Лого https://www.papabankir.ru
Адрес: ул. Ефремова, д. 20, этаж 1, пом. 1 119048 Москва,
Телефон:+7-951-109-02-51,

Оценка квартиры для ипотеки: как повысить свои шансы на получение кредита

Оценка квартиры для ипотеки
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить в закладки
10
Поделиться: Поделиться

В России все больше граждан получают ипотечные кредиты. В 2018 году был установлен новый рекорд: выдано 1,5 миллиона займов на сумму 3 трлн. рублей. По сравнению с 2017 годом их количество увеличилось на 50 %. Те, кто уже имеют ипотеку, миновали этап сбора документов. И все же, количество желающих взять кредит на покупку квартиры растет, поэтому мы продолжаем делать публикации для тех, кто еще только собирается оформлять документы. Это поможет заключить сделку по всем правилам. Сегодняшний материал рассказывает о том, как должна проходить оценка квартиры для ипотеки.

Из этой статьи вы узнаете:

  • С какой целью проводится оценка квартиры для ипотеки
  • Какие документы необходимо собрать для проведения оценки квартиры для ипотеки
  • Как проводится оценка квартиры для ипотеки и сколько стоит процедура

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

Оценка квартиры при ипотеке

Важная составляющая при заключении ипотечного договора – оценка стоимости недвижимости. Такое требование выдвигает Федеральный закон «Об ипотеке». Поскольку банк выдает кредит на крупную сумму, он желает получить залог, равный по стоимости сумме займа или выше. Если кредит выдается на покупку жилья, то оно и является объектом залога. Именно для этого и осуществляется оценка недвижимости.

То, какую сумму выдаст финучреждение в качестве займа, зависит от рыночной и ликвидной стоимости квартиры. В расчет принимается минимальная цена. Так банк подстраховывается на тот случай, если заемщик грубо нарушит договор кредитования. В такой ситуации финансовая организация сможет реализовать заложенную недвижимость по цене, которая покроет убытки.

Сделать оценку квартиры для ипотеки важно и для заемщика. Таким образом он сможет понять, приемлема ли та цена на недвижимость, которую запросил продавец. Также благодаря данной процедуре заемщик может быть уверен, что если у него не будет возможности вовремя гасить долг по ипотеке, договор будет расторгнут через продажу квартиры по актуальной рыночной цене.

Банку выгодно, чтобы цена на объект не была завышена искусственным образом, так как продажа недвижимости не возместит всех убытков по займу. Но если смотреть с другой стороны, то становится понятно, что заемщику, как и риэлтору, интересно получить максимально возможный кредит и провести сделку с наибольшей суммой. Таким образом, чтобы договор был выгоден всем сторонам, нужно заказать экспертизу.

Зачем нужна оценка квартиры

Перечислим, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке банку и клиенту:

  • Для банка это страховка на тот случай, если заемщик не сможет выполнить условия договора. Так как покупаемая недвижимость – это объект залога, кредитная организация должна понимать, по какой цене она сможет её реализовать, если клиент не выплатит долг. Кроме того, чтобы определить максимальную сумму ипотеки, финансовое учреждение ориентируется на ликвидационную стоимость, то есть цену в случае срочной продажи недвижимости.
  • Заемщик будет уверен, что если в силу неожиданных обстоятельств, например, тяжелой болезни или развода, он будет вынужден продать квартиру, то ее цена позволит погасить долг перед банком в полном объёме. В противном случае он лишится жилья и будет выплачивать недостающую сумму по кредиту.
  • Клиент будет знать, сколько стоит квартира на рынке, и в дальнейшем может торговаться с продавцом, если последний называет завышенную цену.
  • Это еще одна проверка сделки на «чистоту». И кредитное учреждение, и заемщик будут уверены в том, что недвижимость не обременена, в ней не было незаконных перепланировок, она не является ветхим жильем. Кроме того, при такой проверке проявятся недостатки квартиры, о которых не сообщил её владелец.

Документы для оценки квартиры для ипотеки

Документы для оценки квартиры для ипотеки

Только после того, как вы выбрали квартиру и договорились с продавцом о покупке, можно делать оценку квартиры для ипотеки. Какие документы нужны, чтобы оформить договор с оценщиком?

Компании, которые оказывают данную услугу, не требуют много документов. Некоторые фирмы могут запросить фото квартиры в разных ракурсах. Но будет правильно, если оценщик сам приедет на объект и сделает необходимые фотографии. Однако это может увеличить стоимость услуг. Имейте в виду, что личный выезд мало повлияет на результат оценки, поскольку алгоритм анализа стоимости недвижимости и в том, и в другом случае одинаков.

Если проводится оценка квартиры в новостройке для ипотеки, то список обязательных документов такой:

  • Акт приемки объекта, в котором прописан почтовый адрес жилплощади, а не место застройки.
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт заемщика.

Как правило, другие бумаги не нужны, вся информация для отчета есть в договоре и в акте. Но у каждой компании свои требования. Узнайте у сотрудников фирмы, что необходимо им для того, чтобы сделать отчет.

Когда в залог передается вторичка, то считается, что жилье уже какое-то время является собственностью заемщика, соответственно, у него есть все необходимые бумаги. В этом случае, чтобы заказать оценку квартиры для ипотеки, понадобятся следующие документы:

  • Технический паспорт БТИ.
  • Свидетельство о государственной регистрации жилья.
  • Договор купли-продажи, дарения или другой подобный документ, который подтверждает, что вы являетесь собственником недвижимости.
  • Паспорт клиента.

Заказать оценку квартиры для ипотеки

В некоторых случаях у вас могут спросить и другие бумаги:

  • Копию кадастрового паспорта, который владелец жилплощади получает в БТИ.
  • Справку, подтверждающую, что дом не идет под снос. Если квартира в новостройке, то такую справку делать не нужно.
  • Когда в ипотеку покупают жилье в доме, построенном до 1960 года, требуется справка о перекрытиях. Причина в том, что в старых домах часто встречаются деревянные перекрытия, которые пожароопасны. Страховые компании понимают, что в таком случае вероятность возникновения страхового случая велика. Они не хотят рисковать и поэтому отказываются сотрудничать с банком. А если нет договора со страховщиком, то ипотеку взять не получится.

После того как заемщик собрал пакет документов, ему нужно договориться о независимой оценке квартиры для ипотеки. Сотрудник оценочной компании приезжает на объект и выполняет необходимые действия, после чего составляет отчет со всей необходимой информацией о недвижимости.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка. Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять. Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Специалисты, аккредитованные банком

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

  1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
  2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
  3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Как проходит оценка квартиры при покупке в ипотеку

Как проходит оценка квартиры при покупке в ипотеку

Существует перечень рекомендаций по оценке жилой и нежилой недвижимости для залога. Их составила Ассоциация российских банков. Они согласуются с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами. В рекомендациях детально описано, как проходит оценка квартиры для ипотеки.

Процедура оценки выглядит так:

1. Клиент оформляет заявку у оценщика или оценочной компании. Для этого необходимы документы:

  • устанавливающие право собственности;
  • кадастровый паспорт или выписка из него;
  • техпаспорт БТИ или выписка из него;
  • пояснение к схеме квартиры и поэтажные планы.

2. Оценщик проверяет, достаточно ли в указанных документах информации для того, чтобы сделать анализ. Возможно, он потребует другие бумаги. Это может быть справка о наличии обременений и перепланировок.

3. Оценщик посещает недвижимость, чтобы осмотреть квартиру и дом, в котором она находится. Во время визита он проверяет, соответствуют ли конструкции и площадь тем, которые указаны в паспортах. Также он делает фото обнаруженных внутри и снаружи повреждений, например, протечек или трещин. Анализирует, в каком состоянии находятся коммуникации.

4. Затем оценщик готовит отчет, учитывая требования финансового учреждения и законодательства. Если в договоре не прописан тип оцениваемой стоимости, специалист высчитывает, какова цена жилья на рынке.

Законодательство позволяет оценщику определять стоимость тремя способами: сравнительным, затратным, доходным. Но фактически используется сравнительный метод. Как это происходит:

  • Оценщик определяет состояние рынка недвижимости в общем и в отдельном сегменте, например, жилье в Москве.
  • Затем он подбирает аналоги – квартиры для сравнения. Они почти идентичны объекту оценки, отличаются лишь некоторыми характеристиками.
  • У аналогичных квартир специалист находит параметры, от которых зависит цена продажи. Это может быть состояние квартиры, ее площадь, этаж, год постройки дома, инфраструктура, транспортная развязка и т.д.
  • По результатам сравнения оцениваемой квартиры и подобных ей корректируют цены аналогов. Таким образом, определяется цена квартиры на рынке.

Срок оценки квартиры для ипотеки

Каков срок оценки квартиры для ипотеки? Процедура занимает от одного до пяти дней. На стоимость услуг влияет много факторов. В частности, регион, элитность недвижимости, банк, для которого составляется отчет. В среднем стоимость варьируется от 2500 до 6000 рублей.

Выполняя расчеты, оценщик учитывает параметры, которые влияют на результат оценки:

  • Местоположение и площадь недвижимости.
  • Доступность транспорта.
  • Состояние квартиры, наличие ремонта.
  • Год постройки дома и степень износа жилья.
  • Этаж, состояние подъезда и лестничной площадки.

За счет каких факторов стоимость квартиры может быть выше?

  • Наличие изолированных комнат, в особенности если окна выходят на разные стороны дома.
  • Раздельные ванная и туалет.
  • Балкон или лоджия с остеклением.

Многие считают, что хороший, дорогостоящий ремонт увеличивает стоимость квартиры. Это так лишь в случае рыночной цены. На ликвидационную цену это не влияет.

Какие факторы могут снизить стоимость недвижимости?

  • Квартира находится на первом или последнем этаже.
  • Присутствуют следы пожара или другие серьезные повреждения в подъезде.
  • Плохой вид из окон.
  • Перепланировка не была узаконена. В этом случае владельцу квартиры будет предложено оформить её.
  • Неблагоприятная экологическая обстановка в районе.

Цифра, которую указывают в отчете, будет актуальной примерно 6 месяцев. Причина в том, что оценщик не может со стопроцентной точностью предугадать, какой будет ситуация на рынке недвижимости в отдаленной перспективе.

Даже если вы попросите эксперта назвать стоимость объекта до того, как будет проведена оценка, он не сможет это сделать, поскольку не имеет всех данных по интересующей вас квартире.

Кредитная организация учитывает ликвидационную цену жилья, которая ниже рыночной на 10-30 %. Бывают ситуации, когда рыночная стоимость квартиры подходит клиенту, но так как ликвидационная цена всегда ниже, в ипотеке ему могут отказать. Или же банк попросит уменьшить запрашиваемую сумму займа.

В таком случае не просите оценщика завысить стоимость. Маловероятно, что специалист будет подвергать риску свою репутацию. Если об обмане станет известно банку, который всегда проверяет отчет, то это плохо может отразиться и на заемщике.

Если специалист оценил квартиру в сумму, меньшую, чем планировалось взять в кредит, то попробуйте сделать оценку квартиры для ипотеки в другой фирме. Бывают случаи, когда оценщики не учитывают некоторые параметры. Если же второй специалист утвердил ту же или примерно ту же стоимость, то советуем поторговаться с продавцом. В противном случае придется искать другую квартиру или сделать первоначальный взнос больше планируемого, чтобы таким образом уменьшить сумму ипотеки.

Как выполняется оценка квартиры для ипотеки Сбербанка и ВТБ

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка и ВТБ

Как происходит оценка квартиры при ипотеке Сбербанка? По алгоритму, описанному выше. Перечень оценщиков, которые имеют аккредитацию этого банка, можно посмотреть на сайте. В услуги независимой оценки входит:

  1. Осмотр квартиры.
  2. Подготовка отчета с фотографиями и копиями документов.
  3. Обоснование выполненной оценки.
  4. Передача отчета в банк.

Выполнение оценки происходит в соответствии с требованиями финансового учреждения, поэтому Сбербанк без проблем принимает такие отчеты и выдает положительный ответ на получение ипотеки.

Процедура оценки квартиры для ВТБ 24 проводится по той же схеме, что и для Сбербанка, поэтому нет смысла подробно рассказывать об этом.

Что должно быть отражено в отчете об оценке квартиры для ипотеки

Отчет об оценке квартиры для ипотеки

На основании вышеперечисленной информации оценочная компания готовит отчет. В нем прописаны такие данные:

  • Информация об оценщике и заказчике.
  • Метод проведения оценки.
  • Подробное описание оцениваемой жилплощади.
  • Статистические данные анализа ситуации на рынке недвижимости.
  • Рыночная и ликвидационная стоимости объекта.
  • Приложение с фотографиями и прочими документами.

Все данные, о которых упоминается в отчете, необходимо подтвердить расчетами, мнением эксперта, документами и другими ресурсами, которые считаются достаточно серьёзными, чтобы учитывать их при оценке квартиры для ипотеки.

Финансовые организации советуют придерживаться таких требований:

  • Характеристика квартиры должна опираться на документы, в которых содержатся качественные и количественные параметры объекта.
  • Анализируя рынок недвижимости, оценщик обязан привести доказательства того, что жилье ликвидно. Поэтому, если объект располагается в Тверской области, не нужно давать описание рынка Москвы.
  • Ликвидность – это то, насколько быстро можно реализовать недвижимость. Банк предлагает такие ступени ликвидности. Показатель ликвидности
  • К отчету всегда должны прилагаться качественные и содержательные фотографии дома и территории вокруг него, подъезда, всех комнат объекта.
  • В отчете нужно пояснить, по какой причине не были использованы иные методы определения стоимости.
  • Отчет по анализу аналогичных квартир должен содержать их местоположение, чтобы по карте можно было сопоставить их близость к объекту оценки.
  • На все аналоги должны вести прямые ссылки, например, ведущие на Авито или ЦИАН. Должны содержаться контакты продавца. Копии объявлений тоже должны быть приложены к отчету. Это необходимо, чтобы эксперт мог проверить представленную информацию.

В результате оценки квартиры для ипотеки будет известно, сколько стоит недвижимость на рынке. На эту цену будет ориентироваться банк при определении суммы кредита. Она не будет выше той, которая была определена в ходе оценки. Бывает так, что потенциальное жилье оценили ниже цены продавца. Что можно сделать в таком случае?

  • покажите продавцу реальную рыночную стоимость квартиры, попробуйте поторговаться с ним;
  • сделайте повторную оценку в другой организации, услуги также придется оплатить второй раз;
  • добавьте собственные средства, так вы сможете увеличить сумму первого взноса;
  • поищите другое жилье, сделайте и оплатите новый отчет. Возможно, на этот раз рыночная стоимость будет соответствовать желаемой сумме займа;

Главным образом банковские сотрудники знакомятся с приложением – заключительной частью отчета, в котором есть фото объекта, документы, описание рыночной и ликвидационной стоимости.

В итоге отчет об оценке квартиры для ипотеки представляет собой 25-30 пронумерованных и прошнурованных листов формата А4, заверенных подписью специалиста и печатью оценочной компании.

Банк определяет период, в течение которого отчет считается действительным. Поэтому имеет смысл заказывать оценку незадолго до того, как вы пойдете в кредитную организацию.

Например, в Сбербанке принимают отчеты оценщиков, которые были сделаны не ранее чем за полгода до момента обращения за ипотекой. Похожие требования предъявляют и другие финансовые организации, они могут лишь немного отличаться по срокам. Информацию об этом можно получить у специалистов в офисах банков или позвонив на горячую линию.

Что необходимо делать после оценки квартиры для ипотеки? Получив отчет, заемщик приносит его в банк. Сотрудники проверяют, все ли документы имеются, подлинны ли они и не содержат ли ошибок. Если проверка прошла успешно, банк сообщает клиенту положительное решение по выдаче ипотеки и предлагает оформить сделку.

Какие факторы при оценке квартиры для ипотеки положительно влияют на решение банка

Факторы при оценке квартиры для ипотеки

Существуют некоторые моменты, которые влияют на положительное решение финансовой организации о выдаче ипотеки и определении итоговой суммы займа:

  • Ликвидная цена объекта должна быть равной или больше суммы кредита. В этом случае банк выдаст ссуду.
  • С оценочной компанией нужно заключить договор в письменной форме. Таковы требования законодательства. К тому же, в этом случае клиент сможет запросить исправление ошибок оценщика, если таковые найдутся.
  • Фото жилплощади, лестничной площадки и подъезда должны быть высокого качества. Рекомендуется делать их в дневное время.
  • Цель экспертизы недвижимости – оценка квартиры в качестве предмета залога – должна быть указана в отчете.

Оценочная стоимость может быть уменьшена из-за информации, которая содержится в разделе «Ограничения и допущения». В нем уточняются некоторые детали, а также указываются личные предположения оценщика. Так, может быть прописано, что в силу определенных причин отдельные зоны квартиры специалист сфотографировать не смог. Поэтому он лишь описывает их на основании собственных догадок. Спорные моменты и неточности делают стоимость недвижимости ниже.

Какова стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Единой цены на данные услуги не существует. Все фирмы или практикующие оценщики имеют право предлагать свои тарифы.

На стоимость процедуры оценки недвижимости влияет несколько факторов:

  • Регион, в котором проживает клиент и зарегистрирована компания-оценщик. Делать экспертизу в столице дороже, чем в маленьком городе.
  • Степень сложности процедуры оценки.
  • Базовая стоимость объекта оценки. Чем дороже недвижимость, тем больше объем работ, связанных с экспертизой, что увеличивает стоимость услуги.
  • Расположение объекта оценки. Если он находится далеко от офиса оценщика, то специалисту придется тратить время и средства, чтобы добраться до объекта, поэтому заказчик должен оплатить дорожные расходы.

Если приводить конкретные цифры, то оценка квартиры для ипотеки может стоить от 3000 до 6000 рублей в крупных городах и столице. В регионах цены на экспертизу составляют от 2000 до 3000 рублей. Точные тарифы можно узнать у самих оценщиков, которые могут рассчитать полную стоимость услуг в каждом конкретном случае.

Добавить в закладки

Кредит