Можно ли продать квартиру с долгами: обзор способов и нюансы сделок

Можно ли продать квартиру с долгами? Такой вопрос нередко возникает у тех, кто накопил неоплаченные счета за коммунальные услуги (или получил такую квартиру в наследство), а также в случае ипотеки или долгов по налогу на имущество. Как видите, все ситуации разные, и возможности реализации имущества также будут отличаться.

В некоторых ситуациях долги самого владельца могут быть препятствием к заключению сделки по продаже квартиры. В нашей статье мы подробно расскажем о каждом случае и приведем пути решения возможных проблем.

3 способа продажи квартиры с долгом по ипотеке

1. Погасить ипотеку досрочно.

Самым сложным моментом в реализации этого способа будет найти покупателя, готового внести оплату за недвижимость наличными. Остаток ипотечного кредита оплачивается из аванса, после чего квартира без обременения может быть продана. Банк в этом случае нужно поставить в известность о причинах досрочного погашения ипотечного займа.

Для оформления сделки необходимо:

• Поставить в известность банк о намерении продать недвижимость, которая находится у него в залоге, и получить его согласие.
• Определить сумму долга по ипотеке на момент сделки.
• Оформить договор купли-продажи. Он должен быть заверен у нотариуса, представляющего интересы обеих сторон: продавца и покупателя. В договоре прописываются в том числе условия погашения оставшегося долга по ипотеке покупателем за продавца квартиры. В идеале нужно включить в документ информацию о том, что эта сумма вносится в качестве задатка или аванса для погашения долга по ипотеке. В теории эти деньги можно будет вернуть при отказе от сделки какой-либо из сторон.
• Снять с регистрации всех прописанных. На момент совершения сделки из квартиры необходимо выписать всех жильцов. Несовершеннолетние дети выписываются так же, как и при стандартной схеме продажи.
• Оформить передачу денег на погашение ипотеки. Покупатель вносит аванс, сумма которого необходима для оплаты долга по ипотеке. В некоторых случаях можно брать и большую сумму, это зависит от того, какие условия были прописаны в договоре, и от договоренностей с покупателем.
• Внести полученный аванс в банк. Тем самым продавец погашает ипотеку. Банк предоставляет справку о снятии обременения с квартиры.
• Зарегистрировать подписанный с двух сторон договор в Федеральной регистрационной службе. В этот момент право собственности переходит к покупателю.
• Передать оставшуюся сумму за квартиру продавцу.

Плюсы:

• Сделка проводится очень быстро. Нет никаких ограничений со стороны банка. Единственное, что нужно учитывать, – на регистрацию в госорганах документов потребуется какое-то время.

Минусы:

• Основной риск в приобретении квартиры, находящейся в залоге у банка, ложится на покупателя. После внесения аванса и, соответственно, погашения продавцом долга по ипотеке он может отказаться от продажи квартиры, имея на руках справку о снятии обременения. Вернуть оплаченный задаток может быть довольно сложно, несмотря на имеющийся нотариально заверенный договор. Чаще всего такие дела передаются в суд, и на урегулирование вопроса может уйти много времени, хотя в конечном итоге решение будет в пользу покупателя.

Таким образом, однозначно получится положительно ответить на вопрос, можно ли продать квартиру с долгами по ипотеке, одновременно погасив ее.

Но такой способ достаточно редко применяется, поскольку несет в себе существенные риски для покупателя.

2. Погасить ипотеку во время совершения сделки.

В этом варианте продажи квартиры задействованы три стороны: банк, продавец и покупатель. Банк предоставляет две ячейки для внесения в них оговоренной суммы за недвижимость и суммы оставшегося долга по ипотеке. При этом проведение сделки остается за продавцом недвижимости.

Оформление сделки проводится в следующем порядке:

• Согласовываем с банком продажу обремененной квартиры.
• Подсчитываем совместно с кредитором сумму оставшегося по ипотеке долга.
• Вносим деньги. Со стороны банка предоставляются две ячейки: одна для внесения в нее суммы долга по ипотеке, а во вторую помещается остаток средств, положенных продавцу.
• Подписываем договор купли-продажи между покупателем и продавцом и регистрируем в Росреестре.
• Разбираемся с закрытием кредита. После завершения регистрации договора обязательство по залогу переходит к покупателю. Продавец оплачивает долг по ипотеке, получив доступ к первой ячейке.
• Снимаем обременения. Получив сумму долга, банк предоставляет покупателю закладную, которая, в свою очередь, передается в МФЦ для получения выписки о снятии обременения.
• Завершаем сделку. Когда все документы получены, продавец может получить доступ ко второй ячейке с оставшимися денежными средствами.

Плюсы:

• Этот вариант купли-продажи безопасен как для продавца, так и для покупателя. Банк в этой сделке становится поручителем, так как его интересы полностью соблюдаются. Если со стороны продавца сделка срывается, покупателю возвращаются средства, положенные в ячейки. Продавец же может быть уверен, что покупатель настроен серьезно, поскольку предоплата уже внесена.

Минусы:

• Все этапы согласования и проведения сделки происходят с участием банка, который устанавливает свои сроки. В связи с этим сделка может затянуться. Также не стоит забывать про участившиеся в последнее время отзывы лицензий у банков. И обязательно нужно ознакомиться с договором аренды банковской ячейки.

Но и по такой схеме без проблем можно продать квартиру с долгами по ипотеке.

3. Продать ипотечную квартиру вместе с долгом.

Есть еще один вариант продажи ипотечной квартиры, так называемая переуступка. Этот способ подразумевает под собой перекредитование, чаще всего в одном банке, когда покупатель запрашивает кредит у текущего кредитора продавца с целью приобретения недвижимости. Вариант подойдет в том случае, если у покупателя нет средств для покупки квартиры. Условия кредитования покупателя определяет банк после рассмотрения заявления, при перекредитовании они могут быть лучше, чем при оформлении ипотеки на новое жилье. Продавец при этом способе совершения сделки также ничего не теряет.

Процедура оформления сделки:

• Запрос на ипотечный кредит покупателем подается в банк по стандартной схеме.
• Когда кредитные условия согласованы, подбирается объект недвижимости. Ипотека чаще всего оформляется в том банке, в котором она согласована у покупателя. Если банк, выдававший кредит продавцу, другой, как правило, происходит перекредитование.
• При положительном решении с покупателем, помимо договора купли-продажи, заключается договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту).
• Оформлением документов по кредиту с прежнего владельца на нового занимается непосредственно банк.

Плюсы:

• При таком способе продажи квартиры и покупатель и продавец ничем не рискуют. Каждый этап сделки ведет банк. Покупателю этот вариант поможет приобрести квартиру по более низкой цене.

Минусы:

• Этот вариант осложняется тем, что все вводные продавца и покупателя должны совпасть: у покупателя в качестве первоначального взноса должна быть необходимая сумма, банки продавца и покупателя должны быть готовы оформить такую сделку.

Помочь в оформлении и поиске заинтересованных в проведении купли-продажи по такой схеме квартиры могут агентства недвижимости. Но такая помощь, как правило, стоит довольно дорого.

Чаще всего квартиры, которые находятся в залоге у банка, продаются по бытовым причинам, например владелец нашел вариант лучше или изменились планы. Но ситуации, когда продавец спешит избавиться от жилья потому, что у него имеется большое количество долгов, к сожалению, не редкость.

Для покупателя покупка ипотечной квартиры – отличный вариант сэкономить средства на приобретении жилья, такие объекты, как правило, продаются с большой скидкой.

Можно ли продать квартиру с долгами по налогу на имущество

Если при заключении договора купли-продажи выясняется факт того, что на имущество не оплачен налог, это не является препятствием для осуществления сделки. Регистрационный орган передает данные о новом владельце квартиры в Федеральную налоговую службу самостоятельно.

Таким образом, можно продать квартиру с долгами по налогам на имущество.

Налог на имущество начисляется продавцу за период, когда жилье было в собственности. И вместе с недвижимостью неоплаченные налоги покупателю не передаются.

Оплата задолженности прежним владельцем, взыскание с него пеней осуществляется без участия нового собственника. Тем не менее часто встречаются ситуации, когда Росреестр не уведомил ФНС о смене хозяина недвижимости, в этом случае все новые налоги продолжают начисляться предыдущему собственнику, хотя от может и не знать об этом.

Поможет разрешить такую ситуацию суд, в который потребуется предъявить документы, подтверждающие сделку купли-продажи. Задолженность после этого пересчитывается.

Но есть и способ продажи имущества вместе с неоплаченным налогом. Он предусмотрен ст. 391 Гражданского кодекса России. Любой долг (не только по налогам) передается по согласию сторон – это условие прописывается в договоре. При такой схеме продажи недвижимости регистрационный орган отправляет уведомление в ФНС о передаче недвижимости и переводе налоговых долгов на нового владельца.

При оформлении сделок иногда нотариус запрашивает у продавца документы по оплате налогов, но это требование необоснованно. Просто нотариус учитывает все риски покупателя и хочет его по максимуму защитить.

Способы продажи квартиры с долгами по ЖКУ

Часто встречаются ситуации, когда возникает вопрос: можно ли продать квартиру с долгами по ЖКУ. В российском законодательстве предусмотрена возможность передачи прав собственности на объекты недвижимости с неоплаченными долгами за коммунальные услуги.

• Вариант № 1. Долг оплачивается из задатка.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, сумма задатка входит в стоимость квартиры в целом. Продавец заключает соглашение с покупателем, в котором прописывается сумма задатка, равная сумме долгов по ЖКУ. Эти средства идут на погашение имеющихся обязательств, а при регистрации договора купли-продажи покупателю предъявляется справка об отсутствии долга.

В качестве примера можем рассмотреть ситуацию, когда долг за оплату коммунальных услуг составляет 100 тысяч рублей, стоимость квартиры – 4 миллиона рублей.

Покупателем передается задаток продавцу – 100 тысяч рублей, которые идут на оплату услуг ЖКХ. Остальную сумму – 3,9 млн рублей – продавец получает во время совершения сделки.

• Вариант № 2. Долг оплачивается покупателем после совершения сделки, на него выделяется часть средств.

Такой же пример: долг собственника за коммунальные услуги — 100 тыс. руб., цена квартиры — 4 млн руб.

Для реализации этого варианта потребуется арендовать две ячейки в банке, в одну из которых кладутся деньги в сумме долга по ЖКУ, а во вторую в сумме, равной стоимости недвижимости за вычетом этих средств – 3,9 млн руб. Условием снятия денег из первой ячейки является справка об отсутствии долгов, а из второй – подписание договора купли-продажи квартиры и регистрация договора в Росреестре.

После полного оформления сделки и получения на руки документов о переходе права собственности (обычно на это требуется около недели) продавец сможет предъявить их банку, забрать деньги из второй ячейки (3,9 млн руб.) и оплатить из них долги по ЖКУ. Затем он берет справку об отсутствии задолженности и относит ее в банк, после чего забирает деньги из первой ячейки.

Также в этом способе может быть использован аккредитив. Покупатель кладет деньги на сберегательный счет, после оформления договора оплата переводится безналично продавцу. При этом, в каких банках открыты счета, не принципиально.

• Вариант № 3. Оформить задолженность на покупателя.

При таком способе непременно необходимо прописать в договоре купли-продажи все условия по передаче долга согласно п. 1 и 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ. Также в документе должна быть информация о стоимости квартиры, сумме непогашенных обязательств и об организациях, перед которыми числится эта задолженность (указать их реквизиты). Определяется и вносится в договор дата оплаты долга покупателем. Стоимость квартиры в этом случае уменьшается на сумму долга по ЖКУ.

Случаи, когда долги владельца не позволят продать квартиру

Однако не во всех случаях можно продать квартиру с долгами. Кстати, иногда даже наниматели социального жилья почему-то задают такой вопрос. В рамках данной статьи мы рассматриваем только недвижимость с оформленным правом собственности. Отметим лишь, что вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами, вообще не имеет смысла. Потому что квартиру вправе продать только законный владелец.

Отчуждение недвижимости с долгами невозможно в следующих ситуациях:

• Есть запрет суда или ФСП на регистрацию. Последним этапом в оформлении сделки купли-продажи, согласно Гражданскому кодексу РФ, является регистрация договора в Росреестре, после чего недвижимость переходит в собственность покупателя. Если есть судебный запрет на регистрационные действия, то, даже заключив договор, получив задаток или полную стоимость согласно договору, передать квартиру продавец не сможет документально.
• Недвижимость под арестом. В этом случае судебным решением или приставом может быть запрещено квартиру не только продать (зарегистрировать переход права собственности), но и проживать в ней.
• Недвижимость находится в залоге.

Приставам необходимо вовремя выявлять недвижимость, которая находится в собственности у должника, для предотвращения совершения сделок по купле-продаже этого имущества.

При этом, если квартира является единственной жилплощадью должника и она не находится в залоге, ее можно продать. На такое жилье не может быть наложен арест.

Также закон «Об исполнительном производстве» ограничивает права приставов в наложении ареста, если долг не сопоставим со стоимостью недвижимости.

Совершенную продавцом-должником сделку при отчуждении объекта недвижимости можно оспорить, если есть какие-то подозрения, что действия по продаже были совершены с целью уклонения от оплаты долга.

В теории все это выглядит так, как описано выше, в реальности же встречаются различные ситуации и варианты продажи квартиры с задолженностью. Например, у суда появится повод аннулировать сделку, если должник продал свою квартиру за 1 млн руб. родственнику, хотя ее реальная рыночная стоимость 5 млн руб. Если в договоре купли-продажи никакие условия не вызывают подозрений, оснований считать сделку недействительной нет.