Осуществить мечту о покупке собственного жилья многим людям удалось с помощью ипотеки. За два десятилетия существования услуги ипотечного кредитования существенно изменились условия данного банковского продукта в части процентной ставки, требований к заемщикам и т.д. Совсем недавно революционной казалась возможность перекредитования, сегодня даже повторное рефинансирование ипотеки можно осуществить практически в любом банке. Подробнее расскажем в статье.
- Когда повторное рефинансирование ипотеки необходимо
- Когда повторное рефинансирование ипотеки выгодно
- Кто может пройти повторное рефинансирование ипотеки
- Как проходит процедура повторного рефинансирования ипотеки
- Кому могут отказать в повторном рефинансировании ипотеки
- Когда повторное рефинансирование ипотеки невыгодно
Когда повторное рефинансирование ипотеки необходимо
Ипотечное кредитование остается одним из главных банковских продуктов, что объясняется его выгодой для кредитной организации и востребованностью данного вида услуг клиентами. Но выбрав банк, заемщики не обязательно остаются его клиентами до конца срока ипотеки. Они могут найти кредитную организацию, предлагающую жилищные займы на более выгодных условиях. Рефинансирование ипотечного кредита позволяет не просто сэкономить бюджет, но и сохранить квартиру/дом, приобретенные в кредит и находящиеся в залоге у банка.
А как на перекредитование смотрят банки? Каждый – по-своему. Хотя законодательного ограничения на количество новых кредитов для погашения имеющихся займов нет (это касается и ипотеки), финансовые организации с повышенным вниманием относятся к клиентам, обращающимся за подобными услугами.
Крупные участники банковского сектора (Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Росбанк и др.) могут себе позволить привлекать клиентов программами рефинансирования в разных направлениях. При этом даже они рассматривают повторное ипотечное перекредитование как особую услугу. Кредитная история заемщика должна быть идеальной, а его доход – достаточным для гарантии полноты ежемесячных платежей. Причиной отказа в повторном рефинансировании может стать имевший место факт просрочки платежа.
Чтобы оформить повторное перекредитование по ипотеке, нужно будет пройти уже знакомый путь, предоставив в новый банк требуемые документы, среди которых должно быть и «свежее» оценочное заключение о стоимости объекта залога. То есть повторное рефинансирование ипотеки потребует вложений, о которых нужно помнить. Также большинство кредитных организаций ограничивают для клиента срок обращения за рефинансированием в другой банк (в первые 6 месяцев с даты подписания ипотечного договора обращаться за перекредитованием нельзя, в некоторых банках срок может быть увеличен).
[offerIp]Важно: если, купив жилье на заемные средства, клиент получил положенный налоговый вычет от государства, то рефинансирование (как первое, так и повторное) не приводит к возникновению права обращаться за дополнительными государственными выплатами повторно. Перекредитование означает лишь переоформление долговых обязательств на один и тот же объект недвижимости.
Когда повторное рефинансирование ипотеки выгодно
В жизни заемщика могут возникать ситуации, в которых рефинансирование кредита становится вынужденной необходимостью: длительная нетрудоспособность, сокращение с работы и др. Либо людьми движет понятное желание снизить нагрузку на свой бюджет за счет более выгодных условий.
Но всегда ли ипотечное перекредитование имеет смысл? Если разница составляет минимум 2 % годовых, то стоит подумать о рефинансировании с условием, что заем был оформлен не так давно. Экономия на ежемесячных платежах гарантирована. Правда, одним из условий снижения ставки может быть увеличение срока ипотеки – банк имеет на это право. В случае, когда выплаты производятся уже несколько лет, при оценке целесообразности рефинансирования нужно обратить внимание на систему платежей. Если платежи дифференцированные (что бывает крайне редко), смысл перекредитоваться есть. Но чаще всего в большинстве банков применяется аннуитетная схема погашения долга, предусматривающая одинаковый размер выплат в течение всего срока кредита.
Обращаясь за повторным рефинансированием ипотеки, клиент может изменять объект залога – у него есть на это право. Вместо приобретенной на ипотечные средства квартиры можно предложить в залог другую недвижимость, удовлетворяющую требованиям кредитной организации. Одобренная в другом банке повторная ипотека иногда позволяет заемщикам стать обладателями суммы, превышающей размер первого кредита. Разницу можно потратить по своему усмотрению, например, провести ремонт или купить мебель.
Перед обращением за повторным рефинансированием нужно изучить предложения банков, которые могут содержать весьма выгодные условия и характеризоваться индивидуальным подходом.
Найденный оптимальный вариант рефинансирования позволяет заемщику снизить нагрузку на свой бюджет и облегчить выплаты за приобретенное жилье.
Опыт людей, дважды прошедших перекредитование по ипотеке, позволяет им говорить о следующих преимуществах повторного рефинансирования:
- Выигрышные условия за счет снижения переплаты процентов до 4-5 пунктов.
- Уменьшение размера ежемесячных платежей за счет увеличения срока ипотеки.
- Возможность получить сумму, которая превышает размер первого кредита. Рассчитавшись по своим долговым обязательствам в прежнем банке, клиент может разместить оставшиеся средства на депозите или использовать на неотложные нужды.
- Новый персональный график платежей. Случается, что дата ежемесячного платежа в первом договоре является неудобной (к примеру, до зарплаты еще неделя). Составляя новый договор с новым банком, можно учесть комфортное время внесения платежей.
- Возможность досрочного погашения ипотеки без комиссионных сборов (если прежний банк таких условий не гарантировал, то новый договор может содержать пункт с разрешением быстрее расплатиться по займу).
- Возможность смены залогового объекта и совершения сделок с приобретенным в кредит жильем. Финансовая организация предъявляет к залоговому объекту определенные требования (оценочная стоимость, качество, технические параметры), соответствие которым другого объекта принадлежащей заемщику недвижимости позволяет наложить на него залоговое обременение, освободив ипотечную квартиру/дом.
Банк ищет ответственных клиентов, люди находятся в поиске выгодных условий кредитования. Оценив все аспекты рефинансирования ипотеки, ее целесообразность и возможные последствия, можно обращаться в банк с заявкой о повторном перекредитовании.
Кто может пройти повторное рефинансирование ипотеки
Опыт первого рефинансирования пригодится при обращении за повторной услугой, схема действий будет аналогичной. Главное – сформировать пакет требуемых документов и соответствовать представлениям банка об «идеальном» заемщике, основными из которых являются:
- Возраст от 18 лет, но не более 75 лет на дату внесения последнего платежа по ипотеке.
- Стаж трудовой деятельности не менее года, при этом шесть последних месяцев должны быть «проведены» у одного работодателя. Минимальный период трудоустройства на последнем месте работы может быть сокращен до трех месяцев, если заявитель является зарплатным клиентом банка.
Отдельный спектр требований предъявляется к кредитной истории заемщика. Она будет оцениваться как в общем, так и «прицельно»: вовремя ли вносились платежи по ипотечному кредиту, нет ли просрочек за предшествующий год.
Финансовые организации отказывают в рефинансировании ипотеки, если:
- осталось 3 ежемесячных платежа по существующему кредитному договору;
- текущий кредитный договор заключен менее 6 месяцев назад;
- долг был реструктурирован.
В пакете документов должны быть представлены сведения о доходе заемщика, документация на приобретенное жилье и недвижимость, на которую планируется переоформить залоговые обязательства, информация от банка – текущего кредитора (договор, остаток долга, пунктуальность внесения платежей).
Как проходит процедура повторного рефинансирования ипотеки
Изучив предложения финансовых организаций и выбрав оптимальное для себя, клиент должен совершить определенную последовательность действий.
1. Подать заявку на повторное перекредитование.
К стандартному набору документов для кредита необходимо приложить:
- Пакет документов по действующей ипотеке (в том числе, договор).
- Справку от текущего кредитора с информацией об остатке долга, условиях ипотеки, платежах, просрочках.
- Выписку от текущего кредитора об оплате ипотеки за последние 12 месяцев.
2. Собрать документы по недвижимости.
Если рефинансирование одобрено, следует:
- Заказать в специальных уполномоченных организациях оценку недвижимого имущества.
- Заручиться согласием страховой компании.
Комплект документов на данном этапе будет включать заявление клиента, свидетельство о государственной регистрации права собственности (с 2016 года его заменила выписка из Единого госреестра прав), договор купли-продажи квартиры/дома, документы БТИ (технический и кадастровый паспорты, поэтажный план с экспликацией и др.), документ о принятом страховой компанией решении, заключение оценщика и другие документы, перечень которых каждая кредитная организация может устанавливать самостоятельно.
3. Подписать новый договор.
Подтвердив своей подписью в договоре возникновение долговых обязательств перед новым банком, клиент должен произвести полный и окончательный расчет с текущим кредитором. После получения заемных средств он пишет заявление в банке, где получил предыдущий кредит, о досрочном погашении ипотеки. Если существует комиссия за данную операцию, ее оплата считается обязанностью заемщика.
Недвижимость переходит в качестве залога в другой банк, что требует от заемщика предоставления в кредитную организацию следующих документов:
- Документ, подтверждающий право собственности.
- Выписка из домовой книги, выданная в течение 30 дней, предшествующих дате обращения.
Договоры повторного рефинансирования обязательно включают данные о количестве рефинансирований и цене ипотечного объекта.
Предоставив пакет требуемой документации, заявитель ожидает пару дней, после чего ему сообщают о принятом банком решении.
Кому могут отказать в повторном рефинансировании ипотеки
Отказ может стать следствием любой мелочи, которая представляется несущественной. Поэтому к процессу сбора документов нужно отнестись с предельной щепетильностью.
Почему могут отказать:
- плохая кредитная история (большое количество займов, просрочки платежей);
- низкая кредитоспособность (в том числе высокие риски невозврата ипотеки);
- снижение рыночной стоимости квартиры/дома (могут отказать либо существенно урезать запрашиваемую сумму кредита);
- незаконная перепланировка жилья;
- отсутствие страховки на имущество;
- невозможность повторного рефинансирования в силу условий имеющегося кредитного договора;
- невозможно рефинансировать ипотеку в банке – текущем кредиторе;
- отсутствие залога ипотеки.
Подытожим: хорошая кредитная история, платежеспособность, соответствие недвижимости требованиям банка – вот главные условия, при соблюдении которых шансы на заключение договора повторного рефинансирования повышаются.
Нужно постараться объективно оценить свои показатели и скрупулезно подготовиться к обращению за повторным перекредитованием.
Когда повторное рефинансирование ипотеки невыгодно
Кажется, что повторное перекредитование ипотеки несет только выгоду. На самом деле, экономическая целесообразность может быть не такой высокой, как представляется на первый взгляд. Перед обращением в банк нужно тщательно проанализировать ситуацию, сравнить все условия договоров.
Предпринимать попытки повторного рефинансирования нецелесообразно в следующих случаях:
- Новая процентная ставка выше, чем по текущему кредиту.
- Заемщик знает, что его доход снизился, есть несколько просрочек платежей за последний год, и приходит к выводу, что его положение нестабильно, то есть вероятнее всего кредитор откажет в услуге.
- Банк требует предоставления таких документов, которые очень сложно или невозможно получить.
- Остаток долга по ипотеке невелик, большая часть процентов погашена, тогда как по новому кредиту будут сначала выплачиваться именно проценты – в этом отличительная особенность аннуитетных платежей.
- Прибыль от снижения процентной ставки нивелируется расходами на оформление нового пакета документов (включающего оценку недвижимости и ее страхование).
