Собственник, оформивший жилье в ипотеку, имеет в отношении приобретенного объекта недвижимости определенные права. Однако, так как квартира находится в залоге у банка, самостоятельно распоряжаться ей владелец не может. Например, собственник не может продать недвижимость или подарить ее, пока задолженность не будет погашена. В данной статье постараемся ответить на вопрос о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке и как правильно оформить подобную сделку?
- Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и кому это выгодно
- Так можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
- Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке в случае запрета банка
- Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке
- Как избежать проверок банка, если вы решили сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и кому это выгодно
Часто покупатели, оформляя кредит на покупку жилья, рассчитывают получать прибыль от сдачи имущества в аренду и направлять вырученные денежные средства на выплату долга финансовому учреждению. Клиент не обязан посвящать банк в свои планы по дальнейшей эксплуатации помещения на этапе рассмотрения заявки на ипотеку. Данные статистики по жилищному кредитованию подтверждают рост числа таких покупателей. На сегодняшний день значительное количество сдаваемых жилых объектов (в особенности недвижимость в новостройках) находится в залоге у банка.
Тема актуальна в большей степени для заемщиков без жилищных проблем, которым есть где жить. Получаемый от сдачи квартиры в ипотеке доход часто покрывает полностью ежемесячный платеж по кредиту. Такой способ подходит тем людям, которые покупают объекты недвижимости с целью последующей перепродажи или детям на будущую взрослую жизнь.
В зависимости от стоимости приобретаемого жилья и размера первоначального взноса арендная плата либо полностью покроет затраты заемщика на ипотечный кредит, либо позволит частично сократить расходы на обслуживание займа. На первый взгляд может показаться, что идея отличная и банки с удовольствием поддержат такую предприимчивость клиента, так как при этом платежеспособность его улучшается. Однако на практике это утверждение не соответствует действительности и кредиторы всячески препятствуют подобного рода сделкам.
Если заемщик планирует сдавать квартиру в ипотеке в аренду, то согласно договоренности с банком, он должен не только уведомить финансово-кредитное учреждение о своих намерениях, но и заручиться его согласием на использование таким образом имущества, находящегося в залоге.
[offerIp]И данное ограничение не самое строгое. Всего несколько лет назад сдавать квартиру в ипотеке в аренду было запрещено. Сегодня банки немного смягчили требования к собственникам залоговой недвижимости. Зачастую по условиям ипотечного договора владельцам жилья достаточно получить согласие кредитора. По факту заемщик, как правило, не предупреждает заранее банк о своих намерениях и планах на жизнь, и их общение ограничивается деловой перепиской: заявления, документы, положительное решение, сделка.
Читайте также: «21 причина, почему банки отказывают в ипотеке»
Так можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
Очень часто ограничения на распоряжение ипотечным жильем, в том числе передаче во временное владение и пользование арендатору, являются неприятным сюрпризом для заемщика. Основная проблема для банка заключается в том, что даже если клиент оказался злостным неплательщиком и его собственность перешла к кредитору, договор аренды продолжает действовать. Данное обстоятельство предоставило возможность недобросовестным клиентам сдавать квартиру в ипотеке на долгий срок аффилированным лицам, фактически удерживая контроль над объектом жилой недвижимости.
Чтобы пресечь подобные незаконные действия, многие банки приняли решения внести в кредитный договор условие о запрете передачи во временное пользование жилья арендатору.
Такое нововведение негативным образом отразилось в том числе и на добросовестных клиентах, которые планировали приобрести недвижимость на заемные средства и в дальнейшем сдавать ее. В новых условиях заемщики вынуждены просчитывать возможную выгоду от покупки жилого помещения, сдать которое они не смогут, пока не погасят задолженность перед банком. Для многих введенный запрет оказался решающим фактором для отказа от сделки, что отрицательно повлияло на рынок первичного жилья.
Для обладателя правом собственности на находящуюся в залоге недвижимость существует 3 вероятных сценария распоряжения жилым помещением:
- Передача квартиры во временное пользование арендатору определенно разрешена кредитором или ипотечный договор не содержит на этот счет никаких указаний. В данной ситуации обе заинтересованные стороны могут совершенно беспрепятственно обсуждать условия сдачи в аренду жилья, находящегося в залоге у банка.
- Сдавать квартиру в ипотеке собственник может, если соблюдены некоторые договоренности. Например, банк может потребовать от заемщика получить письменное согласие кредитора. Часто в ипотечном договоре можно встретить условие, согласно которому сдавать квартиру в ипотеке собственник может на ограниченный срок и без автоматической пролонгации.
- Банк полностью запрещает самостоятельно распоряжаться залоговым имуществом. В данной ситуации любые манипуляции заемщика с целью получения прибыли от сдачи жилья, купленного в ипотеку, в аренду будут считаться незаконными.
Читайте также: «Как получить отсрочку по ипотеке: порядок действий»
Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке в случае запрета банка
Даже если ипотечным договором прямо установлен запрет на сдачу жилья в аренду, все же есть несколько способов обойти это затруднение.
Например, заемщик может попытаться согласовать с банком изменение условий кредита, объяснив эту необходимость тем, что в его жизни сложилась трудная финансовая ситуация и получение дополнительного дохода позволит ему в полном объеме и в срок выполнить все кредитные обязательства. Финансовые учреждения не заинтересованы в том, чтобы иметь дело с проблемными задолженностями, и этот факт мотивирует их идти на уступки своим клиентам в некоторых случаях.
Наконец, есть способ не информировать банк о своих планах сдавать квартиру в ипотеке в аренду. Ни для кого не секрет, что большинство собственников в России предпочитает договариваться с арендаторами устно, не оформляя соответствующие документы, несмотря на четкие требования законодательства на этот счет.
Банк в таком случае не сможет доказать, что договор аренды вообще когда-либо был заключен. Таким образом сдавать квартиру в ипотеке собственник может, не оформляя сделку в письменной форме.
Однако в случае устных договоренностей велики риски для обоих участников соглашения. Поэтому нанимателю рекомендуется всегда интересоваться, не находится ли арендуемое им жилье в залоге у банка. Если недвижимость приобретена в кредит и долговые обязательства заемщиком еще не погашены, следует узнать, давал ли согласие кредитор сдавать квартиру в ипотеке в аренду. И если разрешение получено не было и на самостоятельное распоряжение имуществом банк наложил запрет, все договоренности между собственником и нанимателем в любой момент могут быть аннулированы, что приведет к досрочному выселению последнего.
Из всего вышесказанного можно сделать простой вывод: фактически сдавать квартиру в ипотеке в аренду можно в любом случае, однако законность подобных соглашений часто вызывает сомнения и подтверждается только наличием у собственника письменного согласия кредитора на совершение сделки. На сегодняшний день рынок финансовых услуг динамично развивается, поэтому при оформлении жилищного займа рекомендуется выбирать тот банк, в котором ипотечным договором не запрещается собственнику получать доход от владения имуществом.
Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке
Как и многие финансово-кредитные учреждения, Сбербанк налагает в отношении имущества должника ограничения в виде прямого запрета на сдачу жилого помещения в аренду. Это условие прописано в п. 4 кредитного договора.
Работники Сбербанка могут наведаться в квартиру, на которую был оформлен ипотечный кредит, в случае если:
- Заемщик пропустил один ежемесячный платеж, чем привлек внимание банковских служащих.
- Соседи обратились в полицию с жалобой на постоянный шум, крики, громкую музыку из квартиры, которая находится в залоге у кредитора.
Работающие схемы:
- уведомить банк о своих планах сдавать квартиру в ипотеке в аренду и добавить в договор пункт, дающий вам на это право;
- пересмотреть условия соглашения с кредитором при возникновении финансовых затруднений, связанных, например, с потерей работы или здоровья;
- заключить договор безвозмездного пользования под предлогом родственных связей с арендатором, а по факту сдавать квартиру в ипотеке за деньги. Формально к такому соглашению банковский работник не сможет подкопаться;
- сдавать квартиру в ипотеке традиционным способом, не ставя в известность кредитора и надеясь, что он ничего не узнает.
Порядок действий при официальном обращении в банк:
- внесение условия сдачи в аренду недвижимого имущества на этапе подписания ипотечного договора либо позже в виде дополнительного соглашения;
- обращение в кредитное и страховое учреждение с заявлением о намерении сдавать квартиру в ипотеке в аренду;
- получение одобрения на свой запрос;
- заключение договора аренды с нанимателем и отправка одного экземпляра кредитору.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и уклоняться от уплаты налога? Нет, если разрешение от банка было получено официально. По закону арендодатель обязан зарегистрировать жильцов по месту пребывания и оплатить подоходный налог с полученного дохода.
Имеет ли право Сбербанк приходить с проверками в ваше жилище? Кредиторы считают, что имеют, ссылаясь на то, что пока заемщик не выполнить свои обязательства по ипотечному договору, объект недвижимости ему не принадлежит. Но это не так, проникновение посторонних людей на частную территорию без разрешения собственника считается в нашей стране незаконным.
Если заемщик нарушил условия соглашения, банк может припугнуть его досрочным расторжением ипотечного договора.
В последнее время кредиторы все чаще разрешают собственнику получать доход от владения имуществом, находящимся в залоге. Оформляя кредитный договор, стоит заранее уточнить у сотрудника банка, возможен ли такой вариант.
Читайте также: «Страхование ипотеки: где оформить и как сэкономить»
Как избежать проверок банка, если вы решили сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке
Так сложилось, что в нашей стране банки уверены, что имеют полное право проверять и клиента и объект недвижимости — предполагаемый предмет залога.
Их убеждения не разделяют риелторы. Владельцем жилья, приобретаемого за счет заемных средств, является клиент банка. Вторгаться на частную территорию без согласия собственника никто не имеет права.
Тем не менее, кредиторы настаивают на контроле объекта недвижимости, находящегося у них в залоге. Целью проверок является установление лиц, фактически проживающих в жилом помещении. Самый простой способ избежать пристального внимания со стороны сотрудников банка, это отказаться от оформления кредита в этом учреждении. Если договор уже заключен, а у заемщика возникла острая необходимости сдавать квартиру в аренду, он может попробовать перезаложить объект недвижимости в другой кредитно-финансовой организации.
Третий способ — направить в банк письменное уведомление и дождаться официального разрешения.
Из всех участников сделки лучше всего защищен арендатор. Залоговую недвижимость снимать совершенно безопасно. Если владелец не сможет исполнять свои обязательства по ипотеке, максимум, что грозит нанимателю, ему придется оперативно съехать из съемного жилья. Однако подобная форс-мажорная ситуация может произойти у арендатора с любым собственником и помещением.
Самое незащищенное звено в этой цепочке — заемщик, а вот у нанимателя обычно есть месяц, чтобы найти новое жилье и съехать с квартиры даже в случае выставления ее банком на торги для дальнейшей продажи.
Договор аренды регламентирует взаимоотношения между собственником помещения и жильцом. Поэтому если нанимателю придется экстренно съехать, именно владелец квартиры в ипотеке должен вернуть ему страховой депозит за последний не прожитый месяц.
