Залог земельного участка для оформления кредита

О чем речь? Залог земельного участка — финансовая мера, которая гарантирует возврат заемных средств. Таким образом банк подстраховывается, предлагает сниженные проценты, обеспеченные недвижимостью, и большие суммы в кредит.

На что обратить внимание? Банки принимают в залог земельные участки сельскохозяйственного назначения и приусадебные, а также ориентированные на индивидуальное жилищное строительство. По документам у такого объекта должно быть все «чисто»: отсутствие споров в отношении земли и судебных разбирательств. В противном случае банк просто не примет такой участок в качестве залога.

Что такое залог

В качестве залога могут выступать различные движимые и недвижимые активы. Смысл состоит в том, что если должник не в состоянии вернуть банку кредит, то заложенное имущество продается, вырученные средства идут на погашение долга, а остаток перечисляют заемщику.

Банки берут в качестве залога:

• земельный участок, различные жилые и нежилые помещения;
• транспортное средство (машина, прицеп, мотоцикл и др.);
• движимое имущество, обладающее ликвидностью (компьютер, техника, электроника, драгоценности и др.), ценные бумаги.

Все время, пока имущество находится в залоге, его владелец может им пользоваться в полном объеме. Это значит, что можно жить в квартире, ездить на машине, однако нельзя продавать до тех пор, пока не будет полностью погашен кредит. Строго говоря, это не совсем так. Возможность отчуждения имеется при наличии согласия залогодержателя. Но это дополнительная процедура, на которую банки идут неохотно.

Спрашивается, зачем кредитополучателю отдавать в залог земельный участок или другой актив? Дело в том, что кредит, который в народе называется ипотекой, в этом случае можно взять на более выгодных условиях. Банк предложит низкий процент, сможет увеличить сумму займа и более лояльно подходит при рассмотрении заявки. Такова тенденция в целом, однако у каждого конкретного финансового учреждения существуют свои правила. Ниже разберем ряд предложений, когда можно взять кредит под залог земельного участка.

Кредит под залог земельного участка

В банке можно взять целевой кредит под залог земельного участка, это значит, что деньги выдают на покупку конкретного объекта:

• жилого дома (готового или под строительство);
• новой квартиры (ипотека).

Таким образом, можно получить кредит на строительство дома под залог земельного участка, на котором будут вестись работы. В договоре может быть обозначен и другой объект, необязательно недвижимость. Кроме того, нецелевой кредит также иногда оформляется с участием залога.

Если деньги выдаются под конкретную цель, заемщик обязан подтвердить, куда он их израсходовал. Когда кредитуется строительство дома, то средства поступают частями. Очередной транш будет перечислен только после того, как должник предоставить документы с подтверждением целевых трат.

Когда банк оформляет ипотеку на покупку дома или квартиры даже с залогом земельных участков, он не выдает деньги на руки кредитополучателю, а перечисляет на счет продавца. Помимо этого, от заемщика требуется застраховать объект на все время действия кредитного договора.

Требования к залоговому земельному участку

Банк возьмет земельный участок под залог только в том случае, если он удовлетворяет определенным условиям. В первую очередь земля должна представлять экономические интерес, ее можно легко продать. Соответственно, с точки зрения ликвидности участок в районе МКАД намного привлекательнее, чем расположенный в деревне за 200 км от Москвы.

Какие земельные участки принимают банки

В большинстве случаев банки принимают в залог земельные участки:

• сельскохозяйственного назначения;
• под индивидуальное жилищное строительство;
• для ведения приусадебного хозяйства.

Также обязательно проверяется юридическая частота объекта. Это значит, что относительно него не должно быть никаких споров, судебных исков, обременений. Банку не нужны дополнительные проблемы.

У земельного участка, который находится в залоге, должен быть только один хозяин — кредитополучатель. Нельзя заложить чужое имущество, даже если его собственник дает письменное согласие на это. Если на участке имеются постройки, они должны быть оформлены по закону и принадлежать владельцу земли. Также имеет значение, выполнено ли межевание, внесена ли информация в межевой и кадастровый планы.

Какие земельные участки не принимают банки

В залог принимают не все объекты. В частности, препятствием будут такие обстоятельства:

• наличие любого обременения;
• участок размещен на территории закрытого территориального образования;
• земля расположена в заповедной зоне;
• по поводу границ существуют споры с владельцами соседних участков.

Также невозможно рассматривать в качестве залога объекты недвижимости, которые:

• построены самовольно;
• не имеют владельца;
• не имеют конкретного целевого назначения;
• будут снесены в соответствии с планом реконструкции территории;
• признаны аварийными, размещены на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зонах карста, непригодные для пользования по разным причинам.

Важность достоверности информации

Не стоит пытаться подтасовать информацию, подавая документы. Сотрудники банка будут все тщательно проверять, поэтому любые подлоги станут причиной не только для отказа по заявке, но и сделают проблематичным сотрудничество в дальнейшем.

Документы для составления договора о залоге земельного участка

При оформлении кредита под залог земельного участка без дома в числе прочих документов заемщик должен предоставить бумаги на землю:

• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство, выписка из ЕГРН);
• кадастровый план объекта;
• документы об оплате коммунальных услуг, из которых видно, что задолженность отсутствует.

Если в залог передается дом с земельным участком, то на постройку нужно предоставить тоже такой же пакет документов. Если имеются какие-либо незарегистрированные строения, то они не принимаются во внимание, а земля оценивается самостоятельно.

Помимо этого, гражданин предоставляет свои документы:

• паспорт;
• дополнительное удостоверение личности (водительские права, загранпаспорт, СНИЛС, ИНН, военный билет);
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах.

Банк может потребовать и другие бумаги, поскольку руководствуется своей внутренней политикой. Иногда достаточно только паспорта и справки о доходах. Но шансы на получение кредита с лучшими условиями будут выше, если предоставить весь пакет документов. Таким образом заявитель подтверждает собственную благонадежность.

Залог земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости

Процедура залога земельного участка регулируется государственными правовыми актами. В частности, в ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует требование относительно того, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если оформляется ипотека на арендуемую землю с размещенным на ней зданиями и сооружениями, то в залог передается право аренды земельного участка.

Оформляя ипотеку на нежилое помещение, надо иметь в виду, что в залоге будет числиться не только сам этот объект, но и доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

Требования к земельным участкам, принимаемым в залог

Статьей 62, п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что в качестве объекта залога могут фигурировать только те земельные участки, которые на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если простыми словами, то у гражданина или юридического лица, арендующего земельный участок, есть возможность заложить свои права аренды на срок, который обозначен в соответствующем договоре аренды.

При этом необходимо получить согласие владельца участка. Если же земля имеет несколько собственников на правах общей долевой или совместной собственности, то передать в залог гражданин или компания может только свою часть при условии, что она выделена в натуре. Данная норма содержится в пункте первом статьи 62 вышеуказанного нормативного акта.

Особенности залога земельных участков с постройками

Если же объект, принадлежащий нескольким владельцам, представляет собой неделимое имущество, из которого невозможно выделить часть, не изменив его назначение, то он не может быть предметом залога (п. 4 ст. 5 ФЗ № 102). Если в залог передается земельный участок, то все имеющиеся на нем постройки, законченные или строящиеся, автоматически становятся объектом ипотеки.

Таким образом, если в ипотеку передается постройка, то это означает залог и дома, и всего земельного участка, расположенного под зданием. Этот факт отражается в договоре. Если же кредитополучатель передает в ипотеку земельный участок, то одновременно залог распространяется на все имеющиеся на нем постройки. Получается, что залог дома без земельного участка невозможен.

Относительно случаев передачи в ипотеку сооружения и частично земельного участка, на который имеется только доля в праве собственности, отсутствует однозначная правоприменительная практика. То есть суд может вынести как положительное, так и отрицательное решение.

Порядок взыскания на заложенные участки земли

Процедура обращения взыскания на находящиеся в ипотеке земельные участки и их продажу описана в статье 68 ФЗ «Об ипотеке». Когда участок меняет собственника по процедуре публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то он сохраняет свое целевое назначение.

Его покупатель при необходимости может поменять это назначение только в случаях, разрешенных земельным законодательством РФ. Для этого предусмотрена соответствующая процедура. Также в федеральном законодательстве существуют строгие ограничения, касающиеся круга лиц, имеющих право продавать и покупать заложенные земельные участки.

Если рассматривается вопрос продажи находящегося в залоге земельного участка сельскохозяйственного назначения, то начинать процедуру возможно только после того, как будут закончены все сельскохозяйственные работы.

Граничный срок установлен до 1 ноября того года, в котором должны быть выполнены ипотечные обязательства либо их часть. Срок может быть и другим, только для этого такое обстоятельство с соответствующей датой должно быть прописано в договоре.

Если залогодержатель начинает процедуру взыскания долга путем продажи находящегося в ипотеке земельного участка, то с этого момента у его собственников прекращаются права пользования.

Часто задаваемые вопросы о залоге земельного участка

Однако, прежде чем взять кредит под залог земельного участка, нужно изучить все особенности такого сотрудничества с финансовой организацией, чтобы избежать неожиданностей.

Куда обращаться, чтобы оценить земельный участок?

Как правило, банки сотрудничают с несколькими фирмами, которые осуществляют оценку объектов недвижимости. Клиенту предоставляется список компаний, из которых можно выбрать любую. В большинстве случаев финансовые организации не примут оценку сторонней фирмы, даже если к ее деятельности не возникает претензий с точки зрения законодательства.

Зависит ли сумма кредита от оценочной стоимости участка?

Здесь есть прямая связь, поскольку чем дороже залог, тем больший заем одобрит банк. Основываясь на сумме, определенной по результатам экспертной оценки, кредитные организации, как правило, выдают займы в размере 70 % от стоимости залогового объекта. Помимо этого, принимаются во внимание кредитная история заемщика, его доходы, наличие других долговых обязательств. При необходимости банки, помимо залога земельного участка, могут принять в ипотеку другие объекты и тем самым поднять сумму кредита.

Имеет ли право владелец отдать в аренду заложенный участок

Ответ на этот вопрос содержится в п. 1, 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ. Если земельный участок находится в залоге, у владельца имеется право распоряжаться своим объектом, а именно продавать или отчуждать любым образом, сдавать в аренду или безвозмездное пользование, только с согласия залогодержателя.

Залог земельного участка — это возможность решить свои финансовые вопросы наиболее выгодным образом. Такое обременение не ущемляет права пользования и распоряжения объектом недвижимости, однако позволяет существенно повысить сумму кредита и получить лояльность банка.

Финансовые учреждения с большей охотой одобряют заявки на кредитование, обеспеченные ликвидными активами. Кроме того, условия будут более благоприятными — меньший процент и больший срок.