Инвестиционная недвижимость это — полное руководство по видам и способам заработка

Можно ли создать стабильный источник получения средств, покупая квартиры и офисы? Инвестиционная недвижимость это специальная категория активов, предназначенная для получения арендных поступлений и увеличения капитала. Данная стратегия позволяет получать от нескольких единиц до двузначных значений годовой прибыльности в зависимости от типа объекта и выбранного подхода.

Для кого эта информация станет особенно полезной? Материал создан для начинающих вкладчиков, которые рассматривают недвижимость как альтернативу банковским депозитам, бухгалтеров и финансистов, изучающих требования МСФО 40, предпринимателей, планирующих распределение капитала, и риелторов, консультирующих клиентов по инвестиционным сделкам.

Что такое инвестиционная недвижимость — определение и виды объектов

Инвестиционная недвижимость это объекты недвижимости, которые владелец держит с целью получения арендных поступлений или увеличения стоимости активов. Согласно международному стандарту финансовой отчетности МСФО 40, такая недвижимость предназначена для извлечения экономических выгод, а не для использования в ходе обычной деятельности организации. Данный стандарт учета устанавливает четкие критерии классификации имущества организации.

Определение инвестиционной недвижимости по международным стандартам

Основное отличие инвестиционной недвижимости от основных средств заключается в цели приобретения. Компания покупает или строит объект недвижимости не для собственных операционных нужд, а для получения финансовых поступлений от увеличения ее стоимости или сдачи в аренду третьим лицам. Такой подход позволяет создать дополнительный источник поступлений, независимый от основного бизнеса организации.

Источник: atlascompany/ru.freepik

Критерии классификации включают намерение владельца и фактическое использование объекта. Недвижимость считается инвестиционной, если собственник планирует получать арендные платежи или продать актив с прибылью через определенный период. При этом объект не должен использоваться для производства товаров, оказания услуг или административных целей самой организации согласно учетной политике.

Виды объектов инвестиционной недвижимости

Жилая недвижимость представляет наиболее популярный сегмент для частных владельцев. Квартиры, дома и комнаты приобретаются для сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду. Данный тип активов характеризуется относительно низким порогом входа и стабильным требованием со стороны арендаторов. Прибыльность жилых объектов обычно составляет от трех до восьми единиц годовых в зависимости от местоположения.

Коммерческая недвижимость включает офисные здания, торговые центры, склады и производственные помещения. Такие объекты требуют больших первоначальных вложений, но обеспечивают более высокую прибыльность по сравнению с жилой недвижимостью. Арендаторы коммерческих площадей часто заключают долгосрочные договоры на несколько лет, что гарантирует стабильность поступлений в рамках учетной политики организации.

Земельные участки относятся к инвестиционной недвижимости, если приобретаются с целью получения прибыли от увеличения стоимости или сдачи в аренду. Инвестиции в землю требуют длительного периода окупаемости, но могут обеспечить значительное увеличение капитала при правильном выборе локации. Особенно привлекательны участки в развивающихся территориях или зонах планируемой застройки.

Отличия от основных средств и операционной недвижимости

Операционная недвижимость используется компанией для ведения основной деятельности. Офисные здания, где размещается головной офис, производственные цеха и складские помещения для собственных нужд относятся к основным средствам в учете организации. Такие объекты не приносят прямых поступлений, но обеспечивают условия для работы организации согласно стандартам МСФО.

Читайте также: «Теневая занятость: штрафы, риски и методы борьбы с нарушениями»

Инвестиционная недвижимость должна быть отделена от активов, используемых в операционной деятельности. Если компания занимает часть здания для собственных нужд, а часть сдает в аренду, необходимо четко разграничить эти области в учете. При невозможности раздельного учета весь объект классифицируется как основные средства, если доля собственного использования превышает незначительную часть согласно МСФО.

Ключевое различие касается целей приобретения и методов учета согласно стандартам. Основные средства подлежат амортизации и учитываются по первоначальной стоимости за вычетом накопленного износа. Инвестиционная недвижимость может оцениваться по справедливой стоимости без начисления амортизации, что отражает ее инвестиционную природу и потенциал увеличения стоимости в рамках учетной политики организации.

Способы заработка на инвестиционной недвижимости

Долгосрочная аренда представляет классический метод получения стабильных поступлений от инвестиционной недвижимости. Собственник заключает договоры аренды на срок от года и получает ежемесячные арендные платежи. Такой подход обеспечивает предсказуемый денежный поток и требует минимального участия владельца в управлении объектом в случае правильной организации процесса.

Получение арендных поступлений

Краткосрочная аренда через онлайн-платформы позволяет получать более высокие поступления, но требует активного управления. Посуточная сдача квартир и домов может принести на 30-50% больше прибыли по сравнению с долгосрочной арендой. Однако такой метод связан с дополнительными расходами на уборку, смену белья и постоянный поиск новых гостей.

Коммерческая аренда офисов и торговых площадей обычно обеспечивает более стабильные поступления по сравнению с жилой недвижимостью. Арендаторы бизнес-сегмента заключают долгосрочные договоры и редко нарушают обязательства по оплате. Ставки аренды коммерческих объектов индексируются согласно договору, что защищает прибыльность от инфляции в рамках учетной политики.

Инвестиции в увеличение стоимости

Метод «купи и держи» предполагает приобретение недвижимости в перспективных локациях с ожиданием увеличения стоимости объекта. Владельцы выбирают территории с развивающейся инфраструктурой, новыми транспортными развязками или планируемыми крупными проектами. Такой подход требует терпения, поскольку значительное увеличение стоимости проявляется через несколько лет согласно рыночной практике.

Инвестиции в строящиеся объекты позволяют приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Покупка квартир на этапе строительства или в новых жилых комплексах может обеспечить увеличение стоимости до завершения проекта. Однако такие инвестиции связаны с рисками задержки сдачи объекта или изменения рыночной конъюнктуры в случае непредвиденных обстоятельств.

Распределение по географическому принципу снижает риски локальных рынков. Приобретение объектов в разных территориях или городах позволяет компенсировать возможное снижение стоимости на одном рынке увеличением на другом. Особенно актуален данный подход для крупных владельцев с значительным капиталом в рамках учетной политики портфеля.

Активные методы инвестирования

Флиппинг недвижимости заключается в покупке объектов, требующих ремонта, их обновлении и последующей продаже с прибылью. Данный метод может обеспечить высокую прибыльность в короткие сроки, но требует экспертных знаний в области строительства и ремонта. Успех флиппинга зависит от точной оценки затрат на восстановление и реального требования на обновленный объект в случае правильной организации процесса.

Девелопмент представляет наиболее сложную форму инвестирования, включающую покупку земельных участков и строительство новых объектов. Такие проекты требуют значительного капитала, профессиональной команды и глубокого понимания рынка. Прибыльность девелоперских проектов может достигать высоких значений, но сопряжена с существенными рисками согласно стандартам учета.

Источник:freepik/ru.freepik

Управление арендным бизнесом как активный метод предполагает создание компании по управлению недвижимостью. Владелец не только владеет объектами, но и оказывает услуги по поиску арендаторов, обслуживанию помещений и решению юридических вопросов. Такой подход позволяет получать поступления как от аренды, так и от управленческих услуг в рамках организации деятельности.

Прибыльность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Валовая прибыльность рассчитывается как отношение годовых арендных поступлений к стоимости приобретения объекта, умноженное на сто единиц. Данный показатель не учитывает операционные расходы и позволяет провести первичное сравнение различных инвестиционных предложений. Формула расчета в учете: годовая арендная плата разделить на стоимость покупки и умножить на сто согласно стандартам.

Расчет прибыльности от аренды

Чистая прибыльность учитывает все расходы, связанные с владением и управлением объектом недвижимости в рамках учетной политики. От валовых поступлений вычитаются налоги, коммунальные платежи, расходы на ремонт, комиссии управляющих компаний и другие операционные затраты. Чистая прибыльность дает реальное представление о выгодности инвестиций и используется для принятия окончательных решений согласно МСФО.

Читайте также: «Финансовая культура России: от знаний к практическому применению»

Средние показатели прибыльности варьируются в зависимости от типа недвижимости и местоположения объекта. Жилая недвижимость в центральных территориях обычно обеспечивает прибыльность от четырех до семи единиц годовых. Коммерческие объекты могут приносить от шести до двенадцати единиц, но требуют более высоких первоначальных инвестиций и профессионального управления в случае организации деятельности.

Прибыльность от увеличения стоимости

Капитализация увеличения стоимости происходит при продаже объекта инвестиционной недвижимости согласно учету. Разница между ценой продажи и первоначальными затратами на приобретение составляет капитальную прибыль. Для расчета годовой прибыльности капитальную прибыль делят на количество лет владения и стоимость покупки, затем умножают на сто единиц в рамках стандартов МСФО.

Факторы увеличения стоимости включают развитие инфраструктуры территории, рост цен на недвижимость в регионе, улучшение транспортной доступности и повышение привлекательности локации. Владельцы анализируют планы городского развития, строительство новых объектов социальной инфраструктуры и изменения в транспортной сети для прогнозирования будущего увеличения стоимости согласно учетной политике.

Комбинированная прибыльность объединяет текущие поступления от аренды и потенциальное увеличение стоимости объекта. Данный подход позволяет получать регулярные поступления и накапливать капитал для будущих инвестиций. Многие профессиональные владельцы предпочитают именно такой метод, поскольку он обеспечивает распределение источников прибыли в случае правильной организации учета.

Сравнение с альтернативными инвестициями

Инвестиционная недвижимость занимает среднее положение по соотношению прибыльности и риска среди различных классов активов согласно учету. По сравнению с банковскими депозитами недвижимость обеспечивает более высокую прибыльность, но требует больших первоначальных вложений и активного управления.

Тип инвестиций	Годовая прибыльность	Уровень риска	Ликвидность
Банковские депозиты	2-4%	Низкий	Высокая
Жилая недвижимость	4-8%	Средний	Низкая
Коммерческая недвижимость	6-12%	Средний	Низкая
Акции	8-15%	Высокий	Высокая
Облигации	3-7%	Низкий	Средняя

Преимуществом недвижимости является защита от инфляции, поскольку арендные ставки и стоимость объектов обычно растут вместе с общим уровнем цен в рамках стандартов МСФО.

Срок окупаемости инвестиций в недвижимость составляет от десяти до двадцати пяти лет в зависимости от прибыльности объекта согласно учетной политике. Коммерческая недвижимость с высокой арендной прибыльностью окупается быстрее жилых объектов. Однако многие владельцы рассматривают недвижимость как долгосрочное вложение капитала, планируя получать поступления на протяжении десятилетий в случае организации правильного учета.

Читайте также: «Методы финансового планирования: виды, этапы, инструменты»

Распределение инвестиционного портфеля с включением недвижимости снижает общие риски и повышает стабильность поступлений. Недвижимость слабо коррелирует с фондовыми рынками, что позволяет сохранить стоимость портфеля во время кризисов на финансовых рынках. Профессиональные управляющие рекомендуют включать в портфель от десяти до тридцати единиц инвестиций в недвижимость согласно стандартам учета МСФО.

Как выбрать инвестиционную недвижимость — критерии и анализ

Транспортная доступность является ключевым фактором при выборе инвестиционного объекта недвижимости согласно учетной политике. Расположение около станций метро, остановок общественного транспорта и основных автомобильных магистралей определяет привлекательность объекта для потенциальных арендаторов. Хорошая транспортная связь обеспечивает стабильное требование на аренду и способствует увеличению стоимости недвижимости в случае правильной организации.

Анализ местоположения и инфраструктуры

Социальная инфраструктура территории включает школы, детские сады, медицинские учреждения, торговые центры и места отдыха. Развитая инфраструктура повышает качество жизни жителей и привлекательность локации для семей с детьми. Владельцы изучают планы развития территории, строительство новых социальных объектов и благоустройство территории для оценки перспектив увеличения стоимости согласно стандартам МСФО.

Экологическая обстановка и безопасность территории влияют на долгосрочную привлекательность инвестиционного объекта в рамках учета.
Расположение около промышленных предприятий, автомагистралей или аэропортов может негативно сказаться на требовании со стороны арендаторов. Владельцы анализируют криминальную обстановку, качество дорог, освещение и общее состояние придомовой территории согласно учетной политике.
Оценка технических и правовых характеристик

Источник:freepik/ru.freepik

Техническое состояние объекта определяет размер дополнительных вложений после покупки в рамках учета. Владельцы проводят детальный осмотр инженерных систем, состояния фасада, крыши и внутренней отделки. Необходимо оценить срок службы основных систем и планировать расходы на капитальный ремонт. Объекты, требующие значительных вложений, должны приобретаться с соответствующей скидкой к рыночной стоимости согласно стандартам МСФО.

Правовая безопасность сделки включает проверку документов на недвижимость, отсутствие обременений и судебных споров. Владельцы запрашивают выписки из единого государственного реестра недвижимости, справки об отсутствии задолженностей и согласия всех собственников на продажу. Особое внимание уделяется объектам, находящимся в залоге у банков или имеющим сложную историю перехода права собственности в случае организации учета.

Ликвидность недвижимости зависит от типа объекта, его местоположения и технических характеристик согласно учетной политике. Стандартные квартиры в хороших территориях продаются быстрее эксклюзивных объектов с нестандартной планировкой. Коммерческая недвижимость обычно менее ликвидна по сравнению с жилой, но может приносить более высокие поступления. Владельцы должны учитывать возможность быстрой продажи при изменении рыночной ситуации в рамках стандартов МСФО.

Прогнозирование перспектив увеличения стоимости

Анализ рыночных тенденций помогает выявить территории с наибольшим потенциалом увеличения стоимости недвижимости согласно учету.

• Планы городского развития и строительство новых объектов инфраструктуры
• Динамика цен на недвижимость в территории за последние несколько лет
• Уровень поступлений населения и демографические тенденции
• Развитие бизнес-активности и создание новых рабочих мест
• Состояние и планы развития транспортной инфраструктуры
• Экологические факторы и качество городской среды
• Предложение новых объектов на рынке и уровень конкуренции

Владельцы изучают статистику продаж, средние цены за квадратный метр и время экспозиции объектов на рынке. Территории с положительной динамикой цен и низким временем продажи считаются более привлекательными для инвестиций в рамках учетной политики МСФО.

Макроэкономические факторы влияют на весь рынок недвижимости и должны учитываться при принятии инвестиционных решений согласно стандартам. Уровень ставок, инфляция, изменения в налоговом законодательстве и государственной политике в области жилищного строительства создают общий фон для развития рынка. Профессиональные владельцы отслеживают эти факторы и корректируют свои методы в соответствии с изменяющимися условиями в случае организации учета.

Учет инвестиционной недвижимости по МСФО 40

Международный стандарт финансовой отчетности МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» устанавливает принципы бухгалтерского учета, измерения и раскрытия информации об инвестиционной недвижимости согласно учетной политике организации. Стандарт применяется ко всем объектам недвижимости, которые владелец держит с целью получения арендных поступлений или увеличения капитала, а не для использования в производстве или поставке товаров и услуг в рамках учета.

Требования международного стандарта МСФО 40

Критерии признания инвестиционной недвижимости включают вероятность получения экономических выгод и возможность надежного измерения стоимости объекта согласно МСФО. Организация должна признать объект недвижимости в качестве актива только тогда, когда существует вероятность того, что связанные с ним будущие экономические выгоды поступят в организацию, и первоначальная стоимость объекта может быть надежно оценена в рамках учетной политики.

Исключения из сферы применения стандарта касаются недвижимости, занимаемой владельцем, недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности, и недвижимости, находящейся в процессе строительства или реконструкции по поручению третьих лиц согласно учету. Такие объекты учитываются в соответствии с другими стандартами финансовой отчетности в случае организации деятельности МСФО.

Методы оценки и переоценки объектов

Модель справедливой стоимости является предпочтительным методом учета инвестиционной недвижимости согласно МСФО 40. При использовании данной модели объекты недвижимости отражаются в балансе по справедливой стоимости на каждую отчетную дату в рамках учетной политики организации. Изменения справедливой стоимости признаются в прибылях и убытках того периода, в котором они возникли согласно стандартам учета МСФО.

Модель учета	Первоначальная оценка	Последующая оценка	Амортизация
Модель справедливой стоимости	Фактическая стоимость приобретения	Справедливая стоимость на отчетную дату	Не начисляется
Модель учета по фактическим затратам	Фактическая стоимость приобретения	Первоначальная стоимость минус амортизация	Начисляется

Справедливая стоимость определяется как цена, которая была бы получена при продаже актива в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки согласно учету. Для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости организации должны использовать рыночные данные и привлекать независимых оценщиков для проведения регулярных оценок объектов в случае применения данной учетной политики МСФО.

Модель учета по фактическим затратам применяется в случаях, когда справедливая стоимость инвестиционной недвижимости не может быть надежно определена на постоянной основе согласно стандартам. При использовании данной модели объекты учитываются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Переход между моделями учета допускается только при изменении обстоятельств в рамках учетной политики организации МСФО.

Особенности отражения в финансовой отчетности

Раскрытие информации в финансовой отчетности должно обеспечить пользователей данными о применяемой учетной политике, методах оценки и существенных суждениях при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости согласно МСФО. Организации обязаны раскрывать модель учета, применяемую для инвестиционной недвижимости, и причины выбора конкретного метода оценки в случае ведения учета по стандартам.

Информация о поступлениях и расходах от инвестиционной недвижимости раскрывается отдельно в отчете о прибылях и убытках согласно учетной политике. Это включает арендные поступления, прямые операционные расходы, связанные с инвестиционной недвижимостью, и изменения справедливой стоимости при использовании соответствующей модели учета. Такое раскрытие позволяет пользователям отчетности оценить вклад инвестиционной недвижимости в финансовые результаты организации МСФО.

Читайте также: «Как продать долг коллекторам — законность, процедура, документы»

Переводы в категорию инвестиционной недвижимости и из нее происходят только при изменении способа использования объекта согласно стандартам учета. Перевод из категории основных средств в инвестиционную недвижимость осуществляется по балансовой стоимости на дату перевода. При переводе из инвестиционной недвижимости в основные средства справедливая стоимость на дату перевода становится первоначальной стоимостью для целей последующего учета в рамках учетной политики организации МСФО.

Заключение

Инвестиционная недвижимость представляет эффективный инструмент создания дополнительных источников поступлений и сохранения капитала согласно учету. Правильный выбор объектов и методов управления позволяет получать стабильную прибыльность, превышающую банковские депозиты, при умеренном уровне риска. Ключевыми факторами успеха являются тщательный анализ местоположения, технического состояния объекта и перспектив развития территории в рамках учетной политики.

Разнообразие способов заработка на инвестиционной недвижимости позволяет адаптировать подход под различные цели и возможности владельцев согласно стандартам. От консервативного подхода с получением арендных поступлений до активных методов флиппинга и девелопмента — каждый может найти подходящий вариант инвестирования. Важно помнить о необходимости распределения рисков и профессионального управления активами в случае организации деятельности.

Соблюдение требований МСФО 40 при учете инвестиционной недвижимости обеспечивает прозрачность финансовой отчетности и корректное отражение экономической сущности операций согласно учетной политике. Выбор между моделью справедливой стоимости и моделью фактических затрат зависит от специфики бизнеса и возможности надежного определения рыночной стоимости объектов в рамках стандартов учета организации.

Часто задаваемые вопросы

Что такое инвестиционная недвижимость простыми словами?

Инвестиционная недвижимость это объекты недвижимости, которые покупают не для жизни или работы, а для получения прибыли согласно учету. Владелец сдает такую недвижимость в аренду или планирует продать ее дороже через некоторое время. Основная цель — получать средства на арендных платежах или увеличении стоимости объекта в рамках учетной политики.

Какие объекты относятся к инвестиционной недвижимости?

К инвестиционной недвижимости относятся квартиры и дома для сдачи в аренду, коммерческие объекты (офисы, магазины, склады), земельные участки для получения прибыли от увеличения стоимости согласно стандартам учета. Главное условие — объект должен приносить поступления владельцу, а не использоваться им для собственных нужд в случае организации деятельности.

Какая прибыльность у инвестиционной недвижимости?

Прибыльность инвестиционной недвижимости зависит от типа объекта и подхода согласно учетной политике. Жилая недвижимость обычно приносит от 4 до 8 единиц годовых от арендной платы. Коммерческие объекты могут обеспечить прибыльность от 6 до 12 единиц. Дополнительно можно получить прибыль от увеличения стоимости недвижимости при продаже в рамках стандартов учета МСФО.

Как выбрать объект инвестиционной недвижимости?

При выборе объекта инвестиционной недвижимости важно оценить местоположение, транспортную доступность, развитость инфраструктуры и перспективы развития территории согласно учету. Необходимо проверить техническое состояние объекта, правовую безопасность документов и рассчитать потенциальную прибыльность с учетом всех расходов на содержание в случае организации учетной политики.

Читайте также: «Инвестиции в строительство: как получить максимальную прибыль с минимальными рисками»

В чем отличие от основных средств по МСФО?

Основные средства используются компанией для ведения операционной деятельности, а инвестиционная недвижимость приобретается с целью получения поступлений от аренды или увеличения стоимости согласно стандартам учета. Инвестиционная недвижимость может учитываться по справедливой стоимости без начисления амортизации, в то время как основные средства амортизируются и учитываются по первоначальной стоимости в рамках учетной политики организации МСФО.

Можно ли получать налоговые льготы при инвестировании в недвижимость?

Налоговые аспекты инвестиций в недвижимость зависят от статуса владельца и применимого законодательства согласно учету. Расходы на содержание и управление объектом обычно уменьшают налогооблагаемую базу. При долгосрочном владении недвижимостью возможны льготы по налогу с продажи. Рекомендуется консультироваться с налоговыми консультантами для оптимизации налоговых обязательств в случае организации учетной политики.