Покупка квартиры по ДДУ

Кому выгодно? Для покупателя приобретение квартиры по ДДУ – отличная возможность сэкономить довольно значительную сумму. Застройщик же после введения дома в эксплуатацию возместит все свои расходы.

На что обратить внимание? Сегодня повторение историй с обманутыми дольщиками практически невозможно. Еще в 2019 году был принят закон, защищающий покупателя от мошеннических действий недобросовестных застройщиков.

Суть договора долевого участия

Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой соглашение между компанией застройщиком и покупателем (дольщиком), в котором последний приобретает не готовый объект недвижимости, а жилое помещение в еще не построенном доме.

Для заключения подобного договора застройщик обязан соответствовать длинному списку условий. Им может быть лишь юридическое лицо, но не индивидуальный предприниматель. Также у компании, осуществляющей строительство, должно иметься право на привлечение средств граждан в рамках такого строительства. Обычно со стороны покупателя квартиры по договору ДДУ выступает частое лицо, но им может быть и организация.

Основная суть такого договора заключается в том, что приобретатель жилья вносит собственные средства, а компания-застройщик возводит дом, в котором дольщик по окончании строительства получает жилплощадь, соответствующую общему размеру платежей.

Если при обычной купле-продаже предметом сделки является готовое жилье, то в случае ДДУ речь идет о еще не построенном объекте. Такая схема дает возможность приобрести квартиру по более низкой цене, но вместе с тем таит для покупателя целый ряд рисков.

На российском рынке жилья купить квартиру по ДДУ можно было и раньше, однако тогда этот договор был похож на рулетку. В СМИ описано множество случаев, когда застройщик присваивал деньги дольщиков, не завершив строительство и лишив покупателей и жилья, и денег. С 2019 года государство всерьез озаботилось данной проблемой и провело реформу. Теперь для участников долевого строительства установлен ряд гарантий, обеспечивающих безопасность сделки и вложенных средств.

Действующая схема выглядит так. При оформлении документов ДДУ на квартиру деньги поступают не застройщику, а на специальный банковский счет эскроу. Они остаются неприкосновенными вплоть до момента, пока покупатель не зарегистрирует право собственности на объект. Только после принятия квартиры жильцами девелопер может получить деньги.

Читайте также: «Как взять ипотеку без первоначального взноса: ищем выгодное предложение»

Таким образом, строительство ведется на собственные или заемные деньги застройщика, без привлечения средств дольщиков. Если нарушаются сроки строительства или допускаются иные существенные отклонения от условий договора, покупатель вправе его расторгнуть и получить деньги обратно.

Плюсы и минусы оформления ДДУ

Несмотря на введенные изменения ДДУ по-прежнему остается достаточно рискованной схемой. В частности, застройщик может разориться, или у банка, финансирующего строительство, отзовут лицензию до сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее у нового механизма имеется ряд неоспоримых преимуществ:

1. Если условия ДДУ не выполнены застройщиком, покупатель может получить деньги обратно.
2. На денежные средства, полученные в рамках ДДУ, распространяется программа государственного страхования вкладов.
3. ДДУ проходит регистрацию в органах Росреестра, поэтому один объект не может быть продан двум покупателям.
4. При заключении ДДУ жилье обойдется дешевле, чем при покупке готового объекта.
5. При нарушении сроков строительства девелопер должен выплатить немалую неустойку.
6. Застройщик имеет гарантийные обязательства.

Теперь обратим внимание на недостатки, связанные с приобретением квартиры по ДДУ:

1. При отсутствии другого жилья покупатель вынужден будет снимать жилплощадь до окончания строительства, и это может свести на нет всю выгоду от приобретения квартиры на условиях ДДУ.
2. Использование кредитных средств для оплаты ДДУ заставляет покупателя выплачивать проценты независимо от того, состоится ли передача квартиры.
3. В случае использования ипотеки не удастся избежать заключения дополнительных договоров страхования ответственности.

Порядок приобретения квартиры по ДДУ

Чтобы купить квартиру по ДДУ и оформить ее в собственность, необходимо пройти следующую процедуру.

1. Определение застройщика, с которым будет заключен ДДУ, выбор строящегося дома и конкретного жилого помещения в нем.
2. Определение банка, в котором дольщику будет открыт счет эскроу. Оптимальное решение – завести счет в том же банке, который кредитует самого застройщика.
3. Заключение соглашения с застройщиком.
4. Оплата первоначального взноса, деньги переводятся на счет эскроу.
5. Передача подписанных документов в органы Росреестра для внесения необходимых записей в ЕГРИП.

Сам ДДУ обязательно заключается в простой письменной форме, то есть его необязательно удостоверять у нотариуса. От застройщика подписантом договора обычно выступает представитель, имеющий доверенность, которую необходимо проверить и убедиться, что она дает лицу, подписывающему договор, соответствующие полномочия.

Дольщик, в свою очередь, может заключить договор сам либо через представителя. Обычно соглашение оформляется в виде одного документа, подписываемого в офисе девелопера, но может быть предусмотрен и иной порядок по договоренности сторон.

Если дольщик планирует использовать заемные средства банка при заключении ДДУ, то вначале подписывается кредитный договор, а также договор бронирования квартиры, и уже после этого заключается договор долевого участия. Впрочем, эта последовательность тоже может быть разной, ее нужно уточнять непосредственно у банка и застройщика.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, ДДУ сразу после его подписания сторонами передается в Росреестр для внесения необходимых сведений в ЕГРИП.

Важно помнить, что переход права собственности на квартиру по ДДУ считается состоявшимся только после его регистрации в Росреестре, поэтому до заключения ДДУ нужно подготовить все сопутствующие документы, чтобы не затягивать дальнейшую процедуру оформления.

Процедура регистрации в Росреестре

Чтобы ДДУ мог быть без проволочек зарегистрирован в Росреесте, подготовьте следующий пакет документов.

• Договор долевого участия. Обычно его подают в трех экземплярах, из которых один подшивается в дело, остальные после простановки на них отметок о совершении регистрационного действия выдаются сторонам договора.
• Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, то от второго супруга нужно согласие на заключение сделки, заверенное нотариусом.
• Заявления участников ДДУ о совершении регистрации.
• Документы, удостоверяющие личность сторон ДДУ и их право на заключение договора, иными словами паспорта и доверенности (если участвуют представители).
• Разрешительная документация, дающая застройщику право на строительство, а также на использование земельного участка под будущим домом.
• Проектная декларация.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

В большинстве случаев для покупателя описанная процедура фактически сводится к оплате госпошлины и явке в Росреестр в установленное время с паспортом и доверенностью. Все остальные документы из указанных готовит застройщик. Тем не менее, прежде чем их подписывать, нужно обязательно все проверить, в этом поможет юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. Так вы сможете избежать фатальных ошибок и утомительных судебных разбирательств в будущем.

Важные моменты при подписании договора

Чтобы оформить квартиру по ДДУ, в него должны быть включены существенные условия, которые содержатся в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

• Описание жилища, его размещение на этаже, размер, число комнат, технические помещения. Все эти сведения указываются в разделе ДДУ, описывающем предмет соглашения. Там же указывается адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.
• Описание строящегося дома. Сюда включается количество этажей, вид дома. Материалы, которые применены при возведении несущих конструкций и перекрытий.
• Срок, в течение которого введенное в эксплуатацию жилье фактически будет передано покупателю. Он может указываться как в виде конкретной даты, так и в виде периода времени, прошедшего после сдачи.
• Гарантия на квартиру.
• Средства, за счет которых застройщик планирует выполнять строительство дома.
• Объекты социальной инфраструктуры, которые будут построены вместе с домом (школы, больницы, детские сады и т. п.).
• Стоимость жилого помещения, порядок оплаты.

Читайте также: «Как уменьшить процент по ипотеке: до заключения договора и после»

При оформлении документов ДДУ на квартиру нужно обязательно проверять проектную декларацию. Договор должен ей соответствовать в полном объеме. В противном случае дольщик вправе требовать расторжения соглашения и возврата уплаченных денежных средств, ссылаясь на предоставление недостоверной или неполной информации о предмете сделки.

Также не будет лишним проверить следующие сведения:

1. Репутация застройщика. Сюда входят учредительные документы, сведения о количестве построенных им домов, соблюдение договоров, особенно в части сроков постройки и передачи готовых квартир, отзывы о качестве возведенного им жилья.
2. Проектная декларация и документация на строительство дома. Она должна быть одобрена соответствующим муниципальным образованием. Обязательными условиями являются также наличие у застройщика права использования земельного участка, на котором будет сооружен дом, и разрешение на само строительство.
3. Имеет ли девелопер аккредитацию в кредитных учреждениях и каких именно. При их наличии больше шансов, что по ходу возведения дома исполнитель не окажется без средств для завершения строительства.
4. Сведения об инвесторе проекта, который финансирует строительство. Очевидно, что чем выше репутация инвестора, чем больше у него ресурсов, тем выше шансы на успешное и своевременное окончание строительства. При этом стороннее финансирование обычно осуществляется на каждый дом в отдельности, поэтому не следует ориентироваться на информацию по другому дому, возведенному тем же застройщиком.
5. Локация, в которой ведется строительство. Уточните, нет ли рядом заводов, загрязняющих окружающую среду, не является ли район неблагополучным, есть ли в нем необходимая социальная инфраструктура. Застройщик об этих моментах вполне может умолчать.
6. Организация, которая будет заниматься обслуживанием дома и предоставлением жилищно-коммунальных услуг.

Напомним, при подписании ДДУ нужно прочитать доверенность лица, действующего от имени застройщика, при возникновении сомнений в его полномочиях от заключения договора лучше воздержаться.

Оплата за приобретаемое жилье

В рамках ДДУ на квартиру от застройщика дольщик оплачивает немалую сумму – миллионы рублей, поэтому для расчетов лучше выбрать безналичное перечисление денежных средств.

Кроме того, при таком способе оплаты дольщик получает документы, которыми он при необходимости может подтвердить перечисление денег. В чеке указывается назначение платежа, в котором пишутся реквизиты заключенного договора.

После направления банку поручения о перечислении денежных средств нужно уточнить у застройщика, зачислена ли оплата на счет эскроу.

Нелишним будет оформить справку, в которой указываются дата платежа, его назначение и получатель, сумма, а также дата зачисления денежных средств на счет эскроу. Документ может пригодиться в дальнейшем при возникновении споров в рамках исполнения ДДУ.

Важный момент. Оплата по ДДУ производится лишь после внесения сведений о нем в ЕГРИП. В этом случае не придется доказывать, что деньги перечислены именно по данному договору.

Если оплачивать стоимость квартиры по ДДУ наличными, то дольщик принимает на себя риск утраты платежного документа, который впоследствии будет сложно восстановить. Безналичная оплата позволяет без труда получить выписку по счету в банке.

Если для оплаты по ДДУ используются кредитные средства, то они опять же перечисляются застройщику банком только при наличии договора, зарегистрированного в установленном порядке в Росреестре. Далее кредит оплачивается банку как обычная ипотека.

Читайте также: «Можно ли продать квартиру в ипотеке: способы и риски»

Оформление всех необходимых документов для регистрации квартиры по ДДУ еще не означает, что дольщик получит жилье. Для этого необходимо, чтобы дом не только был построен, но и введен в эксплуатацию, а затем передан покупателю по соответствующему акту.

После подписания акта приема-передачи дольщик должен зарегистрировать право собственности на готовое жилье.

Часто задаваемые вопросы про ДДУ

Что подразумевается под уступкой прав по договору долевого участия?

Дольщик может заключить договор переуступки квартиры по ДДУ. В этом случае приобретающее данное право лицо в последующем может также продать его по своему усмотрению.

Возможно ли досрочное расторжение ДДУ?

Как и любое гражданско-правовое соглашение, договор долевого участия может быть расторгнут. Это делается как по соглашению между дольщиком и застройщиком, так и по решению одной из сторон при нарушении условий ДДУ другой его стороной.

Для застройщика таковыми могут быть срыв сроков строительства, качество жилья, не соответствующее договору, нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию по вине самого девелопера. Дольщик же может нарушить график оплаты, предусмотренный соглашением. И в этом случае уже застройщик вправе расторгнуть договор по своей инициативе.

Что собой представляет электронная регистрация договора долевого участия?

При использовании этого способа пакет документов для внесения сведений в ЕГРИП направляется в Росреестр по системе электронного документооборота. Это значительно экономит время, все платежи также можно произвести онлайн. Предоставлением подобных услуг занимаются специальные сервисы, которые также помогают составить ДДУ.

Читайте также: «Можно ли рефинансировать льготную ипотеку: правила на 2022 год»

Как видите, договор долевого участия – далеко не самый простой вариант приобретения жилья. Однако при ответственном подходе к процедуре и помощи квалифицированного юриста этот способ улучшения жилищных условий может сэкономить немалые деньги.