При каких условиях и как продать квартиру в ипотеке

В жизни бывают разные ситуации, и порой для заемщика ипотечный кредит становится непосильным, поэтому информация о том, как продать квартиру в ипотеке будет полезная. Предполагаем, что большинство клиентов банка, не знает, как продать квартиру в ипотеке, получая при этом доход. Эта информация для многих заемщиков будет неожиданной и принесет много полезного.

Недвижимое имущество, на которое наложено обременение, никто не сможет реализовать без разрешения финансово-кредитного учреждения, выдавшего ипотеку. Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за № 102-ФЗ, при ипотечном кредитовании заемщик обладает законным правом лишь пользоваться находящимся в залоге имуществом. Также в его обязанности входит содержание недвижимости в должном виде.

Утрата или продажа имущества третьим лицам незаконна. Произошедшее событие будет разрешено в пользу залогодержателя (финансово-кредитного учреждения) согласно ст. 301-303 ГК РФ. Имеется ряд ситуаций, когда держатель залога становится лояльным к заемщику и позволяет реализовать находящуюся в залоге квартиру.

Как можно продать квартиру в ипотеке

Когда возникает причина продажи квартиры в ипотеке

Можно условно разделить на 3 группы причины, по которым заемщик принимает решение продать квартиру в ипотеке:

  1. Когда заемщик потерял доход, позволяющий ему вовремя погашать кредит.
  2. При желании получить прибыль на ипотеке.
  3. Когда у заемщика появилась необходимость купить жилье большей квадратуры.

Заемщик потерял доход, необходимый для погашения кредита

В эпоху нестабильной рыночной ситуации, никто из российских граждан не застрахован от утраты стабильного финансового состояния. Гражданин может лишиться постоянной работы и, соответственно, стабильного заработка. Но банку все равно, какая ситуация сложилась в жизни заемщика, которому необходимо ежемесячно строго до определенной даты в полном объеме делать платеж. Именно поэтому у заемщика может возникнуть желание как можно скорее продать квартиру в ипотеке, чтобы погасить все свои долги перед банком до того момента, когда будут применены дополнительные меры согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). И такая ситуация вполне предсказуема и не вызывает вопросов.

Когда появилась необходимость улучшить свои жилищные условия и приобрести недвижимость большей площади

К примеру, молодой специалист имеет стабильную работу, карьера складывается успешно, через время он создает семью и появляются дети. Квартира, которая была куплена в ипотеку, становится мала для растущей семьи. Многие заемщики, оказавшись в такой ситуации, принимают решение продать ипотечную квартиру, чтобы затем приобрести недвижимость большей квадратуры.

Финансово-кредитное учреждение не имеет ничего против, чтобы заемщик взял вторую ипотеку на квартиру большей площади, но только в том случае, если семья имеет достаточный уровень дохода для погашения ежемесячных платежей по двум ипотечным договорам, заключенным на длительный срок. Для реализации данного проекта, понадобится иметь на руках первоначальный взнос.

Желание заемщика заработать на ипотеке и получить прибыль

Если недвижимость была куплена в строящемся доме на сравнительно раннем этапе, то к моменту сдачи строения в эксплуатацию цена квартиры значительно увеличивается. В ряде случаев конечная цена покрывает связанные с ипотекой расходы и заемщик, вдобавок, получает некоторую прибыль после продажи квартиры.

Участнику долевого строительства целесообразней продать квартиру еще до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, так как переоформить договор цессии намного проще, чем оформлять готовое жилье. Этот момент имеет отношение именно к тем случаям, когда заемщик желает заработать на ипотеке.

В редких случаях бывает так, что потребность в строящемся жилье потеряла актуальность, и заемщик хочет реализовать жилье по максимально выгодной цене.

Если речь ведется о продаже вторичного жилья, которое находится под обременением, то заемщику необходимо будет снижать его рыночную стоимость, так как желающих иметь дело с банковским залогом, не так и много.

Согласование продажи ипотечной квартиры с банком

Купленная с помощью ипотеки квартира принадлежит должнику, но для ее продажи потребуется заручиться согласием финансово-кредитного учреждения.

Во-первых, банк заинтересован в том, чтобы заем был погашен заемщиком в полном объеме. И если последний лишился возможности платить по ипотечным обязательствам, то банк не должен строить препятствия в реализации находящейся в залоге недвижимости.

Условия и способы продажи квартиры в ипотеке

Во-вторых, когда банк дает согласие на продажу залогового имущества, он лишается возможной прибыли, связанной с выплатами процентов за использование заимствованных средств, которые были выданы на покупку данной недвижимости.

Когда в ипотечном договоре обозначена возможность продажи находящейся в залоге недвижимости, то у банка нет права отказать заемщику в его желании. Но для того чтобы пресечь попытки злоупотребления заемщиками данной возможностью, банки предприняли следующий шаг: продажа взятой в ипотеку квартиры сопровождается наложением заградительных комиссий и внушительных штрафов.

Конечно, сравнивать их с возможными последствиями из-за прекращения ежемесячных ипотечных платежей несоразмерно. И если потребитель лишился финансовой стабильности и не имеет возможности регулярно платить по счетам, то с продажей ипотечной квартиры затягивать не нужно. Целесообразней выйти из сложившейся ситуации с достоинством, чтобы ситуацию не пришлось урегулировать в судебном порядке.

Варианты продажи квартиры находящейся в ипотеке

Заемщик при продаже ипотечной квартиры может выбрать одни из приведенных ниже вариантов:

  • Продажа с помощью банка: Требующиеся для погашения ипотеки и приобретения недвижимости суммы покупатель вносит самостоятельно на две ипотечные ячейки. Снятием обременения финансово-кредитное учреждение занимается самостоятельно.
  • Погашение до обозначенного договором срока: Заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов купить квартиру с обременением, после чего получает от него денежные средства для досрочного погашения ипотеки.
  • Реализация долговых обязательств: Для покупателя, который изъявил желание купить в кредит ипотечную квартиру, разработан механизм перекредитования.
  • Самостоятельная продажа: Банк в письменном виде заключает соглашение с покупателем о последующей покупке квартиры. Покупатель осуществляет расчет по ипотеке, а заемщику выдается справка, подтверждающая отсутствие задолженности. После этого банк сам снимает обременение.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Если у вас нет свободного времени, то вы можете воспользоваться услугами сотрудников банка и полностью переложить на их плечи вопросы, связанные с продажей залоговой квартиры. Этот вариант подходит тем, кто пребывает в длительной командировке или сменил место проживания. В данной ситуации снятием обременения будет заниматься только банк и покупатель, а заемщику присутствовать нет надобности. Если после заключения сделки будет остаток денежных средств, то после ее регистрации он будет храниться в депозитной ячейке банка. Заемщик в любое удобное время сможет забрать его.

Досрочное погашение ипотеки

Нужно понимать, что не так просто найти покупателя, готового решиться на подобную схему. Тот факт, что квартира находится в залоге, отпугивает потенциальных покупателей, тем более на вторичном рынке недвижимости имеются альтернативные предложения, которые с юридической точки зрения абсолютно чистые.

Продажа квартиры находящейся в ипотеке

Как правило, механизмом досрочного погашения пользуются при ипотеке строящейся недвижимости. Квартиры в новостройках имеют современную планировку, которая удовлетворяет большинство потребителей, и спрос на такую недвижимость держится на высоком уровне. Именно поэтому, когда стройка находится на конечном этапе, свободных вариантов чаще всего уже не найти. Будущий покупатель квартиры вносит задаток, требующийся для полного погашения ипотеки в банке по дополнительному соглашению с заемщиком, которое в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе.

Когда ипотека будет закрыта, а обременение снято (чаще всего на процедуру уходит 5 рабочих дней), покупатель квартиры и продавец идут в регистрационную палату, оформляют договор купли-продажи или переоформляют договор долевого строительства.

Продажа долговых обязательств

Квартиры с обременением, которые находятся на продаже у банка, становятся привлекательным объектом покупки по причине пониженной стоимости. Также они интересуют тех потребителей, кто хочет приобрести недвижимость в ипотеку. Механизм оформления ипотечного кредита имеет мало отличий от стандартного:

  1. Необходимо собрать аналогичный пакет документов, чтобы банк рассмотрел покупателя в качестве потенциального заемщика;
  2. Если после рассмотрения заявки банк принимает положительное решение, начинается оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование. Эти процедуры проводятся согласно установленным положениям Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-ФЗ.

Сам банк будет заниматься перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

Самостоятельная продажа заемщиком ипотечной квартиры

Не рекомендуется утаивать от возможного покупателя информацию, что квартира находится в залоге у банка. Если вы будете «выдавливать» сведения частями и не говорить о важных нюансах, то покупатель может заподозрить, что его впутывают в какую-либо мошенническую схему и откажется от сделки.

Если рассматривать проблему в общем, то сложностей как таковых не имеется. Когда покупатель осмотрит квартиру и захочет купить ее, ему необходимо посетить банк и изъявить свое желание выкупить залог. После этого сотрудники финансово-кредитного учреждения составят с ним предварительный договор купли-продажи, который будет заверен у нотариуса.

Покупатель вносит требуемую денежную суму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку. Сумма, которая осталась и причитается заемщику после завершения сделки – в другую ячейку. С квартиры будет снято обременение и оформляется договор купли-продажи. Заемщик и банк могут воспользоваться своими ячейками только после того, как договор купли-продажи будет оформлен и зарегистрирован в Росреестре. Продажа квартиры может занять порядка 21 дня. Из них 5 рабочих дней приходятся на снятие обременения, и около 14 дней уйдет на оформление сделки купли-продажи.

(5 оценок, среднее: 4,80 из 5)
Загрузка...