Рентный доход: что это такое, какие виды существуют

Рентный доход не приносит быстрые результаты, но он может обеспечить вас финансовой подушкой безопасности и свободой выбора делать то, что вы любите, не беспокоясь о заработке на жизнь.

Что такое рента

В российском гражданском праве договор ренты имеет четкое содержание: так обозначается соглашение двух сторон, по которому собственник некоего имущества передает его другому лицу в обмен на регулярные денежные выплаты либо возмещение в ином виде, к примеру иждивенческий уход.

В России в роли подобных рантье обычно выступают одинокие пожилые люди, которые оформляют принадлежащую им недвижимость на рентного должника, а взамен получают от него финансовую поддержку. Для такой категории граждан рентные выплаты выступают дополнительным источником дохода, позволяющим погашать счета за жилищно-коммунальные услуги, приобретать необходимые лекарства и т. д. Рентными должниками могут становиться не только физические, но и юридические лица.

В подавляющем большинстве рента имеет денежную форму. Однако в некоторых случаях в договоре прописывается и оказание определенных услуг: ведение домашнего хозяйства, обеспечение медицинского ухода и пр.

Виды ренты

Финансовая рента

В экономике понятие ренты более многозначно и не ограничивается исключительно вышеописанным договором ренты. Как экономическая категория рента – это регулярный доход с любого имущества. Соответственно, выделяется несколько видов ренты.

Наиболее распространенной формой является финансовая рента, предполагающая регулярные выплаты собственнику капитала. Как простейший пример подобной ренты можно назвать проценты с банковского вклада – здесь вкладчик превращается в рантье.

Пример: некий гражданин открыл депозит в банке на 5 млн руб. на один год под 15 % годовых аннуитетными выплатами каждый месяц. Значит, вклад принесет за 12 месяцев 750 тыс. рублей, или 62 500 руб. ежемесячно. Это и будет являться рентным доходом с капитала, предоставленного в распоряжение банка.

Основные характеристики подобной сделки:

• Период – это промежуток между выплатами.
• Срок – общая продолжительность действия договора.
• Обыкновенная рента – выплаты производятся в конце периода.
• Авансированная – соответственно, расчет происходит в начале.

В приведенном примере срок составляет 12 месяцев с периодом один месяц, а сама рента имеет обыкновенный вид и сумму в 62 500 рублей.

Экономическая

Экономической рентой называется плата за пользование ресурсом, размер которой превышает минимальную стоимость аналогичного ресурса, причем это может касаться даже рынка труда. К примеру, организаторы концерта включили в программу двух певцов, один из которых выступает в самодеятельности, а другой – известный исполнитель, чье творчество очень популярно.

Даже если их временные затраты будут одинаковы, второй певец вправе рассчитывать на намного более высокий гонорар, поскольку вокалистов его уровня мало. Здесь выдающиеся вокальные данные становятся редким ресурсом, обладающим повышенной стоимостью.

На этом принципе основано различие в заработной плате между специалистами разной квалификации и уровня мастерства. Человек, повышающий свою квалификацию, на рынке труда начинает занимать более высокое положение, что напрямую отражается на размере оплаты его труда.

Вывод: экономическая рента представляет собой платеж владельцу более ценного ресурса/фактора производства, чем альтернативные варианты.

Земельная

Это частный случай экономической ренты, где фактором производства выступает земельный участок, сдаваемый в аренду. Его собственник получает пассивный доход в чистом виде. Разновидности земельной ренты:

• Абсолютная – по сути, это минимальная плата за землю, независимо от расположения участка и плодородия почвы. К примеру, муниципальные власти выделяют земли под дачное строительство, причем стоимость квадратного метра едина для всех районов.
• Дифференциальная – в этом случае плата разная, и ее уровень связан с какими-либо качественными критериями (плодородие почвы, транспортная доступность и т. п.). В вышеприведенном примере участки, занимающие более выгодное положение или отличающиеся сельскохозяйственной производительностью, будут предлагаться по повышенной цене.
• Монопольная – это плата за землю с уникальными характеристиками, так что ее предложение сильно ограничено. Скажем, это могут быть земли, где произрастают капризные к климатическим условиям и качеству почвы растения, либо же месторождения ценных ископаемых. Рентный доход с подобных участков может превышать абсолютную ренту в несколько сотен раз.

Виды ренты на жилую недвижимость

Вернемся к договору ренты – в Гражданском кодексе РФ есть разные виды данных соглашений.

Постоянная

Здесь собственник передает свое имущество другой стороне на правах собственности, но вместо этого приобретает право на получение регулярных выплат, срок осуществления которых ничем не ограничен.

Чаще постоянная рента выплачивается в денежной форме, хотя соглашением может быть предусмотрено оказание услуг или выполнение работ, привязанных к ежемесячным платежам (Гражданский кодекс РФ, ст. 590, п. 1). Размер рентного платежа определяется по воле сторон, однако Гражданский кодекс РФ устанавливает нижний предел – прожиточный минимум в расчете на один месяц.

Поскольку рента имеет постоянный характер, то срок действия договора отсутствует. Скажем, если умрет получатель или плательщик ренты, то права и обязанности переходят к наследникам в общем порядке наследования.

По нормам российского права (Гражданский кодекс РФ, ст. 589, п. 1), плательщиком ренты способно выступать даже юридическое лицо, а вот в роли получателей возможен вариант только с некоммерческой организацией, если условия соглашения не противоречат уставу.

Прекращение данных правовых отношений возможно только в силу специальных обстоятельств:

• по добровольному соглашению обеих сторон;
• прощение со стороны получателя ренты – то есть отказ от своих прав на рентный доход в одностороннем порядке;
• выкуп, когда плательщик предлагает прежнему собственнику новый договор, аннулирующий ранее существовавшие условия.

Пожизненная

Потенциальных плательщиков ренты зачастую отпугивает форма постоянного договора, когда срок устанавливается неограниченный. Более практичным и популярным вариантом является пожизненная рента. Хотя при этом тоже отсутствует фиксированный временной интервал, он становится ограниченным и привязывается к сроку жизни рантье.

Закон допускает назначение нескольких получателей ренты (Гражданский кодекс РФ, ст. 596, п. 2) – при таком раскладе датой прекращения выплат становится момент смерти последнего рантье (Гражданский кодекс РФ, ст. 596, п. 1).

По понятным причинам получателем пожизненной ренты способно выступать только физическое лицо. При этом собственник вправе сделать выгодоприобретателем не себя, а третье лицо, например родственника.

Форма и размер ежемесячных выплат могут варьировать, но они не должны опускаться ниже величины прожиточного минимума (Гражданский кодекс РФ, ст. 597).

Чаще всего на такую сделку идут одинокие пенсионеры, обладающие квартирой или домом: они до конца жизни сохраняют право проживать на этой площади, и у них появляется регулярный доход.

По закону, полные права на распоряжение имуществом плательщик ренты приобретает только после смерти рентополучателя, однако он вправе заселиться туда. На практике вопросы о возможности совместного проживания обоих участников договора прописываются в самом соглашении. Точный срок не указываются, так что вполне возможна ситуация, когда рантье-пенсионер переживает своего более молодого партнера – статус последнего передается по наследству.

Формы получения ренты

Качественное и количественное выражение рентного дохода находится в компетенции участников соглашения за исключением ограничений, установленных действующим законодательством. Основные варианты:

• Денежная форма. Это самый простой вариант, когда ежемесячная сумма точно указывается в рублях.
• Натуральная. При этом в договоре перечисляются подлежащие передаче товары и их количество – наиболее актуально это при аренде земель сельскохозяйственного назначения.
• Отработочная. Такая форма допускается, но должны быть конкретизированы все требуемые работы и услуги, чтобы при возникновении споров суд мог легко оценить добросовестность плательщика.

Что такое договор ренты

Договор ренты – это двусторонняя сделка: ее участниками являются получатель ренты и плательщик. В качестве предмета договора может выступать любое имущество, в том числе и движимое, хотя на практике чаще передается недвижимая собственность. Рентополучатель приобретает право на периодические рентные выплаты в обмен на отказ от своего имущества в пользу плательщика.

К основным элементам соглашения относится:

1. Передаваемое имущество: если речь идет о недвижимости, то для подтверждения сделки потребуется государственная регистрация прав нового собственника.
2. Срок договора: он может и отсутствовать в случае с постоянной рентой. С другой стороны, можно установить временной промежуток, в рамках которого стороны сохраняют право на расторжение соглашения.
3. Рента: в договоре должна быть четко прописана формы ренты, ее объем и периодичность выплат.
4. Права и обязанности сторон: основные проистекают из самой сути сделки. К примеру, рентополучатель обязан передать имущество, но у него есть права на рентные выплаты. Кроме того, в договоре могут быть и дополнительные условия, касающиеся прав и обязанностей сторон.
5. Расторжение договора. Скажем, получатель пожизненной ренты вправе потребовать расторжения сделки при существенном нарушении условий соглашения плательщиком.

Договор ренты может распространяться на любое индивидуально-определенное имущество: не только жилье, но и на земельные угодья, оборудование и т. п.

Плюсы и минусы договора ренты

Преимущества для плательщика:

• в какой-то мере это похоже на приобретение собственности в рассрочку;
• возможность вселиться в переданную квартиру или дом, если это допускается условиями договора;
• гарантия получения имущества в полное распоряжение – по истечении определенного срока или после смерти рентополучателя.

Недостатки:

• в случае с договором пожизненного содержания предсказать срок и, соответственно, итоговую сумму выплат невозможно;
• ограничения в правах по распоряжению приобретенным имуществом до наступления смерти получателя ренты;
• расходы на нотариальное оформление договора и государственную регистрацию прав собственности на недвижимость;
• риск случайной гибели вещи лежит на плательщике.

Плюсы для получателя ренты:

• дополнительный источник финансовых поступлений – рентный доход;
• сохранение привычного образа жизни.

Минусы:

• отказ от своих прав на собственность;
• сложность расторжения сделки, даже если плательщик не в полной мере выполняет свои обязанности, а такой риск весьма высок;
• необходимость уплаты налога.

Как заключить договор ренты

По всем существенным деталям сделки стороны должны предварительно договориться, и условия фиксируются в письменном тексте соглашения, которое подписывается и получателем, и плательщиком ренты.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор ренты нуждается в нотариальном удостоверении, так что потребуется привлечь и нотариуса.

В этом качестве может выступать нотариус того округа, где находится имущество. Кроме того, если предметом сделки является отчуждаемая недвижимость, то необходима регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Как снизить риски и избежать мошенничества при заключении договора ренты

Чтобы минимизировать риски, которые есть как у получателя, так и у плательщика ренты, следует придерживаться определенных правил.

1. Привлечение к заключению соглашения опытных юристов. Особенно это актуально для желающих приобрести недвижимость путем пожизненного содержания прежнего собственника. Важно проверить, не обременено ли это имущество, нет ли других собственников.
2. Самый надежный вариант – соглашение между родственниками. Это снижает опасность стать жертвой мошеннических действий.
3. Финансовые расчеты. Обе стороны сопоставляют свои выгоды и потери. Прежде всего, это имеет значение для плательщика – необходимо исходить из максимально возможного срока выплат, и если сумма оказывается явно выше стоимости имущества, то сделка едва ли целесообразна. Впрочем, и рентные доходы должны быть адекватными.

Что прописать в договоре ренты

Какой-то единой, типовой формы соглашения ренты в российской правовой практике нет. При этом есть пункты, которые должны присутствовать в тексте в обязательном порядке.

1. Описание и характеристики отчуждаемой собственности, особенно если это недвижимость.
2. Платежи – формы выплат, их размер, график и общий порядок осуществления платежей.
3. Список работ и услуг, если они предусмотрены договором, помимо денежных выплат.
4. Стороны – рентный кредитор (прежний собственник) и должник (плательщик). При этом в договоре могут быть указаны третьи лица, в чью пользу будут делаться выплаты.
5. Полная выкупная стоимость недвижимого имущества.

Также в тексте могут быть дополнительные условия, нацеленные на то, чтобы максимально четко и конкретно определить права и обязанности сторон. К примеру, имеет смысл добавить следующую информацию:

• место проживания сторон – по умолчанию рантье сохраняет право проживать в своей квартире или доме, но стоит заранее договориться, получит ли право вселиться туда плательщик;
• порядок действий при наследовании имущества, поскольку рентополучатель вполне может пережить плательщика;
• порядок индексации платежей;
• перечень ситуаций, квалифицируемых как нарушение договора.

Как расторгнуть договор ренты

Есть два варианта расторжения договора ренты: в двух- и одностороннем порядке, в зависимости от того, кто становится инициатором разрыва сделки.

• По соглашению обеих сторон. Это более простой путь: закон оставляет за участниками сделки право отказаться от нее и вернуться к исходному положению. В этом случае оформляется соглашение о расторжении договора, заверяемое у нотариуса.
• В одностороннем порядке через суд. Для этого должно быть обоснование своих требований – обычно это ссылка на нарушение другой стороной ее обязанностей. В случае с пожизненной рентой такая возможность имеется только у получателя.

Впрочем, до судебного разбирательства стороны могут урегулировать ситуацию по взаимному согласию.

Часто задаваемые вопросы о рентном доходе

Какое имущество может быть отчуждено в рамках договора ренты?

Это могут быть любые индивидуально-определенные вещи, как движимые, так и недвижимые. Предметом подобного договора не могут быть имущественные права, информация, нематериальные блага.

Кроме того, рентополучатель должен быть собственником передаваемого имущества – в противном случае сделка не будет иметь никакой юридической силы. Также имущество не должно иметь обременений, например находиться в залоге.

Обязан ли платить налоги получатель ренты?

Поскольку это доход, то с рентных выплат взимается стандартный НДФЛ в размере 13 %. Возмездное отчуждение имущества с точки зрения российского права толкуется аналогично сделке купли-продажи. Соответственно, рентополучатель обязан оформить декларацию 3-НДФЛ.

Какие документы необходимы для оформления договора ренты в отношении квартиры?

При этом нужны паспорта обеих сторон, выписка из Единого государственного реестра недвижимости либо другой документ, подтверждающий право собственности на жилую площадь. Также нотариус может затребовать выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах, копию финансово-лицевого счета, поэтажный план, экспликацию БТИ и т. п.

Чтобы избежать проблем, советуем заранее выяснить, какие документы понадобятся нотариусу.

Как происходит наследование ренты?

Это зависит от вида ренты и от того, о каком участнике сделки идет речь. В случае с постоянной рентой обязанности плательщика переходят по наследству в обычном порядке. Пожизненная рента выплачивается до тех пор, пока жив ее получатель.

Таковых может быть несколько, но все они должны быть указаны в тексте договора. В случае смерти получателя – единственного или последнего – все выплаты прекращаются. Что же касается плательщика, то его смерть не является основанием для расторжения договора, и его обязательства переходят к тем, кто унаследовал его собственность.

В целом, хотя договор ренты стал признаваться российским правом сравнительно недавно, с середины 1990-х годов, он активно используется на практике. Главное, чтобы условия соглашения были выгодны обеим сторонам: тем самым плательщики могут приобрести жилье по низкой цене, а получатели сохраняют за собой привычную обстановку, и у них появляется рентный доход.