Как уменьшить процент по ипотеке: до заключения договора и после

Возможно ли это сделать? Уменьшить процент по ипотеке – это право банка, и добиться такого решения бывает непросто. При этом практически каждый заемщик стремится к тому, чтобы сократить выплаты, так как кредит рассчитан на длительный срок, и снижение даже 1 % ставки существенно скажется на общей сумме.

На что обратить внимание? Тем не менее существуют способы снижения процента. Большая их часть относится к периоду до подписания договора, но и при действующем кредите можно договориться. Более того, в июле 2022 года «Сбербанк» запустил программу снижения ставок для тех, кто взял ипотеку весной этого года.

Когда стоит уменьшать процент по ипотеке

Изменить ставку по кредиту людей побуждают не только негативные события, но и вполне радостные поводы. Можно назвать несколько распространенных причин:

• увеличение или уменьшение дохода из-за повышения в должности, увольнения;
• рождение детей, отпуск по уходу за маленьким ребенком, декрет;
• пенсионный период, назначение государственных пособий;
• прочие факторы изменения дохода семьи.

Если материальное положение стало непростым, можно обратиться в банк, который предложит варианты, как уменьшить процент по ипотеке:

1. увеличение срока кредитования от трех до десяти лет, что снизит сумму ежемесячного платежа;
2. ипотечные каникулы, когда клиент может в течение двух лет гасить только проценты по кредиту, а сумму основного долга выплатить после прекращения льготного периода;
3. установка индивидуального графика платежей с учетом финансового состояния человека, который будет погашать долг;
4. возможность вносить средства один раз в квартал, а не каждый месяц, как обычно установлено кредитным договором;
5. кредитные каникулы, для установления которых требуется внимательное рассмотрение банком всех обстоятельств финансового положения заемщика. Участие в госпрограмме дает возможность снизить процентную ставку по кредиту.

Способы уменьшить ставку по ипотеке до заключения договора

Страхование

Закон предполагает необходимость страхования объекта недвижимости при оформлении ипотеки. Вторичное жилье страхуют при заключении договора, новостройку – только тогда, когда дом будет сдан. Ставка по ипотечному соглашению не зависит от этого вида страхования.

Снизить процент по ипотечному кредитованию можно, если оформить личное страхование жизни и здоровья. Такая процедура влияет на лояльность банка к заемщику и помогает сократить ставку на 1-3 пункта.

Намного выгоднее застраховать жизнь и здоровье, чем платить проценты по повышенной ставке весь период кредитования. Обычно стоимость страхового полиса для здорового человека до 35 лет, не ведущего рискованный образ жизни, составляет 0,3—0,5 процентных пункта от суммы ипотечного кредита. Не стоит отказываться от личного страхования, хотя по закону такое право есть. Это возможность снизить стоимость ипотеки, а также защитить свою ответственность.

Статус заемщика

У кредитных организаций есть своя классификация клиентов. Людей делят на категории по виду получения зарплаты, способу подтверждения дохода, семейному положению и другим критериям. Все факторы в совокупности составляют статус заемщика, который влияет на процентную ставку по кредиту для конкретного человека.

• Зарплатник. Человек, который получает зарплату на карту банка. К таким клиентам кредитор всегда лояльно относится: предоставляет пониженную процентную ставку, требует минимальный список документов. Зарплатники могут рассчитывать на ставку ниже рыночной на 0,2—0,5 процентного пункта на весь период кредитования.
• Госслужащий. Для такой категории заемщиков также доступны более выгодные условия кредитования, чем остальным клиентам. Как правило, ставка снижена на 0,2—0,5 процентного пункта.
• Корпоративный клиент. Таким заемщикам разрешено оформить кредит со ставкой ниже на 0,2—0,5 процентного пункта, чем в стандартном договоре. Также корпоративные клиенты могут внести меньшую сумму первоначального взноса.

Читайте также: «Как взять кредитные каникулы в 2022 году»

Величина первоначального взноса

Отдельные кредиторы готовы менять процентную ставку в зависимости от величины первоначального платежа. Например, банк установил базовую ставку в 10 %, и, учитывая размер внесенных заемщиком средств, либо снижает ее, либо увеличивает.

Размер кредита

Иногда банком предусмотрены более привлекательные условия для больших сумм ипотечного кредита. В разных регионах действуют свои нормативы. Например, в Москве значительной суммой для покупки недвижимости считается 30 млн рублей и более, в Санкт-Петербурге — 15 млн рублей и выше, в других областях – более 5 млн рублей.

Уменьшенный размер процентной ставки действует весь срок кредитования. Исключение составляют варианты рефинансирования долга по желанию заемщика.

Преференции от партнеров банков

Преференцией называется скидка от установленной процентной ставки. Большие банки могут договориться со строительными компаниями, риелторскими агентствами, ипотечными брокерами о том, чтобы для их клиентов действовали выгодные условия кредитования. Подобные акции привлекают новых заемщиков и улучшают лояльность со стороны партнеров. В данном случае скидка равна 0,15—1 процентному пункту и распространяется на весь срок действия кредитного договора.

Способ оформления кредита

Банками активно внедряются новые сервисы. Например, электронная регистрация сделок. Клиент оформляет кредитный договор и договор купли-продажи в организации, а потом банк направляет документы на регистрацию в Росреестр через электронные сервисы. Удобство заключается в том, что не требуется посещение нотариуса и МФЦ. Запись в Росреестре сделают дистанционно и вышлют подтверждение на электронную почту.

Чтобы привлечь новых пользователей онлайн-регистрации недвижимости, отдельные банки предлагают сниженный процент по ипотеке на полный срок кредитования. Для людей, которые согласны воспользоваться данным сервисом. Величина скидки не превышает 0,3 процентных пункта.

Уменьшение процента по действующей ипотеке

Можно ли уменьшить процент по ипотеке, если договор с банком уже заключен? Изменить условия кредитования и тогда не поздно. Какие способы снижения процентной ставки существуют:

1. Рефинансирование ипотечного кредита. Это форма перекредитования, при которой старый договор с банком закрывается и открывается новый на других условиях. Процедура может быть выполнена в той же финансовой организации или в другой.

2. Реструктуризация долга. Если существуют серьезные изменения в жизни заемщика, банк может изменить условия ипотечного договора. Процентная ставка не будет снижена, но увеличится срок выплаты долга. Ежемесячная сумма взносов по кредиту снизится за счет реструктуризации.

   Читайте также: «Можно ли продать квартиру в ипотеке: способы и риски»

   Данная процедура доступна людям, которые болеют серьезной болезнью, остались без работы, имеют проблемы в семье. Реструктуризация влияет на кредитную историю заемщика, которому в будущем будет сложно получить кредит от банка.

3. Использование субсидий. Некоторым категориям населения доступно привлечение государственных средств для погашения части долга по ипотеке.

4. Внесение досрочных платежей. При регулярном зачислении на счет больших сумм, чем установлено кредитным договором, произойдет уменьшение переплаты по займу. Общая процентная ставка снизится. Чтобы досрочно погасить задолженность, нужно лично или через онлайн-сервис подать в банк заявление.

При желании изменить условия ипотечного договора потребуются дополнительные документы. Само соглашение с банком, график платежей, копии страховых полисов и другие бумаги. Если заемщик претендует на реструктуризацию долга, от него потребуются доказательства изменения условий жизни и финансового положения. К ним относятся медицинские справки, свидетельство о смерти члена семьи, свидетельство о рождении ребенка, приказ об увольнении по сокращению.

Уменьшение процента по ипотеке в «Сбербанке» в 2022 году

18 июля 2022 года «Сбербанк» ввел новые льготы для заемщиков, заключивших ипотечный договор весной 2022 года с процентной ставкой 13,9 % и выше. Клиенты имеют возможность сократить ставку, предоставив необходимые документы.

Чтобы уменьшить процент по ипотеке, кредитный договор должен соответствовать следующим условиям:

1. быть подписанным в период с 1 марта по 30 мая 2022 включительно;
2. иметь действующую ставку 13,9 % и выше;
3. не находиться в режиме реструктуризации;
4. не иметь просроченных задолженностей, непогашенных неустоек на дату подачи заявки на снижение ставки;
5. иметь остаток по долгу в размере не менее 300 000 рублей на 8 июля 2022 года.

На данный момент банк предлагает снизить действующую ставку до 11,5 % при страховании жизни и здоровья. Если это условие не соблюдено, можно уменьшить процент по кредиту до 12,5.

Предложение действует до 15 октября 2022 года, и воспользоваться льготой можно только один раз за весь период кредитования.

При подаче заявления в личном кабинете на сайте банка фиксируется меньшая процентная ставка, которая распространяется на весь срок действия договора, если иные условия не были внесены в соглашение.

Как посчитать новую ставку:

Новая ставка = Минимальная ставка по базовой программе «Сбербанка» «Рефинансирование ипотеки» (действующая на момент подачи заявки) + 1 или 2 п. п.

Увеличение ставки на 1 или 2 процента может произойти, если клиент оформил страхование жизни и здоровья:

• +1 п. п. — договор содержит условие «Защищенный кредит», и оплачено страхование жизни и здоровья;
• +2 п. п. — страхование жизни и здоровья не было оплачено или действует условие «Защищенный кредит».

Читайте также: «Где дешевле страхование ипотеки: в поисках максимальной выгоды»

Если была принята программа «Рефинансирование ипотеки» и ставка снижена, будут применяться другие правила уменьшения процента по действующему договору:

• при снижении базовой ставки до подачи заявления рассчитываться новая ставка будет по другим условиям;
• при изменении ставки по базовой программе после подачи заявления на снижение расчет производят по ставке, действующей на момент обращения клиента относительно пересмотра условий.

На данный момент ставка рефинансирования в «Сбербанке» составляет 10,5 %, процент по ипотеке можно уменьшить до 11,5 или до 12,5.

Например, заемщик написал заявление на сокращение ставки в июле 2022 года и снизил процент по действующей ипотеке с 15,9 до 11,5. Другой клиент банка не смог вовремя отправить заявку, а спустя месяц условия программы изменились — ставка рефинансирования выросла на 0,5 % и составила 11 %. С учетом новых условий заемщик сможет сократить ставку по действующей ипотеке только до 12 %.

Следующий плановый платеж после подачи заявки по договору уже будет рассчитываться по новым условиям. Актуальный график платежей доступен в личном кабинете заемщика на сайте «Сбербанка».

Стоит ли подавать в суд для уменьшения процентов по ипотеке

Судебный иск не решит задачу снижения процентной ставки по кредитному договору с банком. Подписанное соглашение не зависит от ключевой ставки ЦБ РФ, экономической ситуации в стране, политики и прочего. Снизить процентную ставку или оставить прежней, решает только банк. Кредитор вправе пойти на уступки, но требовать этого в обязательном порядке заемщик не может. Подавать заявление в суд не имеет никакого смысла.

Добиться изменения условий в ипотечном договоре в суде можно в одном случае: если договором предусмотрен соответствующий пункт. Например, в соглашении зафиксирована ставка по ипотеке 11,7 %, но после погашения половины задолженности банк должен уменьшить размер процентов до 11,2 %. Если кредитор отказался соблюсти это условие, тогда стоит подать иск в суд с требованием исполнения обязательств.

Знать возможные пути снижения базовых кредитных ставок по ипотеке полезно всем, кто собирается покупать недвижимость с привлечением заемных средств. Если ипотека уже оформлена, это не является препятствием для улучшения условий кредитного договора.

Некоторые методы для снижения процента можно использовать как по отдельности, так и в комплексе. Например, государственные средства вложить в погашение кредита и воспользоваться рефинансированием с целью улучшения условий ипотечного договора.