет копию и заверит ее.

На участника НИС возложена персональная ответственность за своевременное выполнение всех обязательство по кредитному договору в полном объеме, а также оплату в установленные сроки.

Порядок погашения военной ипотеки, оформленной участником НИС, предполагает несколько способов полного или частичного досрочного исполнения обязательств:

за счет личных накоплений;
с помощью средств федерального бюджета (если участник НИС имеет право на дополнительные выплаты);
с использованием материнского (семейного) капитала – МСК.

В последнем случае, согласно п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 от 29.12.2006 г., участник НИС должен предоставить в Пенсионный фонд РФ обязательство, заверенное нотариусом, об оформлении приобретаемого жилья в общую собственность всех членов семьи (родителей, детей и других совместно проживающих с ними лиц). Причем, в документе должен быть определен размер всех долей по соглашению. Согласно действующему порядку, сделать это необходимо в течение 6 месяцев после того, как будет снято обременение с жилого помещения (погашен кредит), которое приобретено за счет средств ипотечного займа. Такие разъяснения дает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию об использовании средств МСК в рамках программы «Военная ипотека».

Ежегодная корректировка графиков платежей

При предоставлении ипотечного кредита заемщику вместе с кредитным договором отдают график ежемесячных платежей.

Каждый год в него вносятся корректировки, которые зависят от:

изменений, предусмотренных кредитным договором;
процентной ставки;
величины накопительного взноса;
возможного внесения досрочного платежа участником НИС.

Измененный по мере необходимости график ежемесячных платежей (последующий график платежей) кредитор (сервисный агент) направляет заемщику. При этом заключение дополнительного соглашения к кредитному договору не требуется.

Ежегодная корректировка графиков платежей

Последующий график платежей предоставляется заемщику раз в год, до 25 января. Но применяться он начинает с 1 января текущего года.

Последующий график платежей на очередной год содержит информацию о сроке, оставшемся до полного погашения текущей задолженности, а также сведения о размере:

процентной ставки и ежемесячных платежей за предшествующие годы;
процентной ставки на очередной и последующие годы;
ежемесячных платежей на очередной и последующие годы;
остатка текущей задолженности на начало и конец каждого процентного периода.

Для того, чтобы кредитор или сервисный агент в порядке уведомления один раз в год направлял заемщику последующий график платежей, требуется письменное заявление адресата.

Страхование ипотеки

Ипотечный кредит будет предоставлен только в случае подписания и дальнейшего продления (оплаты) договора имущественного страхования приобретаемой недвижимости, которая оформляется в залог, а также личного страхования (страхование жизни и трудоспособности) заемщика. Согласно установленному порядку, это обязательное условие кредитного договора.

Чем обоснована необходимость страхования?

Требованиями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ, который предписывает заемщику страховать предмет залога по ипотечному кредиту в пользу займодавца.
Возможностью погашения долга в случае потери трудоспособности из-за серьезной болезни или травмы заемщика (когда оформлена соответствующая страховка).
Гарантией выплаты остатка суммы задолженности по ипотеке за счет страхования в случае смерти заемщика (семья человека, взявшего кредит, избавляется от поиска денег на погашение долга, квартира без обременений переходит в собственность наследников умершего).
Компенсацией расходов по выплате кредита за счет страховки в случае длительной нетрудоспособности заемщика на время освобождения от работы.
Возможностью выплаты страховой компанией кредитору задолженности заемщика по ипотечному кредиту в случае уничтожения либо существенного повреждения жилья, находящегося в залоге. Впоследствии ипотечный займ будет считаться погашенным, и претензий к заемщику не возникнет. Тогда как без страховки клиент будет вынужден погашать кредит, даже если оформленное в ипотеку жилье больше не годится для проживания.

Досрочное увольнение из рядов Вооруженных сил РФ

В случае увольнения (расторжения контракта) участника НИС раньше, чем через 20 лет службы в Вооруженных силах РФ, он в обязательном порядке должен:

Погасить остаток задолженности перед кредитором из своих собственных средств, причем, кредитор вправе изменить порядок расчета ежемесячного платежа на тот, что установлен для иных заемщиков, которые не относятся к участникам накопительно-ипотечной системы.
Вернуть с процентами сумму целевого жилищного займа (ЦЖЗ), который предоставило ФГКУ «Росвоенипотека» на выплату первоначального взноса за жилье и погашение кредита, причем возврат ЦЖЗ должен быть осуществлен в срок до 10 лет (задолженность выплачивается с процентами, обозначенными в договоре о предоставлении целевого жилищного займа, равными платежами ежемесячно).

Если обязательства по ипотечному кредиту военнослужащим не будут исполнены, долги с него взыщут принудительно. Таков порядок погашения ипотеки. Учитывая, что обеспечением по займу является жилье, кредитор может получить удовлетворение из его стоимости: недвижимость, находящаяся в залоге, продается, а полученные деньги направляются на оплату долгов.

Исключением является увольнение военнослужащего из рядов Вооруженных сил досрочно по одной из 4 причин (если общий срок военной службы участника НИС – не меньше 10 лет):

он достиг предельного возраста пребывания на военной службе;
военнослужащий признан негодным или частично годным по состоянию здоровья к военной службе;
организационно-штатные мероприятия;
семейные обстоятельства, предусмотренные законодательством РФ о воинской обязанности и военной службе.

Отмеченные ситуации освобождают заемщика – участника НИС от обязательств по возврату средств ЦЖЗ. Кроме того, если будет установлено, что участник НИС нуждается в жилье, ему могут быть предоставлены дополнительные выплаты на погашение остатка долга по ипотечному займу или его части.

Порядок действий после погашения ипотеки

После того, как внесен последний платеж по ипотеке и полностью погашен долг перед кредитором, нужно предпринять еще некоторые шаги для соблюдения формальностей.

Чтобы банк внес изменения в график платежей, он должен получить ваше уведомление о досрочном выполнении кредитных обязательств. Действующий порядок погашения ипотеки позволяет оповестить кредитора о своем намерении одним из следующих способов:

прийти в офис и написать соответствующее заявление по форме, принятой в данной кредитной организации;
позвонить по телефону кол-центра;
зайти в личный кабинет на сайте банка и совершить онлайн операцию по досрочному погашению кредита.

Оформление справки об отсутствии задолженности

Перед тем как совершить заключительный платеж по ипотечному кредиту, нужно узнать у кредитора размер остатка долга. Такие сведения предоставляются по телефону или при личном обращении заемщика в банк – информация может быть устной и письменной (выписка). Деньги клиент вносит тем способом, который ему больше подходит.

Желательно сразу после совершения платежа взять у кредитора справку об отсутствии задолженности. Это официальный документ, который в установленном порядке должен быть заверен подписями уполномоченных от имени займодавца лиц, предъявляется он в случае необходимости по месту требования. Справка может выдаваться бесплатно или за деньги, по существующим в банке тарифам.

В справке указываются:

Ф.И.О. заемщика;
дата полного погашения задолженности по конкретному договору ипотечного займа с указанием номера и даты заключения;
дата выдачи справки;
фамилия, инициалы и должность лица, подписавшего документ;
фраза об отсутствии у кредитной организации претензий к клиенту.

После внесения заключительного ипотечного платежа ссудный счет в большинстве банков закрывается автоматически. Но если по какой-то причине этого не произошло, заемщику следует самому написать заявление о закрытии счета в связи с окончательным исполнением обязательств с его стороны. Для этого потребуется паспорт, договор ипотечного кредитования, график погашения задолженности и квитанция, подтверждающая последнюю оплату.

Существует следующий порядок погашения ипотеки досрочно: если заемщик собирается полностью рассчитаться с банком, ему необходимо предварительно согласовать с кредитором дату платежа и уточнить итоговую сумму. Иначе размер финального взноса может оказаться меньше или больше положенного, и последуют долгие выяснения формальностей.

Чтобы не осталось сомнений относительно исполненных обязательств, можно обратиться в Бюро кредитных историй. Там должны содержаться все сведения о выплатах по ипотечному займу, наличии или отсутствии просрочек. Впрочем, нельзя исключать, что данные могут быть представлены не в полном объеме из-за задержек технического характера или роли человеческого фактора. Поэтому информацию следует уточнить.

Действия с закладной

Порядок передачи недвижимости, которая приобретается с помощью ипотечного кредита, в залог банку предусматривает оформление закладной. Это именная ценная бумага, функция которой заключается в регламентировании отношений между заемщиком и кредитором по залогу и погашению долга. В закладной отражены существенные условия ипотечного займа. Если, к примеру, обнаружатся разночтения в закладной и кредитном договоре, преимущество будет у первого документа. Так что, составление названной ценной бумаги – чрезвычайно ответственная задача.

В закладной заинтересован прежде всего банк, потому что, имея такой документ, в последующем можно его перезаложить или продать другой кредитной организации. Однако новый обладатель ценной бумаги не имеет права поменять какие-либо условия по существующему ипотечному кредиту. Но бывают случаи, когда ипотека оформляется и без закладной.

По сути, закладная – это инструмент для привлечения финансовых ресурсов на рынке ипотечного кредитования. Если, например, банку требуются дополнительные оборотные денежные средства, он может продать имеющиеся закладные.

После того, как будет погашен долг по кредиту, оформленному с закладной, банк обязан сделать на ней отметку об исполнении всех обязательств и передать заемщику оригинал документа. Обычно с обратной стороны так и пишут: «Все обязательства по настоящей закладной выполнены. Претензий к заемщику и залогодателям нет». Там же проставляется дата последнего ипотечного взноса и указывается его полная сумма.

Следующий шаг – официальное снятие обременения в государственном регистрационном управлении.

Погашение записи о регистрации ипотеки

Последним этапом подтверждения того, что кредитные обязательства выполнены, является погашение записи о регистрации ипотеки. Порядок снятия обременения прописан в статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Процедура осуществляется Росреестром (Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). В некоторых муниципалитетах за получением данной услуги можно обратиться в рабочем порядке в МФЦ.

Чтобы погасить запись о регистрации ипотеки, заемщик должен предоставить:

паспорт гражданина РФ;
оригинал письма от кредитора, подтверждающего погашение обязательств в полном объеме (на фирменном бланке организации с набором необходимых реквизитов и подписей);
закладную, взятую у займодавца;
доверенность на снятие обременения от уполномоченного банком лица (на случай, если клиент обращается в регистрирующий орган без сопровождения представителя кредитной организации);
правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
заявление о снятии обременения (пишется заемщиком по установленному образцу);
квитанция об оплате государственной пошлины в размере 200 рублей (если требуется выдача нового свидетельства, «чистого» от отметок об обременении.

Если закладная при выдаче ипотеки не оформлялась, кредитор и заемщик должны составить совместное заявление о снятии ограничений с приобретенного объекта недвижимости. Причем, порядок такой: в МФЦ обязательно должен присутствовать сотрудник банка с доверенностью.

После того, как в Росреестр будут предоставлены все документы и соблюдены формальности, обременение с объекта недвижимости снимается, бывший заемщик становится полноправным владельцем имущества и может совершать с ним любые законные операции. Собственнику выдается новое свидетельство.

На процедуру погашения записи о регистрации ипотеки отводится от 3 до 5 рабочих дней. Необходимую информацию о том, на какой стадии находится конкретное дело, можно найти на официальном сайте регистрационного управления в открытом доступе.

Порядок погашения ипотеки подразумевает ее полное прекращение только после снятия обременения.