Банк продал ипотеку: как минимизировать негативные последствия

Российское законодательство предусматривает возможность улучшения жилищных условий при помощи ипотечного кредита. Многие уже успели воспользоваться данным предложением. Но вместе с ипотекой люди также получили массу забот: необходимо успевать вносить оплату ровно в срок, в то время как в стране складывается нестабильная экономическая ситуация, а СМИ постоянно твердят о возможных проблемах с кредитами. Вдобавок банк присылает уведомление, в котором говорит о том, что продал закладную по ипотеке (ценную бумагу, подтверждающую залог квартиры). Простому обывателю довольно сложно разобраться со всей этой информацией. А потому большинство заемщиков сами додумывают непонятные им детали. Из этой статьи вы узнаете, что нужно делать, если банк продал ипотеку.

В каких случаях банк может продать ипотеку другом банку

Согласно статистическим данным, жилплощадь каждой 5-й семьи в России куплена в ипотеку. При этом никто не застрахован от различных чрезвычайных ситуаций. Например, если финансовое положение заемщика сильно ухудшится и он потеряет способность оплачивать ипотеку, кредитная организация будет вправе забрать его квартиру и продать её в счет долга.

Как правило, банки поступают таким образом только в тех случаях, когда заемщики отказываются выполнять свои обязательства и не идут на контакт. Если все уведомления безрезультатны, а пени и штрафы за просроченные платежи продолжают нарастать, то финансовому учреждению ничего не остается, как продать недвижимость на торгах, чтобы окупить свои расходы.

Кредитная организация всегда даёт заемщику время на погашение долга. Если последний сможет расплатиться, то она не сможет продать его жилплощадь.

Следует добавить, что у финансового учреждения есть право потребовать досрочного погашения задолженности в связи с тем, что заемщик не соблюдает свои обязательства по ипотеке. Лишь после этого банк может попытаться продать его квартиру.

[offerIp]

Банк продал квартиру, взятую в ипотеку, можно ли её вернуть? Такая возможность действительно есть. Однако для этого придется полностью погасить долг, а также оплатить все затраты кредитной организации, связанные с реализацией жилья (работу адвокатов, юристов, и пр.).

Как избежать продажи ипотеки банком, и что делать, если это все же случилось

Для того чтобы отнять и продать ваше жилище, банк должен получить судебное постановление. А значит, нет причин опасаться, что коллекторы или представители кредитной организации самостоятельно нагрянут к вам в гости для описи имущества.

Чаще всего недвижимость, приобретенную в ипотеку, изымают и продают именно из-за невыполнения обязательств по кредиту. Поэтому в случае отсутствия у заемщика средств на погашение долга жилплощадь, скорее всего, пойдет в счет уплаты.

Используйте всё, что, как вы считаете, сможет помочь. Оказавшись в сложном материальном положении, важно подтвердить это документально и не отказываться от выполнения обязательств по ипотеке. В таких случаях суд часто идет навстречу.

Как банк продает квартиру в ипотеке? В ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102 подробно описана процедура реализации квартиры, изъятой за долги. Собственник в любое время может передать свою недвижимость представителям кредитной организации. Закон предусматривает осуществление данного действия различными способами, в том числе посредством заключения обоюдного соглашения сторон.

Конечно, продать жилье на аукционе – не самый выгодный вариант. Обеим сторонам будет намного проще передать его в собственность банку. Если цена квартиры превысит общую сумму задолженности, то по закону остаток возвращается должнику. Получается, что даже в случае утраты жилплощади у человека может остаться приличная сумма. В таком случае кредитная организация заберет квартиру себе, а оставшуюся задолженность взыскивать не будет.

Учтите ещё несколько важных моментов:

• Судебные разбирательства по ипотеке зачастую длятся довольно долго. Это может быть невыгодно банку, и тогда он предложит мирное решение проблемы. Нередко финансовые учреждения предлагают заемщикам в качестве компромисса упрощенную систему начисления и погашения процентов.
• Кредитная организация не всегда объективно оценивает стоимость недвижимости. А значит, вы можете оспорить её в суде. В случае, когда большая часть ипотеки выплачена, а квартиру оценили слишком низко, вам будет гораздо проще и выгоднее самостоятельно отыскать покупателя.
• Если банк продал квартиру, взятую в ипотеке, то семья с детьми не может оказаться на улице. В данной ситуации финансовое учреждение обязано получить разрешение от органов опеки и предоставить людям альтернативную жилплощадь.

Люди часто ошибаются, считая, что регистрация в ипотечной квартире несовершеннолетнего не позволит банку её продать. На самом деле прописка ребенка не является препятствием для таких действий (см. ФЗ №229 РФ).

Можно ли оспорить решение банка по продаже ипотеки

В случае принятия судом решения о том, что кредитная организация может изъять и продать жилплощадь, у должника остается всего 5 суток на оплату своего долга. Если он не сумеет отыскать нужную сумму за отведенное время, недвижимость перейдет в собственность кредитору.

Помните, что даже самое малейшее (но обоснованное) сомнение в правомерности действий кредитной организации, которая собирается продать вашу квартиру, дает вам право обратиться в суд с исковым заявлением. При этом многое будет зависеть от условий конкретного соглашения по ипотеке, а не только от действующего законодательства. Поэтому перед тем, как подавать судебный иск, внимательно изучите все детали заключенного соглашения и трезво оцените свои шансы на успех.

Благодаря встречному ходатайству можно оттянуть принятие окончательного судебного решения. Возможно, за это время вам удастся отыскать нужную сумму на оплату своего долга.

Если вы сделаете всё верно, то сможете отсрочить выселение или даже выиграть дело и не позволить банку продать свою квартиру.

Следует также добавить, что при покупке жилплощади в ипотеку главную роль играют не столько финансовые возможности, сколько общая выгодность рассматриваемого варианта. Обязательно подсчитывайте все плюсы и минусы предложения, внимательно изучайте договор. Если возникнут какие-то вопросы или проблемы, сразу же обращайтесь в банк. Обычно финансовые учреждения стараются прийти к компромиссу со своими клиентами и предлагают им различные пути решения. Разумеется, должник может предложить и собственные варианты разрешения ситуации. Банк обязательно рассмотрит предложения, после чего одобрит их или отклонит.

Что бы ни случилось, старайтесь не доводить дело до того момента, когда банк будет вынужден продать вашу квартиру. Вместо этого попробуйте урегулировать проблему до суда.

Часто задаваемые вопросы про ситуацию, когда банк продал ипотеку

1. Почему банк продает закладные?

При выдаче ипотеки представитель кредитной организации составляет ценную бумагу (закладную), которую заёмщик заверяет своей подписью. Этот документ подтверждает, что жилплощадь находится в залоге у держателя закладной. Но его также могут продать любому другому владельцу, который после этого станет получать прибыль от кредита. Не пугайтесь, если узнаете, что ваш банк продал закладную по ипотеке.

Выходит, что владелец закладной (кем бы он ни был) будет получать регулярные платежи заемщика по ипотеке, так как имеет право залога на квартиру. Следует добавить, что система кредитования создает первичный и вторичный рынки. На первом действуют главным образом коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты за счет реализации закладных. А на втором – фонды и кредитные организации, которые скупают закладные ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, а потом от своего имени на их основе выпускают другие ценные бумаги (облигации). Как вы понимаете, после выдачи долгосрочного ипотечного кредита банкам намного выгоднее продать свои закладные на рынке и таким образом привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.

2. Имеет ли право банк продать ипотеку, не согласовав данный вопрос с клиентом?

Да, согласно Гражданскому кодексу РФ финансовое учреждение имеет на это право. В его обязанности входит лишь уведомление клиента о том, что ипотеку продали другому банку. Но если вы получили такое письмо, не пугайтесь. В этом нет ничего страшного. Для добросовестного плательщика, вовремя рассчитывающегося по займу, нет никакой разницы, кто является владельцем закладной.

3. Как передача прав по закладной повлияет на условия кредитования?

Когда закладную продают другому лицу, для заемщика ничего не меняется. Условия кредита (сроки, процентная ставка, сумма и пр.) остаются прежними. Изменяется лишь кредитор и реквизиты выплат (они указываются в уведомлении). А если у вас возникнут вопросы по кредиту (досрочное погашение или др.), то их нужно будет обсуждать с новым кредитором.

4. Какие дополнительные расходы несет клиент в случае продажи ипотеки банком? Почему они возникают? Как их минимизировать?

Предположим, банк продал ипотеку небанковской организации, а в уведомляющем письме указал новые реквизиты для кредитных платежей. Это означает, что счет данной компании находится в другом банке, и теперь все выплаты должны поступать туда. Главная задача заемщика – доставить свои средства на данный счет наиболее выгодным и удобным для него способом. При этом комиссия за перечисление кредитных платежей не засчитывается в качестве дополнительной оплаты за ипотеку, а является стандартной оплатой за операцию согласно банковским тарифам. Размер комиссии устанавливает банк, который перечисляет платеж новому кредитору. Таким образом у заемщика есть возможность выбрать любой банк с выгодным тарифом за операцию. Другой вариант – обратиться с заявлением в бухгалтерию по месту работы о ежемесячном перечислении определенной части зарплаты в качестве платежа по кредиту в пользу нового кредитора.

5. Как решается вопрос со страховкой?

В случае передачи прав по закладной страхование недвижимости и жизни остается обязательным условием ипотечного договора. Банк также уведомляет страховую компанию о смене кредитора, и та при необходимости вносит изменения в договор.