Лого https://www.papabankir.ru
Адрес: ул. Ефремова, д. 20, этаж 1, пом. 1 119048 Москва,
Телефон:+7-951-109-02-51,

Ипотека для ИП: сложно, но можно

Поделиться:
В закладки

Индивидуальный предприниматель иногда только с помощью кредита может купить недвижимость, в том числе для развития своего дела. Может ли ИП взять ипотеку? Вопрос актуальный и острый. Государство поддерживает малый и средний бизнес, поскольку индивидуальных предпринимателей регистрируется с каждым годом все больше. Но, несмотря на специальные программы, получить ипотеку для ИП не очень-то и просто. Однако для информационно подкованных в данной теме владельцев бизнеса возможность получить кредит на покупку недвижимости есть всегда.

Дают ли ипотеку ИП

Основная сложность получения ипотеки для ИП заключается в отсутствии постоянной заработной платы. Главное условие для кредита в любом банке – предоставление справки 2-НДФЛ. То есть необходимо иметь стабильный подтвержденный доход. Предприниматель работает сам на себя, поэтому не может предъявить такую справку в банк. Ипотека ИП станет более реальным вариантом, если заемщик закажет выписку о выплате налогов. Но данные выписки не всегда свидетельствуют о необходимом уровне дохода в месяц. Следует убедить кредитора, что клиент платежеспособен и у него есть возможность гасить ипотеку.

Проведя небольшой, но вдумчивый анализ, заемщику станет понятно, будет ли одобрена ипотека ИП. Банки уделяют пристальное внимание нескольким критериям.

  • Постоянный стабильный доход, не зависящий от сезона.
  • Прозрачный доход, который можно продемонстрировать кредитору.
  • Положительная кредитная история.
  • Общая система налогообложения (предпочтительно). Предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, проверяются более тщательно, поскольку банки доверяют им меньше.

Кредит бизнесмену одобрят с высокой долей вероятности, если потенциальный клиент выполняет ряд условий.

  • Ведет бизнес от полугода до 1 года.
  • Имеет обороты по расчетному счету, который открыт в банке-кредиторе.
  • Не задолжал в бюджет, во внебюджетные фонды и может подтвердить это документами.
  • Обладает необходимым действительным доходом, который подтверждается документально.

Иногда кредит на недвижимость конкретно для индивидуальных предпринимателей оформляется под повышенный процент, но на общих условиях. Существует и специальная ипотека для ИП: банки предлагают программы именно для этой категории заемщиков.

Если малому или среднему бизнесу уже больше года, его финансовое обеспечение доказуемо, то получить положительное решение по кредиту вполне реально в финансовых организациях, работающих по специальным программам для предпринимателей.

В чем заключается сложность получения ипотеки ИП

Индивидуальные предприниматели – клиенты повышенной сложности для многих банков в России. Настороженное отношение к ним объясняется определенными факторами:

  • неустойчивость доходов из-за нестабильности деятельности;
  • затрудненность оценки кредитоспособности из-за разности показателей в документах и реальных результатов работы;
  • неоднородность бизнеса под данной формой собственности: это может быть и большая организация с постоянным высоким доходом (компания-дистрибьютор с несколькими филиалами), и один человек с нестабильной прибылью (визажист, сапожник).

На этапе заявки потребуются следующие документы на ипотеку для ИП: копия трудовой книжки, справка о доходах, иные подтверждающие документы в зависимости от системы налогообложения (ОСН или УСН).

Если заемщик работает по общей системе налогообложения (ОСН), то кредитный специалист проводит анализ расходов и прибыли за месяц. После вычета текущего расхода на иждивенцев получается итоговая сумма. Она должна превышать ежемесячную выплату по кредиту. В этом случае вероятность одобрения ссуды на недвижимость высокая, но при условии наличия подходящих документов и перспективной кредитоспособности клиента.

Анализ расходов и доходов провести сложнее, когда индивидуальный предприниматель платит единый налог на вмененный доход (ЕНВД) или патентный налог (ПСН).

Если деятельность заемщика прозрачна, документы соответствуют требованиям, платежеспособность подтверждена, то вероятность получения выгодной ипотеки на коммерческую недвижимость, а также квартиры для ИП достаточно высока. Для экономики Российской Федерации кредитование малого бизнеса сегодня в приоритете.

Обратите внимание! Ипотечный кредит для индивидуального предпринимателя и для работника индивидуального предпринимателя – это разные вещи. Сотрудник по найму получает кредит на общих условиях при предъявлении стандартного пакета документов. Сам предприниматель может рассчитывать и на специальные условия по ссуде.

Ипотека для ИП на разных системах налогообложения

  1. Ипотека для ИП на УСН Ипотека для ИП на УСНДоходы индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения зафиксированы в квартальной налоговой декларации. Проверить эти сведения банку не составит большого труда. Сложнее инспектировать доходы бизнеса, работающего по единому сельскохозяйственному налогу (ЕСХН) или единому налогу на вмененный доход (ЕНВД).

    Кредитор запросит налоговую декларацию за последний год. Если индивидуальный предприниматель работает меньше года, он не сможет предоставить этот документ. Соответственно, шансы на получение кредита ничтожно малы.

    Если траты индивидуального предпринимателя не очевидны, то в теории легче получить кредит бизнесу, который платит не 6 процентов от дохода, а 15 процентов с прибыли. На практике налоговой документации оказывается недостаточно.

    «Ипэшника» все равно просят предоставить справки:

    • о расходах и доходах (заполняются заемщиком);
    • о текущих обязательствах и имущественном положении (заполняются представителем кредитора и кредитуемым совместно);
    • о суммарных ежемесячных оборотах и остатке задолженности на ссудных счетах, (заполняются работниками банка, где открывался счет).

    Перечень сократится для бизнеса со счетом в том же банке, где планируется брать кредит.

  2. Ипотека для ИП на ЕНВД. Предприниматели с патентной системой налогообложения (ПСН) не декларируют свои доходы в налоговой службе, в отличие от бизнеса с упрощенной системой налогообложения (УСН). Прибыль «ипэшника», действующего на основе патента, оценить сложно, потому что налог он платит фиксированный, не зависящий от фактических доходов, который перечисляется в любом случае, даже если деятельность не ведется.При ПСН требуется предоставить сведения о поступлениях за последние полгода. Они берутся из Книги учета доходов для ИП на патенте. Также необходима справка об отсутствии задолженности перед налоговыми органами.

    Внимание! В настоящее время не все банки требуют подтверждения платежеспособности заемщика. Они предлагают ипотеку для ИП с повышенной на 3 – 5 % ставкой. Но такой кредит выдается только по паспорту и другому документу, подтверждающему личность (заграничному паспорту, правам водителя или страховому номеру индивидуального лицевого счета).

Как получить ипотеку ИП: условия и требования

Ипотека для ИП выдается без каких-то специфичных условий. Основное – это залог недвижимости со страховкой. Дополнительно может быть оговорено страхование жизни и здоровья клиента, а также титульное страхование на случай утраты права собственности.

Существует несколько параметров для кредита малому бизнесу.

  • Первоначальный взнос обязателен. Как правило, он равен от 10 до 20 % стоимости недвижимости. Ряд банков устанавливает размер взноса для индивидуальных предпринимателей выше, чем для сотрудников по найму. Также можно использовать материнский капитал для оплаты части первоначального взноса.
  • Наличие созаемщиков. Это могут быть либо только проживающие совместно члены семьи, либо и родственники, и друзья – зависит от требований конкретного банка. Может быть еще одно условие: созаемщик не должен работать на заемщика.
  • Срок кредита варьируется от 1-3 до 15-30 лет.
  • Повышенная процентная ставка. Ипотека для ИП ежегодно выйдет дороже на 1 – 3 %, чем кредит с такими же условиями, но для наемного работника.

Может ли ИП взять ипотеку, имея гражданство другого государства? Однозначно нет, поскольку кредитной организации будет сложно проверить такой бизнес. Гражданство заемщика должно быть только российское, а бизнес функционировать в Российской Федерации.

Ипотечный кредит выдается предпринимателям старше 18 лет, по специальным программам – старше 27 лет. В ряде банков возрастной ценз может быть выше.

Оформление ссуды на недвижимость требует срока работы бизнеса от одного – двух лет.

Объективных факторов для получения кредита на недвижимость у наемного работника больше, чем у предпринимателя. Кредитные организации предпочитают давать ссуды опытным и стабильным компаниям. Подходящую программу для бизнеса со стажем менее полутора лет найти проблематично.

Банки охотнее работают с общей системой налогообложения, но какие-то особые льготы при ОСН не предлагаются. Данная система – не гарант прозрачной отчетности или реальной ситуации, и финансовые организации это понимают. При этом кредит на недвижимость может быть недоступен бизнесу, работающему по «упрощенке» (ПСН, УСН, ЕСХН, ЕНВД).

У кредиторов существует ценз и по сфере деятельности. Так, чаще всего отказывают предпринимателям, торгующим в розницу и выполняющим другие виды работ.

Одно из важных требований – платежеспособность кредитуемого лица. Причем это нужно подтвердить документально. Чем прозрачнее отчетность индивидуального предпринимателя по доходам и расходам, тем легче убедить банк, что для выплаты займа хватит средств.

Какие документы нужны ИП для ипотеки

При необходимости ипотеки для ИП кредитными экспертами в первую очередь анализируются следующие документы:

  • свидетельства, подтверждающие личность и репутацию заемщика;
  • справки о финансовой ситуации;
  • бумаги на недвижимость, для приобретения которой берется кредит.

Выделяют три этапа проверки заявителя. Первый этап – решение на основании данных о заемщике. Второй этап – расчет возможной суммы кредита. Третий этап – оценка объекта недвижимости.

Основные документы на ипотеку для ИП не отличаются от документов для физических лиц: паспорт, ИНН, СНИЛС. Специальные документы – это свидетельство о постановке на учет и выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), полученная максимум 10 дней назад. «Старую» выписку могут не принять к рассмотрению.

Банк проверяет кредитную историю заемщика-предпринимателя, учитывая и личные займы, и ссуды по бизнесу. Отдельно анализируются долги ИП (по судам, штрафам, налогам и сборам). Для подтверждения отсутствия последних заказывается справка в Налоговой службе. Учитываются задолженности по зарплате работникам, алиментам на детей и другим обязательствам перед третьими лицами.

Финансовое состояние малого бизнеса подтверждается декларацией по форме 3-НДФЛ с отметкой ФНС. Декларация и бухгалтерские отчеты запрашиваются за последние один или два года, в отдельных случаях – за период от трех до пяти лет. Деятельность бизнеса в запрошенные сроки должна быть безубыточной каждый месяц периода. Если убыточным является даже один месяц, это уже может стать поводом для отказа в кредите на недвижимость.

Плюсом будет так называемая заработная плата индивидуального предпринимателя. Чаще всего она представляет собой фиксированную сумму на текущие расходы, отправленную на карту с расчетного счета ИП. Для подтверждения данного факта можно подготовить выписку по личной карте.

Лояльность кредитора увеличивается в разы, если собственная карта и расчетный счет предпринимателя находятся в том же банке, где предполагается брать ссуду.

Ипотека для ИП в Сбербанке Ипотека для ИП в Сбербанке

Можно ли ИП взять ипотеку в крупном российском банке? Сбербанк предлагает разные ипотечные программы для владельцев бизнеса, в том числе по интересным процентным ставкам:

  • кредит на этапе строительства;
  • кредит на покупку готовой квартиры;
  • кредит на загородный дом с обязательным залогом имущества и (или) поручительством родных и знакомых;
  • ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП.

Важно! Сбербанк принимает участие в госпрограммах по поддержке льготных категорий. Поэтому кредит на жилье в нем зачастую бывает более выгоден, чем в других коммерческих банках.

Первоначальный взнос по ипотеке для ИП в Сбербанке один из самых низких. Для жилых объектов он составляет от 15 до 20 %, для коммерческих – от 25 до 30 %.

Сейчас в банке действует программа под названием «Экспресс-ипотека». Ставка по ней – 13,9 %.

Процентная ставка по ипотеке для ИП в 2019 году варьируется в пределах 1 пункта, то есть может быть выше или ниже на 1 %. Роль в ее увеличении или снижении играют льготы (их наличие или отсутствие), вид страховки, электронная регистрация. Повышение ставки именно для индивидуальных предпринимателей обычно не практикуется.

Сбербанк запрашивает стандартные документы: декларацию ИП для ипотеки, лицензию и свидетельство о регистрации предпринимателя. Дополнительно потребуются платежные документы об отчислениях в Пенсионный фонд РФ и выплате налогов.

Предъявляются следующие требования к кредитуемым собственникам бизнеса:

  • российское гражданство;
  • работает минимум 1 год (за последние 5 лет);
  • возраст заемщика на момент погашения ипотеки должен быть не более 75 лет (или 70 лет по другим программам).

Коммерческая недвижимость также может быть оформлена Сбербанком в кредит. Она является залогом до выплаты ссуды. Сумма составит от 300 000 рублей на срок максимум 10 лет при минимальной ставке 11 %.

Программа ипотеки для ИП 2019 «Бизнес-Недвижимость» позволяет приобрести строящийся объект. Обязательное требование – аккредитация застройщика. Частью этого займа можно погасить текущий долг по кредитам в других банках.

Сбербанк предъявляет ряд требований к кредитуемому индивидуальному предпринимателю:

  • он должен быть зарегистрирован минимум 6 месяцев, если ведет сезонную деятельность – минимум 1 год;
  • выручка за год составляет до 400 000 000 рублей;
  • собственник бизнеса является резидентом РФ;
  • возраст заемщика на момент погашения ссуды – не более 70 лет.

При принятии окончательного решения о выдаче ипотеки для ИП банк учитывает специфику его деятельности.

В Сбербанке оформляются также кредиты для физических лиц по стандартной программе – на покупку дома, квартиры, участка земли.

Какие еще банки выдают ипотеку ИП

Ипотека для ИП может быть оформлена в других банках, коммерческих и с государственным участием.

  1. Альфа-Банк Альфа-БанкОдной из известных коммерческих финансовых организаций является Альфа-Банк. Ипотека для ИП предоставляется на сумму до 50 000 000 рублей со ставкой минимум 9,39 % на срок до 30 лет.

    Кредит на покупку дома, его части, таунхауса с участком земли можно получить физическим и юридическим лицам. Альфа-Банк предлагает кредит на строительство дома и покупку иных объектов недвижимости: комнаты, гаража, апартаментов.

  2. Россельхозбанк РоссельхозбанкСледующая кредитная организация – Россельхозбанк. Ипотека для ИП в данном банке выдается всего по двум документам.

    Речь идет об одной из специальных программ, в рамках которой можно получить до 8 000 000 рублей для Москвы и от 100 000 до 4 000 000 рублей для других регионов России. Срок кредитования – максимум 25 лет, первоначальный взнос – 40 %, ставка – от 10,9 % в год.

  3. ВТБ ВТБВТБ работает с «ипэшниками» по программе «Победа над формальностями».

    Программа предполагает следующие условия:

    • кредит на сумму от 600 000 рублей;
    • ставка обратно пропорциональна площади объекта недвижимости (больше площадь – ниже ставка) и составляет в среднем от 9,5 до 10,5 %;
    • два документа – паспорт и другой на выбор;
    • комплексное ипотечное страхование.

    При обращении в ВТБ ипотека для ИП выдается не только гражданам России и лицам с постоянной пропиской в РФ. Подтверждать доход тоже не обязательно. Для максимальной суммы кредита требуются поручители.

    Первоначальный взнос по ипотеке для ИП составляет от 30 % в новостройке и от 40 % на вторичное жилье.

  4. Газпромбанк ГазпромбанкГазпромбанк готов выдать ипотеку для ИП при наличии двух документов. Но данная финансовая компания предъявляет строгие требования к заемщикам: обязательно российское гражданство и постоянная прописка. Заявитель на момент возврата кредита должен быть не старше 65 лет.

    Как взять ипотеку ИП? От него требуются:

    • выписка по счету из банка, где он обслуживается;
    • свидетельство или лист о внесении в ЕГРИП, форма Р67001;
    • при наличии – патент или лицензия;
    • налоговая декларация ИП для ипотеки;
    • сведения об используемом в коммерческих целях имуществе.

    Первоначальный взнос в Газпромбанке составит от 40 %, а ставка – от 10,2 %.

  5. Промсвязьбанк ПромсвязьбанкПромсвязьбанк разработал для своих клиентов предложение «В ипотеку – налегке!». Чтобы взять ипотеку для ИП в 2019 году, оптимально воспользоваться этой программой, поскольку подтверждение дохода в ее рамках не обязательно. Основное требование – срок регистрации индивидуального предпринимателя от двух лет.

    Минимальный процент возможен при первоначальном взносе не менее 40 процентов и второй квартире в качестве залога. На сегодняшний день в Промсвязьбанке действует ставка от 11 % годовых.

    Промсвязьбанк выдвигает обязательное условие: у заемщика должно быть два и более действующих телефонных номеров, один из них – рабочий стационарный телефон.

На что ориентироваться при выборе банка ИП для ипотеки

Чтобы оформить кредит на недвижимость, необходимо основательно подготовиться. Для начала важно выбрать банк. Ипотека для ИП предполагает кредитные программы на разные объекты недвижимости. Поэтому имеет смысл ориентироваться на свои нужды и искать финансовую организацию, которая выдаст ссуду на покупку именно интересующего жилья. Например, Сбербанк кредитует на покупку жилой недвижимости, земельного участка, а также на строительство дома. Часть финансовых организаций не работают с малым бизнесом.

После выбора банка выясняются все условия получения ипотеки для ИП. Ипотечные договоры с разными кредитующими компаниями могут различаться:

  • пакетом документов, отчетностью и комментариями к ней;
  • величиной начального взноса, требованием к дополнительному залогу.

После анализа нескольких кредитных учреждений и их программ желательно рассмотреть первым банк, с которым предприниматель уже работал.

Ипотека для ИП выдается с определенными условиями.

  • Кредит на недвижимость не всегда одобряют именно индивидуальным предпринимателям, поскольку это предполагает для банка определенные риски. Поэтому для его получения выдвигается много требований. Так кредитные организации стараются нивелировать риски и обезопасить себя. С работниками по найму в этом смысле ситуация проще – банки доверяют им больше, соответственно, и кредит получить легче.
  • Специальные кредитные программы для малого бизнеса предлагаются во многих финансовых компаниях. Однако если кредит на недвижимость выдается всем категориям физических лиц (неважно, предприниматель это или наемный работник), то ставку для ИП банки повышают на 1 – 3 пункта.
  • Кредиты для частных предпринимателей на жилую недвижимость интересны не всем банкам. Некоторые предпочитают выдавать только ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП. Такой вид площадей приносит прибыль заемщику и обеспечивает его платежеспособность. Для кредитора это важно, потому что его привлекают стабильные выплаты.
  • Дополнительный залог для ипотеки ИП банки требуют часто. Им может быть автомобиль, квартира или коммерческая недвижимость, оборудование и прочее.
  • Отсрочка выплаты и другие лояльные условия в течение первых месяцев после получения кредита могут быть предоставлены индивидуальному предпринимателю для того, чтобы он смог повысить свои доходы за это время. Предполагается, что данная мера лояльности поспособствует тому, что в дальнейшем выплата кредита будет проходить в регулярном режиме.

Почему банки могут отказать ИП в ипотеке

Ипотеку для ИП выдают многие финансовые организации, однако получить ее не так просто, как тот же вид ссуды частному лицу. Проверить перспективность и реальную доходность бизнеса достаточно сложно. Почему банк может отказать в ипотеке для ИП? Несколько факторов обуславливают такое недоверие:

  • возможность преувеличить доходы на этапе подачи заявки;
  • в период выплат по кредиту финансовое состояние заемщика может ухудшиться;
  • всегда есть вероятность банкротства.

То есть банк так или иначе рискует, когда выдает ссуду малому бизнесу. Поэтому все документы на ипотеку для ИП должны свидетельствовать об его серьезной репутации и давней успешной работе. Проблема бывает в определении сферы деятельности заемщика. В качестве ИП может функционировать и крупная производственная компания, и репетитор для школьников и студентов. Оба работают как индивидуальные предприниматели, но разница в масштабе и прибыли огромная. Задача банка – разобраться в таких деталях и вынести правильный вердикт.

Главный документ, подтверждающий доходы «ипэшника», это отчет о расходах и доходах. Наемному работнику достаточно предъявить трудовую книжку и справку о зарплате (форма 2-НДФЛ). Кредитор видит его стаж работы, может высчитать предполагаемую сумму кредита и оценить возможность конкретных ежемесячных выплат.

Предприниматель достоверно заявляет о своих доходах и расходах, если им предоставлена банку заверенная декларация ИП для ипотеки. Такая возможность есть у бизнесменов, работающих по основной или упрощенной системе налогообложения. Декларация показывает прибыль, ежемесячные расходы. По стабильным периодам работы и их продолжительности банк получает представление о том, благополучен ли данный бизнес.

Основное требование для кредитуемого предпринимателя – не сезонная и не случайная, а стабильная прибыль.

Если ИП работает по патентной системе налогообложения или выплачивает фиксированный налог (ЕНВД, ЕСХН), то налоговая декларация данного бизнеса не отражает достоверно его финансовую ситуацию. Это может стать аргументом для отказа в ипотеке для ИП 2019.

Информация актуальная на сентябрь 2019 года*

Добавить в закладки