Стоит ли покупать недвижимость в 2022 году? Большинство экспертов склоняется к мнению, что приобретение квартиры или коммерческих площадей как способ инвестирования и бегство от инфляции – не самый лучший шаг в нынешней ситуации. То же касается и ипотечных сделок, причина тому – высокая ключевая ставка.
В то же время, это не значит, что нужно вовсе отказаться от любых планов по покупке недвижимого имущества. Важно осознавать, для чего вы это делаете, какие перспективы вас ждут в дальнейшем, тогда сможете оценить все риски и принять взвешенное решение. Подробнее о том, стоит ли покупать недвижимость сегодня, вы узнаете из нашего материала.
- Способы инвестирования в недвижимость
- Жилые помещения
- Коммерческие помещения
- Земельные участки
- Загородная недвижимость
- Объекты на начальном этапе строительства
- Инвестирование в парковочные места
- Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
- Условия заработка на недвижимости
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость в ипотеку
- Риски покупки недвижимости
- Стоит ли покупать недвижимость, чтобы обогнать инфляцию
Способы инвестирования в недвижимость
Востребованность жилой и коммерческой недвижимости в городах тем выше, чем больше их территория и численность населения. Инвестировать можно в несколько видов помещений.
Жилые помещения
Этот тип недвижимости пользуется самым высоким спросом. Им интересуется преобладающая часть начинающих инвесторов вследствие самых невысоких рисков. Покупка жилой недвижимости – распространенный способ сохранения капитала. Для получения прибыли помещение можно сдавать по договору аренды либо перепродать его по более высокой цене.
Приобретать жилую недвижимость следует после внимательного изучения ее характеристик – года постройки, планировки, месторасположения и близлежащей инфраструктуры.
Коммерческие помещения
Актуально для инвесторов, которые имеют большой опыт по подбору подходящих вариантов. Как правило, сдача коммерческих помещений по договору аренды приносит большую прибыль, нежели ее перепродажа.
Земельные участки
Рентабельность земельных участков обусловлена более низкой ценой покупки по сравнению с прочим недвижимом имуществом, а также оперативностью и отсутствием сложностей при оформлении сделки. Кроме того, они не требуют оплаты коммунальных услуг и проведения ремонтных работ.
Важную роль играет назначение участка – земля под строительство отличается более высокой ликвидностью. Вкладывать деньги на длительный срок лучше в участки сельскохозяйственного назначения.
Загородная недвижимость
Такой способ инвестирования чаще всего выбирают жители крупных городов. Стоит ли покупать загородную недвижимость, не учитывая особенности выбранного района? К вопросу инвестирования следует подходить осознанно. Всегда востребованными будут комфортабельные дома в живописной местности.
Объекты на начальном этапе строительства
Застройщикам необходимо вызвать интерес населения, поэтому стоимость квартир в домах на стадии котлована минимальна. Это также позволяет оправдать длительное ожидание потребителей при покупке жилья.
Инвестирование в парковочные места
Способ вложения денег для жителей мегаполисов, который отличается ситуативностью – на уровень дохода будет влиять местоположение парковки. Площадка должна располагаться в многолюдных и часто посещаемых местах, где наблюдаются сложности с парковкой.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Вкладывая финансовые средства в тот или иной объект, инвестор нацелен на извлечение прибыли. Инвестирование в недвижимое имущество способствует:
- получению пассивного дохода. С этой целью задействуют имеющиеся в собственности свободные объекты, приобретают новые на ипотечные или наличные средства. Помещения сдаются в аренду, тем самым приносят стабильный доход;
- сохранению сбережений. Денежные средства нередко инвестируют в бюджетную или элитную коммерческую и жилую недвижимость, чтобы снизить риски их обесценивания в результате инфляции. Важно выбирать такие объекты, цена которые не будет уменьшаться. Коммерческие помещения должны располагаться в оживленных местах; при выборе жилых следует учитывать состояние инфраструктуры;
- получению прибыли, осуществив перепродажу либо обмен по более высоким ценам.
Люди всегда будут заинтересованы в покупке недвижимости, однако выгоду можно извлечь не из любого помещения. Перечислим ключевые плюсы и минусы, анализ которых позволит понять, стоит ли покупать недвижимость.
В числе достоинств:
- Стабильный спрос на жилую и коммерческую недвижимость при условии верного выбора при покупке.
- Получение пассивного дохода без лишних сложностей и усилий.
- Пониженные риски, обусловленные спросом на аренду или покупку недвижимости как в обычное время, так и в условиях кризиса.
- Повышение уровня цен. Объекты недвижимости аналогично золоту не поддаются инфляции – их цены, наоборот, растут.
- Большая вариативность. Доход можно получать путем сдачи недвижимости в посуточную или долгосрочную аренду; перепродажи; деления на несколько сегментов и т. д.
Читайте также: «Можно ли продать квартиру банку: условия и требования»
К недостаткам относят:
- Значительный уровень цен. Чтобы приобрести объект жилой недвижимости, необходимо иметь достаточное количество средств.
- Большой срок окупаемости. Получить прибыль свыше стоимости недвижимости можно только по прошествии 5 и более лет.
- Дополнительные затраты на коммунальные платежи, проведение капремонта и оплату 13 % налога на доход от продажи имущества.
Условия заработка на недвижимости
Инвестировать в недвижимые объекты не означает, что можно приобрести жилье на ипотечные средства и сдавать его в аренду. Инвестирование подразумевает приумножение финансовых средств, а не их экономию. Как съемная квартира, так и любой недвижимый объект, находящийся в собственности, остается пассивом, различаются лишь условия. Инвестиции – те объекты, которые имеются в активах.
Жилое помещение можно отнести к активу в случае сдачи по договору аренды. Однако низкие рентабельность и ликвидность, а также возможные трудности при взаимодействии с арендаторами отталкивают инвесторов. Другой вариант – сдача помещений в посуточную аренду, однако в этом случае затраты ресурсов и времени становятся равнозначны ведению бизнеса.
Чтобы понять, стоит ли покупать недвижимость и будет ли она приносить существенный доход, необходимо разобраться в ряде условий. В первую очередь единственная квартира, в которой вы проживаете, не может стать объектом инвестирования.
Покупка недвижимости не должна лишить вас всех накоплений – важно, чтобы новое имущество стало активом.
Ключевым фактором при формировании прибыли является не сама сдача в аренду, а увеличение цены на помещение после подписания договора и строительство новых элементов инфраструктуры.
Кроме того, к объекту недвижимости необходимо относиться исключительно как к инвестиции, не задумываясь о других способах его использования. Он должен являться высоколиквидным активом, который будет расти в цене, хотя вы можете иметь спорное отношение к его расположению. Скажем, коттедж на территории бывших заводских построек, однако в 20 минутах езды от центра мегаполиса.
Также вам необходимо будет внимательно разбираться во всех тонкостях рынка недвижимости, совершать поездки по городу, знакомиться с документами, следить за стройками, разбираться в состоянии дел компаний-застройщиков, а также тщательно собирать информацию с тематических форумов.
Недвижимое имущество – непростой объект для вложения средств. Вы столкнетесь с большим количеством тонкостей и рисков по сравнению с инвестированием в ценные бумаги. Если любые действия на фондовых рынках вызывают у вас затруднения, не стоит переключать свое внимание на недвижимость.
Для несведущих в вопросе граждан приобретение собственного жилья дает возможность сберечь накопления в случае существенных изменений. Стоит ли покупать недвижимость в России или за рубежом? Однозначно да. Впоследствии ее можно передать по наследству.
Стоит ли сейчас покупать недвижимость в ипотеку
До 2022 года люди в случае необходимости без проблем приобретали собственность путем оформления жилищного кредита. Единственным условием было наличие достаточных средств и возможностей. Отсутствовали сильные скачки цен, для поддержки населения государство предлагало различные программы.
Изменившаяся ситуация в стране в конце февраля – марте текущего года сделала актуальным вопрос, стоит ли покупать недвижимость в 2022 году на ипотечные средства. Большинство людей столкнулись с невозможностью взять кредит на покупку жилья из-за слишком невыгодных условий. Это обусловлено следующими факторами:
- Размер ключевой ставки достиг 20%. Прежде ставка по ипотеке составляла 10-12 % годовых, в начале года она выросла до 22-25 %. У людей такие условия не вызывают интереса. Но в июне 2022 года ключевая ставка была существенно понижена – до 9,5 %. Это снова делает привлекательными ипотечные кредиты. Однако нет никаких гарантий, что резкие скачки ставки не возобновятся.
- Повышение уровня цен на стройматериалы привело к увеличению стоимости квадратного метра застройки. Вторичная недвижимость также выросла в цене.
- Дефицит стройматериалов поставил под вопрос продолжение возведения зданий.
Все это стало причиной остановки рынка ипотечного кредитования. Ключевую роль сыграл рост ставок, из-за которого жилищный кредит оказался для многих недостижимым. В свою очередь, отсутствие стабильности на рынке привело к замедлению рассмотрения заявок финансовыми учреждениями.
К настоящему моменту наблюдается более стабильная ситуация. Ключевая ставка ЦБ РФ уменьшилась, что повлияло на размер кредитных ставок. Как правило, в среднем ипотечная ставка находится на уровне ключевой ставки либо выше нее на 1-2 пункта. Ключевая ставка Центрального Банка сначала уменьшилась до 17 %, затем до 14 % и далее до 9,5 %.
Сейчас КС остается на уровне 9,5 % в год, и по условиям стандартных программ банковских учреждений ипотека выдается под 10-12 %.
По мнению экспертов, к концу 2022 года ожидается снижение КС до 8 % годовых. Однако это возможно, только если текущая ситуация в стране не осложнится. Ставка может остаться на более высоком уровне в случае изменения рыночной системы экономики.
В любом случае прогнозируют снижение ключевой ставки до конца года, что приведет к большей доступности ипотечного кредитования.
Разберемся, что говорят эксперты, – стоит ли сейчас покупать недвижимость на ипотечные средства или подождать:
- Если вы заинтересованы в покупке вторичной недвижимости, следует отложить этот вопрос до сентября текущего года – к этому моменту возможно еще одно понижение ставок.
- При желании приобрести квартиру в новостройке в этом году стоит дождаться середины лета – уровень цен постепенно снижается, хотя в настоящий момент застройщики удерживают максимальную стоимость квадратного метра.
Читайте также: «Материнский капитал на детей в 2022 году: сумма, правила оформления»
Рассуждая на тему, стоит ли сейчас покупать жилую или коммерческую недвижимость, ответ очевиден: сейчас нет выгодных предложений. Следует повременить с этим вопросом. К осени ожидается снижение стоимости квадратного метра и уровня кредитных ставок.
Риски покупки недвижимости
Любые инвестиции, включая рынок недвижимости, сопровождаются опасностями. Перечислим, каких рисков следует ожидать.
- Неверно выбранное местоположение. Вкладчик уверен в дальнейшей застройке района и росте цен на жилье. В случае прекращения строительства помещение оказывается невостребованным, а собственник теряет источник дохода.
- Непредвиденные обстоятельства. В случае резкого ухудшения экологии в выбранном районе интерес к недвижимости пропадет, стоимость сильно снизится.
- Бесчестные арендаторы. Они могут задержать ежемесячную оплату либо испортить ремонт — на восстановление потребуются деньги.
- Амортизация. Цена на объекты снижается с течением времени. Скажем, поблизости от ранее востребованного дома возведут новостройку, где стоимость квартир будет выше, а условия для арендующих помещения интереснее.
- Заморозка проекта. Чтобы понять, стоит ли покупать недвижимость у того или иного застройщика, следует обращать внимание на наличие аккредитации — это снизит риски инвестирования в потенциально провальные проекты.
- Мошенники. На рынке недвижимости нередко можно столкнуться с обманом: деятельность однодневных компаний, поддельные документы на чужую недвижимость и т. д. Для заключения безопасной сделки следует провести юридическую проверку.
Стоит ли покупать недвижимость, чтобы обогнать инфляцию
С конца 2017 года на рынке недвижимости наблюдалось самое сильное повышение цен с 2000-х годов, когда произошел нефтяной бум. Влияние оказала не только пандемия. Согласно информации, предоставленной Росстатом, средний уровень цен на вторичную недвижимость поднялся на 40 % и к настоящему моменту составляет свыше 73 тысяч руб/м2.
Наибольшие изменения в Москве произошли на рынке первичной недвижимости. Прежняя цена в 153,5 тысячи руб/м2 возросла почти в 2 раза и сейчас составляет 289 тысяч руб/м2. Успевшие инвестировать в 2020 году в период развития пандемии смогли получить доход свыше 40 % уже к текущему году. Вложения до ковидных событий принесли за 4 года 90 % прибыли.
Эти данные указывают на выгодность проведенных сделок. Но нельзя забывать об инфляции. Прежний период резкого повышения цен проходил в следующих условиях. В 1998 году цена квадратного метра в столице составляла 6 тысяч рублей, к 2005 году она возросла практически в 8,7 раз и составила 52,4 тысячи руб. За тот же период инфляция достигла 470 % — это в 5,7 раз выше по сравнению с уровнем 1998 года.
При соотнесении номинальных цен на жилье в 2005 и 1998 годах с учетом инфляции стоимость квадратного метра в 2005 году оказалась на уровне прежних 9 тысяч руб. Доход людей, которые смогли инвестировать в недвижимость в условиях кризиса, к 2005 году составил 53 %, что соответствует ежегодным 5,5 % в рублях.
На основании приведенной статистики можно рассуждать о том, стоит ли покупать недвижимость в 2022 году. Даже в условиях кризиса инвестирование в объекты жилой недвижимости позволит получить прибыль. Конечно, сумма будет не такой значительной при определении уровня доходности с учетом роста цен.
Согласно произведенному расчету, можно увидеть, что инфляция не оказывает слишком большого влияния на недвижимость. Однако важно понимать, что в период с 1998 года по 2005 год большую роль сыграли следующие факторы:
- открытая экономика;
- подъем уровня цен на нефтяные ресурсы от 12 до 60 долларов в течение восьми лет;
- нехватка комфортабельного жилья высокого уровня после длительного перерыва в застройке.
Читайте также: «Как санкции отразятся на жизни россиян, и чего ждать в будущем»
В современной действительности условия намного сложнее. Схожесть обусловлена девальвацией, инфляцией, отказами от выплат внешних задолженностей. Прочие факторы ведут к ухудшению ситуации. В их числе:
- закрытие западных рынков;
- обновление многолетних максимумов цены нефти;
- рекордное количество вводимых в эксплуатацию новостроек в течение последних трех лет;
- ухудшение ситуации с демографией (в современном рынке будет участвовать поколение молодых семей с самой низкой численностью).
«Метриум» и IRN, производящие более оперативный расчет динамики изменения цен на недвижимость по сравнению с Росстатом, предоставляют печальные результаты – февральский рост цен на жилые помещения в 5 % не способен догнать растущую инфляцию. Иными словами, рынок недвижимости не пойдет по тому же пути развития, что и в начале 2000-х годов.
Решаясь на приобретение недвижимости, важно четко определить ее назначение: личное использование в качестве жилого объекта, последующая перепродажа, сдача по договору аренды или пассивный доход. В любой экономической ситуации на рынке есть шанс достигнуть поставленной цели, если основательно подойти к выбору подходящего варианта.
Для покупки можно воспользоваться накопленными средствами или оформить жилищный кредит. Не следует подходить к вопросу приобретения недвижимости без осознания четкой цели и не определив уровень ликвидности и рентабельности помещений.