Зачем рефинансировать? Многих россиян интересует, можно ли рефинансировать льготную ипотеку, так как неблагоприятная обстановка (санкции, рост цен, уход иностранных компаний и проч.) лишает средств к существованию, а тут еще и кредит платить нужно. Чтобы не оказаться на улице, люди ищут пути выхода из сложившихся сложных обстоятельств.
Как это сделать? Рефинансировать ипотеку можно, но не все ее виды подпадают под такое послабление со стороны банков. В крайнем случае, если вы в числе «счастливчиков», которым это запрещено, есть другие варианты, как выйти из бедственного положения с наименьшими потерями.
Варианты льготных ипотек в 2022 году
Семейная ипотека под 6 %
Возможность получения такой ипотеки установлена Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711. Им определен порядок получения кредитными учреждениями, а также АО «Дом.рф» компенсаций, предназначенных для возмещения данным учреждениям недополученной прибыли в связи с выдачей ими льготных ипотечных кредитов семьям с детьми.
Получить ипотечный кредит под 6 % годовых могут далеко не все семьи. Такая мера поддержки распространяется на следующие случаи:
- Рождение ребенка в семье произошло не ранее 1 января 2018 года и не позднее 31 декабря 2022 года, и ипотечный заем получен либо рефинансирован в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года.
- В семье проживает ребенок, имеющий инвалидность, подтвержденную медицинским заключением.
Родители для целей получения льготной ипотеки под 6 % могут быть любого возраста, но есть ряд требований, которым должно соответствовать само жилое помещение, когда на его покупку берется заем. Жилье должно находиться в новом доме, то есть его строительство либо завершено, либо работы еще ведутся. Также допускается приобретение дома с земельным участком при тех же ограничениях. На вторичном рынке допускается приобретение жилья в сельской местности в регионах Дальнего Востока.
В последнем случае ставка будет еще ниже и составит всего 5 % от номинальной стоимости жилья, но для этого придется воспользоваться столь нелюбимой многими заемщиками страховкой, причем не только самого жилья, но и жизни заемщика. Также при получении ипотеки должна быть оплачена сумма не менее 15 % стоимости жилья, которая может быть покрыта деньгами материнского капитала.
Льготная ипотека до 7 %
Регламентирована Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 № 566, которое устанавливает правила компенсации кредитным учреждениям недополученных доходов по ипотекам, выданным в период с 2020 по 2022 год.
Кредитная организация имеет право предоставить ипотечный заем на приобретение нового или строящегося жилья по своему усмотрению, согласовав свое решение с акционерным обществом «Дом.рф». С марта 2022 года, в связи с резким изменением экономической ситуации, годовая ставка была поднята до 12 %, но уже с 1 мая ее сократили до 9 %, а с 17 июня она вернулась к своему прежнему значению – 7 %.
На протяжении текущего года правительством направлено на погашение процентов по льготной ипотеке 5,5 млрд рублей. Действие вышеуказанного Постановления не распространяется на получателей дальневосточной ипотеки или ипотеки на приобретение жилья в сельской местности.
Дальневосточная ипотека под 2 %
Есть и еще один вариант, который установлен Постановлением Правительства РФ от 07.12.2019 № 1609 «Об утверждении условий программы „Дальневосточная ипотека“». В рамках этого проекта молодые семьи могут получить заем для приобретения жилья в регионах Дальневосточного федерального округа, включая жилье на вторичном рынке в сельской местности, от стоимости которого за счет субсидии оплачивается до 85 %. В октябре 2021 года действие программы распространено и на жилье в моногородах.
Заем по данной программе предоставляется в срок с 1 декабря 2019 по 31 декабря 2024 года. Срок кредитования составляет 20 лет.
Читайте также: «Как быстро погасить ипотеку: советы, рекомендации, правила»
Ставки по льготным ипотечным продуктам, как видно, могут меняться, поэтому часто возникает вопрос, можно ли рефинансировать льготную ипотеку? К этому вопросу мы вернемся, а пока рассмотрим еще несколько вариантов получения льготного жилищного кредита.
Господдержка военных
Этой программой могут воспользоваться военнослужащие, проходящие службу в системе Министерства обороны РФ. Условия установлены Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ, который определяет особенности накопительно-ипотечной системы, и приказом министра обороны РФ от 24.04.2017 № 245, регламентирующим процедурные вопросы, касающиеся данной системы.
Для участия в накопительно-ипотечной системе требуется, чтобы государство производило отчисления на именной счет военнослужащего. В 2022 году их сумма составила 311 044,50 рубля. Размер отчислений корректируется пропорционально уровню инфляции.
Господдержка для бюджетников
В рамках данной программы наиболее типичным является предоставление субсидий работникам образовательной и медицинской сфер. Финансирование соответствующих расходов отнесено к компетенции субъектов РФ, при этом подобные программы действуют не в каждом из них.
Читайте также: «Как рефинансировать ипотеку выгодно»
Так, в Санкт-Петербурге меры поддержки планируется предоставлять вплоть до конца 2022 года, при этом с момента начала действия программы средства, заложенные в бюджете на субсидирование, сократились более чем в 5 раз – с 602 млн рублей в 2020 году до 95,6 млн рублей в 2022 году. В Москве же подобные программы отсутствуют вовсе.
Можно ли рефинансировать льготную ипотеку
С марта 2022 года политическая и экономическая ситуация в России и в мире сильно изменилась, и государство вынуждено было оперативно реагировать на происходящее. Ключевая ставка подскочила до 20 %. Уже в марте 2022 года В. В. Путин поручил правительству повысить процент, установленный в рамках программы льготного жилищного кредитования, почти на 1/3 – с 7 до 12 %.
Последствия этого решения проявились уже в апреле. Количество новых ипотечных кредитов сократилось в 4 раза и составило суммарно 130,5 млрд руб. по 37,2 тыс. займам вместо 529,3 млрд руб. в марте. Однако в мае 2022 года ипотечная ставка сократилась до 9 %.
В этих условиях основная масса заемщиков всего несколько недель не дождались снижения ставки и взяли кредит на жилье по повышенному проценту. Многие из них задались вопросом, можно ли рефинансировать льготную ипотеку аналогично тому, как это делается по иным кредитам.
К сожалению, возможность рефинансирования льготной ипотеки отсутствует. Взяв заем под 12 % годовых, нельзя будет получить кредит на 9 %. Аналогичным образом, взяв кредит в настоящее время по соответствующей процентной ставке, нельзя будет в дальнейшем рефинансироваться, если ставка снизится.
В этой связи количество заявок на ипотечные кредиты по-прежнему остается низким. Для изменения ситуации кредитные учреждения выступают с инициативой ввести инструмент, позволяющий рефинансирование льготной ипотеки.
Рефинансирование сопряжено с рядом расходов, в частности, это оценка стоимости имущества, оплата страхования, которое во многих банках является обязательным для жилья (данную страховку следует отличать от страхования предмета залога). Поэтому при разнице между прежней и текущей процентной ставкой менее 3 % рефинансирование теряет практический смысл.
Страхование жилья требуется и в случае дальневосточной или сельской ипотеки, но не предусмотрено для льготной семейной ипотеки.
Рефинансирование семейной ипотеки
Существенное преимущество семейной ипотеки в том, что ее можно рефинансировать (в отличие от той же льготной ипотеки) по ставке 6 % и даже ниже.
Напомним, что рефинансирование представляет собой получение от банка на условиях возврата суммы, достаточной для полного погашения имеющегося ипотечного кредита. При этом процент по новому кредиту меньше, чем по первоначальной ипотеке. Рефинансирование жилищного займа целесообразно, если:
- при получении нового кредита уменьшается сумма процентов, которое должны быть выплачены банку вместе с основным долгом;
- новый кредит позволяет сократить размер платежа по долгу и снизить нагрузку на семейный бюджет.
Решение о рефинансировании остается за заемщиком, перед этим необходимо внимательно изучить условия нового кредитного договора и сравнить его со старым.
Возможность рефинансирования ипотеки сама по себе не нова для российского банковского рынка, однако на сегодняшний день государственные программы позволяют значительно сэкономить за счет рефинансирования семьям, в которых родился ребенок, если на момент получения жилищного кредита детей еще не было.
Для такого рефинансирования действуют те же условия, что и при получении льготной ипотеки непосредственно при покупке жилья. Сам объект недвижимости также должен соответствовать общим требованиям – остаток суммы задолженности по действующей ипотеке не более 85 % цены жилья и его приобретение не на вторичном рынке.
Сегодня возможность воспользоваться семейной ипотекой или рефинансировать уже имеющийся кредит на новых условиях предоставляется в следующих случаях:
- приобретаемое жилье находится во вновь построенном или в строящемся доме;
- жилье, как строящееся, так и построенное, приобретается вместе с земельным участком;
- сельское жилье вместе с землей находится в регионе Дальнего Востока и приобретается в том числе на вторичном рынке.
Читайте также: «Как оформить ипотечные каникулы: условия, сроки, документы»
Необходимо учесть, что с начала второго полугодия 2021 года предельная сумма, которая выплачивается в рамках программы льготной ипотеки, уменьшилась в сравнении с прежней максимальной суммой в 4 раза и составляет лишь 3 млн рублей.
Границы кредитования для семейной ипотеки остались на прежнем уровне и составляют 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Ленинградской и Московской областей, 6 млн руб. – для всех иных субъектов РФ.
Чтобы воспользоваться программами льготного жилищного кредитования, при получении ипотеки необходимо оплатить 15 % от цены жилья.
Документы для рефинансирования льготной семейной ипотеки
В Постановлении № 1711 содержатся указания о пакете документов, который должен быть подан для получения или рефинансирования льготной ипотеки. К ним относятся:
- заявление по установленной форме;
- документ, подтверждающий личность заявителя, как правило, паспорт;
- в случае рефинансирования – ранее заключенный договор займа;
- документ, из которого следует наличие ребенка в семье (наряду со свидетельством о рождении или справкой из органов ЗАГС, таковым может быть и соответствующее решение суда);
- документ, подтверждающий наличие у ребенка инвалидности, если это обстоятельство является основанием для получения льготной ипотеки;
- сведения об остатке долга по рефинансируемому кредиту;
- документы, из которых следует право собственности заемщика на соответствующий объект недвижимости, которые предоставляет Росреестр или МФЦ.
В случае рефинансирования непосредственно ипотеки требуется произвести оценку стоимости жилого объекта, которую должен делать специалист-оценщик. Кроме того, ипотечное жилье потребуется застраховать.
Также поддержку от государства можно получить и в случае, когда на погашение ипотеки были взяты новые кредиты. Для этого в соответствующих кредитных договорах должна быть указана цель кредитования – на погашение ипотеки.
Для получения рефинансирования необходимо документально обосновать тип объекта, купленного за счет средств ипотеки. К допустимым типам относятся:
- квартира в доме, который вновь построен и введен в эксплуатацию;
- жилье, которое куплено по договору участия в долевом строительстве;
- частный дом, который возведен собственными силами либо при участии специализированной строительной организации;
- земля, которая куплена для возведения на нем объекта индивидуального жилого строительства.
В рамках программы льготной ипотеки не допускается покупка жилого помещения на вторичном рынке.
Исключение из этого правила существует лишь при покупке жилья в сельской местности в регионах Дальнего Востока. Оба этих обстоятельства должны выполняться одновременно, в этом случае можно рассчитывать на рефинансирование ипотеки по ставке 5 % годовых, подойдет даже жилье, купленное на вторичном рынке.
Читайте также: «Как получить ипотечные каникулы: советы и рекомендации»
Характерной особенностью является возможность рефинансировать по минимальной процентной ставке – 5 или 6 % – лишь ту часть ипотеки, которая не превышает максимальную сумму кредита, то есть 6 млн или 12 млн рублей в зависимости от региона. Остальная часть кредита будет облагаться процентной ставкой на условиях банка, на нее льгота не распространяется.
При заключении договора ипотечного кредита или его рефинансировании проценты не могут изменяться, даже если в государственной программе размер процентов повысился.
Из всего изложенного следует, что в вопросе о том, можно ли рефинансировать льготную ипотеку, исходить прежде всего нужно из вида кредита, а также из условий, которые предусмотрены соответствующими государственными программами для действующих и вновь заключаемых договоров. Каждая ипотека, на которую действуют меры государственной поддержки, имеет свои особенности.
Рефинансирование часто становится вынужденным шагом, когда прежние условия кредитования не позволяют выполнять обязательства по отношению к банку и ставят собственника перед риском потери недвижимости.
