Досрочная выплата ипотеки: как скинуть груз с плеч и не повредить при этом спину?

За последние несколько лет значительно увеличилось количество граждан, берущих кредит на приобретения жилья. Ипотека – хорошее подспорье для семей, особенно молодых, не имеющих возможности накопить столь крупную сумму в короткие сроки. Многие стремятся выплатить заем, не дожидаясь окончания оговоренного периода, поскольку это помогает уменьшить размер переплаты. О том, какие действия нужно предпринять, чтобы досрочная выплата ипотеки принесла выгоду, поговорим в нашей статье.

Можно ли досрочно выплатить ипотеку

Каждый человек хочет как можно быстрее вернуть долг и забыть об этом. Если речь идет о кредите, особенно долгосрочном, необходимость ежемесячно выплачивать определенную сумму банку, а также переплата в виде процентов по займу могут заметно подпортить настроение.

Кредитной организации досрочное погашение ипотеки не выгодно. Даже если учесть, что при выплате всей суммы займа до окончания срока, прописанного в кредитном договоре, банк не рискует потерять свои деньги, прибыли он все же лишится. Основной доход любой финансовой организации – проценты по кредитам. Долгосрочные займы в этом отношении особенно привлекательны, поскольку выданная на 5–10–20 лет ипотека будет приносить стабильную прибыль на протяжении всего периода.

Нередко банки делают процедуру досрочной выплаты ипотеки довольно затруднительной, чтобы отбить у заемщика желание что-либо менять. Так, чтобы осуществить погашение долга ранее намеченного срока, клиент обязан будет предоставить заранее составленное заявление либо уплатить комиссию, рассчитываемую согласно сумме досрочного платежа.

Однако, чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов, банки не исключают возможность досрочного погашения крупного кредита. Политика данных организаций в отношении выплаты ипотеки до истечения периода кредитования довольно гибкая. Если уже на этапе составления договора заемщик обнаружит, что досрочно погасить ипотеку не получится, он может отказаться и обратиться в другой банк. Каждое финансовое учреждение стремится удержать клиента и создать благоприятные условия для продолжения сотрудничества, поэтому в большинстве случаев банки готовы поступиться частью прибыли, чтобы человек остался у них.

Плюсы и минусы досрочной выплаты ипотеки

Далеко не все способны накопить сумму, достаточную для приобретения жилья. Ипотечный кредит дает каждому возможность купить собственную квартиру или дом, выплачивая долг на протяжении нескольких лет.

По данным статистики средний срок выплаты ипотечного займа в России составляет в среднем 4-5 лет. Очевидно, что многие заемщики всеми силами стараются погасить ипотеку досрочно. Однако у выплаты ипотеки раньше положенного срока есть как положительные, так и отрицательные стороны.

Плюсы решения:

1. Мало кто может с уверенностью сказать, что все 20 лет, на которые рассчитана ипотека, у него будет стабильный доход и возможность своевременно вносить необходимые платежи. Поэтому, чтобы неожиданно не оказаться на улице в силу непредвиденных обстоятельств, граждане экономят на всем, чтобы как можно раньше избавиться от кредитного бремени.
2. Необходимость постоянно думать о долге создает определенный психологический дискомфорт. Человек не может расслабиться, думая, что еще много лет ему придется отдавать часть своей зарплаты банку. С детства родители внушают нам, что долги – это плохо и избавляться от них нужно как можно скорее.
3. Наиболее значимое преимущество досрочной выплаты ипотеки – сокращение суммы переплат за счет уменьшения процентов по кредиту. Если посчитать все проценты, которые набегают за 10–20 лет, получится сумма гораздо больше изначально взятой.
4. До полного погашения ипотеки квартира или дом являются обеспечением кредита, то есть залогом, гарантией получения банком назад своих денежных средств. Поэтому на протяжении всего кредитного периода жилье находится под контролем финансового учреждения, и человек не имеет права ни продать его, ни сдать в аренду. Досрочная выплата ипотеки снимает данное обременение.
5. Не исключено, что за время погашения ипотеки человек может захотеть приобрести другое жилье или вложиться в новое для получения прибыли. Выплатив кредит раньше срока, он сумеет осуществить задуманное.

Минусы решения:

1. Влияние инфляции. Не исключено, что постоянно растущая в нашей стране инфляция сведет на нет все старания заемщика. Доходы граждан все время индексируются, за 5–10 лет в среднем они увеличиваются в 2-3 раза. Размер ипотеки при этом остается на месте, но с учетом инфляции он также уменьшается в 2-3 раза.Деньги имеют свойство обесцениваться. И может случиться так, что, отказывая во всем себе и своей семье, человек, по сути, ничего не выигрывает. Так есть ли смысл спешить как можно скорее выплатить ипотеку, если погасить ее можно позднее, суммируя несколько зарплат?
2. Не стоит каждые свободные денежные средства стремиться отнести в банк для покрытия ипотечного долга. Есть смысл подумать о выгодном их вложении. Например, если вы давно мечтали об автомобиле, возможно, лучше эти деньги потратить на его приобретение, поскольку процент по автокредиту значительно выше ипотечного. Купив машину сейчас, вы останетесь в небольшом плюсе, избавившись от необходимости переплачивать хотя бы за него. Помимо крупных приобретений, стоит обратить внимание на выгодные инвестиции: развитие бизнеса, покупка ценных бумаг или дополнительной недвижимости. Если заглянуть в недалекое будущее, можно увидеть, что данные вложения поднимутся в цене и принесут вам прибыль, тогда как сумма по ипотеке со временем будет все больше обесцениваться.
3. Для некоторых существенным доводом против досрочной выплаты ипотеки может стать налоговый вычет, составляющий 13 % подоходного налога, который предоставляется при первой покупке жилья. Данная льгота, нередко выражающаяся в приличной сумме, может быть отменена при досрочной выплате ипотеки.

Таким образом, погашение ипотеки раньше срока может не принести ожидаемого результата. Это может быть выгодно в случае, когда обременение, наложенное на жилье, необходимо срочно снять или же ожидается изменение финансового положения заемщика.

Что нужно сделать для досрочной выплаты ипотеки

Если заемщиком принято решение о досрочном погашении ипотеки, по закону он должен минимум за месяц до внесения платежа уведомить об этом кредитора. В зависимости от условий договора и особенностей кредитной политики банка срок подачи уведомления может быть короче. Однако требование известить кредитора более чем за 30 дней выходит за рамки действующего законодательства и может не приниматься в расчет.

Процедура досрочной выплаты ипотеки довольно проста: клиент приносит или переводит деньги в банк, кредитор закрывает задолженность. В некоторых банках требуется предварительная подача заявления о досрочной выплате денежных средств. Когда ипотека полностью закрыта, с жилья снимается обременение, и оно переходит в собственность покупателя на законных основаниях.

Иногда досрочно выплачивается не вся сумма, а лишь некоторая ее часть. В таком случае в соответствующем пункте уведомления кредитора указывается доля, которая будет выплачена. Тогда финансовое учреждение может предложить клиенту два варианта дальнейшего погашения ипотеки: размер ежемесячного платежа останется прежним, но сократится срок выплаты кредита, либо уменьшится размер платежа, но срок погашения не изменится.

Вполне возможна также ситуация, когда подобного выбора клиенту не предоставят вовсе. Не исключено, что кредитор «подстелил соломку» и не оставил за клиентом право решать, каким образом выплачивать кредит. Именно поэтому так важно досконально ознакомиться с договором, в частности с пунктом о досрочной выплате ипотеки, прежде чем подписать его.

Рассмотрим несколько вариантов подачи заявления на выплату ипотеки досрочно в Сбербанке:

1. Через «Сбербанк Онлайн». 

Самый простой способ, ради которого даже не нужно покидать пределы своей квартиры. Для этого достаточно зайти в личный кабинет на сайте Сбербанка, выбрать пункт «Кредит» и кликнуть на вкладку «Досрочное погашение». В ней нужно выбрать вариант «Полностью погасить кредит» или «Частично погасить кредит».

Процедура полного досрочного погашения ипотеки онлайн практически не отличается от частичной выплаты долга, за исключением некоторых моментов:

• Если полная досрочная выплата ипотеки осуществляется в день подачи заявки, ниже поля для заполнения будет указана сумма, которую необходимо внести на счет, ее же нужно указать в соответствующем окне.
• При досрочном погашении в день, следующий за датой подачи заявки, нужно дополнительно посчитать проценты за еще один день. Под полем для заполнения указывается только актуальная для настоящего дня сумма.

Если не хотите пересчитывать сумму самостоятельно, можно обратиться в службу поддержки. История досрочных выплат хранится во вкладке «Досрочное погашение» (раздел «История досрочных погашений»), а также в пункте «История операций Сбербанк Онлайн» личного меню.

2. Лично в отделении банка. 

Подать заявление на досрочную выплату ипотеки можно в ближайшем отделении банка в городе, где вам выдали заем. При себе нужно иметь паспорт. Платеж может быть внесен на месте или в течение трех дней с подачи заявления.

При переезде в другой город для досрочного погашения понадобится перевести туда свой кредит. Заявление о переводе ипотеки подается либо в городе, где заем был выдан, либо в отделении банка по новому месту жительства. Для этого необходимо иметь постоянную или временную прописку по новому адресу. При подаче заявления от вас потребуется паспорт и копия кредитного договора.

Что выгоднее при досрочной выплате ипотеки: сокращать срок или платеж

Ответить на этот вопрос поможет пример с конкретными цифрами. Дано: ипотека на 8 лет (96 месяцев) на сумму 1 200 000 рублей с процентной ставкой 10 % годовых. Каждый месяц у вас высвобождается сумма 5000 рублей, и вы решаете использовать их для досрочного погашения кредита. Данные расчеты дадут вам примерное представление о выгоде каждого из вариантов, более точные вычисления можно произвести при помощи калькулятора выплаты ипотеки с досрочным погашением.

1. Аннуитетные платежи. 

Этот вид платежей подразумевает одинаковые суммы ежемесячных выплат по кредиту. Различие состоит в структуре платежа. В первые месяцы взносы почти наполовину состоят из процентов, более точные данные содержатся в графике выплат.

Исходя из цифр, указанных в нашем примере, размер ежемесячного платежа равен 18 209 рублей. Полная сумма, включая переплату по процентам, равную 547 546 руб., составит 1 747 546 рублей.

• Сокращение срока платежей. В случае увеличения суммы ежемесячного платежа на 5000 рублей срок кредита уменьшится, и экономия составит 171 647 рублей за счет сокращения процентов. Тогда полная выплата ипотеки состоится через 5 лет и 8 месяцев.
• Уменьшение размера платежей. Сокращение платежа обеспечит вам выгоду в размере 103 540 рублей, а закрытие ипотеки произойдет через 7 лет и 8 месяцев. Сумма платежей в последние месяцы значительно снизится и будет составлять менее 5000 рублей.
• Уменьшение ежемесячного и увеличение досрочного платежа. На первый взгляд может показаться, что сокращать срок платежей гораздо выгоднее, поскольку сэкономленная сумма больше и период выплат короче. Однако стоит обратить внимание на разницу между первоначальной суммой платежа и уменьшенной.В случае уменьшения срока выплаты сумма ежемесячного платежа увеличивается на 5000 рублей, таким образом, он становится равен 23 209 рублям. Если же уменьшать размер платежа, постепенно вы выйдете на 1874 + 5000 = 6874 рубля.

  Добавляя каждый месяц к сумме, которую вы выделили на досрочную выплату ипотеки, ту самую разницу между первоначальным и текущим платежом, вы сможете погасить кредит в те же сроки и с той же переплатой, как и в варианте с уменьшением срока.

  Такой подход выручит, если вдруг по какой-либо причине ваше финансовое положение ухудшится: отложив досрочную выплату ипотеки до лучших времен, вы будете отдавать уменьшенную сумму. При сокращении срока платежей сделать это не получится.

  Еще одним плюсом досрочного погашения с уменьшением размера платежа можно назвать возможность оформить процедуру онлайн; чтобы сократить период выплаты, необходимо прийти в отделение банка лично.

• Подведем итоги. Для людей, уверенных в стабильности своего финансового положения на всем протяжении выплаты ипотеки, принципиальной разницы между способами досрочного погашения нет. Можно уменьшить размер или срок платежей или воспользоваться третьим вариантом.Если же уверенности в завтрашнем дне у вас нет, стоит предпочесть досрочную выплату ипотеки с уменьшением платежа и учетом разницы между первоначальной и нынешней суммой. Если что-то пойдет не по плану, вы всегда сможете вернуться к выплатам по графику, при этом ежемесячный платеж будет гораздо меньше. При сохранении стабильности ваши выгода и период выплат будут такими же, как при досрочном погашении ипотеки с уменьшением срока.

  Даже если выплачивать ипотеку сейчас кажется непосильной задачей, но возможность отложить 5000 рублей у вас есть, попытайтесь максимально уменьшить размер платежа. Тогда даже при сохранении срока ипотеки с каждым месяцем сумма будет становиться все меньше, облегчая вам жизнь. В итоге вы даже получите небольшую выгоду.

2. Дифференцированные платежи. 

Предложение такого рода платежей от банков поступает довольно редко, однако взять ипотеку на этих условиях возможно. Основной долг при этом делится на равные части, а переплата по процентам начисляется на остаток долга. Таким образом, сумма ежемесячной выплаты постепенно снижается.

Переплата по суммам, приведенным в нашем примере, составит 484 958 рублей, первоначальный платеж – 22 500 рублей, в последний месяц выплате подлежит сумма 12 604 рубля. Для расчета выгоды по конкретному кредиту можно обратиться к калькулятору выплаты ипотеки с досрочным погашением, представленном на одном из сайтов, например mobile-testing.ru.

• Сокращение срока платежей. Добавляя к ежемесячному платежу 5000 рублей, можно уменьшить переплату на 137 121 рубль и сократить срок ипотеки до 5 лет и 8 месяцев. Применение дифференцированных платежей способствует постепенному уменьшению ежемесячных выплат. Расчет калькулятора на сайте не принимает во внимание досрочное погашение за первый месяц, но так или иначе значительного изменения сумм это бы не повлекло.
• Уменьшение размера платежей. Данная процедура также помогает уменьшить срок ипотеки и переплату по процентам, но в ином, более медленном темпе. Этому способствует сокращение долей, идущих каждый месяц в счет покрытия долга. Такой вариант дает возможность сэкономить 94 196 рублей и сократить период выплаты ипотеки до 7 лет и 1 месяца.
• Уменьшение ежемесячного и увеличение досрочного платежа. Разница между первоначальным и текущим платежом формируется исходя из уменьшения переплаты по процентам, поэтому рассчитывать ее не имеет смысла. Платеж будет уменьшаться в любом случае, и только от вас зависит, с какой скоростью это будет происходить.
• Подведем итоги. В случае, если вас не смущает доля основного долга в структуре платежа, уменьшайте срок выплаты ипотеки. Сокращение остатка основного долга так или иначе повлечет за собой уменьшение ежемесячного платежа.Однако при этом чем меньше платеж, тем больше срок ипотеки (в нашем примере он увеличивается на 1 год и 7 месяцев). И сумма выплаты уменьшается довольно медленно: первоначальный размер платежа без досрочного погашения составляет 21 405 рублей, досрочная выплата с уменьшением платежа снизит его до 20 345 рублей.

Досрочное погашение ипотеки: как рассчитать и вернуть выплаченные проценты

Досрочная выплата ипотеки предполагает возврат части переплаты по процентам. Для того чтобы претендовать на возврат сверх нормы выплаченных процентов, необходимо все тщательно посчитать и предоставить банку основания для возмещения затрат.

Для того чтобы произвести расчет переплат, нужно взять общую сумму процентов, которые были включены в аннуитетные платежи на протяжении всего срока ипотеки, и вычислить долю, распределенную пропорционально по месяцам, платежи за которые были внесены досрочно. Имея на руках готовые расчеты, клиент может подать заявление на возврат процентов. На рассмотрение заявки отводится 30 дней, по окончании которых банк должен дать ответ в письменной форме.

Проценты подлежат выплате только за период пользования займом. Если кредитор пытается взыскать проценты сверх срока пользования, заемщик имеет полное право подать исковое заявление в суд. В таком случае клиент может запросить не только возврат основной суммы процентов, но и возмещение ущерба вследствие незаконного использования своих денежных средств.

На какой срок лучше брать ипотеку

В России ипотека берется в среднем на 10–15 лет, люди всеми силами стремятся погасить ее как можно раньше. Для сравнения, в США гораздо спокойнее относятся к долговым обязательствам, поэтому ипотечные займы берут на 20 и более лет, нередко полностью выплачивают их уже дети заемщиков.

Подобное отношение россиян к ипотеке обусловлено высокими процентными ставками, влекущими значительные переплаты. Западные банки выдают жилищные кредиты под 1-2 % годовых, в России же ставки достигают 12–15 %. Нетрудно посчитать, какой будет переплата за 20 лет.

Оформлять ипотеку на срок 10 и менее лет стоит, если есть абсолютная уверенность в возможности погасить кредит досрочно, например за счет средств материнского капитала. Если жилищный заем оформлялся на срок более 10 лет, но вдруг появились деньги на досрочную выплату ипотеки, отдавать приходится гораздо большую сумму.

Желание поскорее расстаться с ипотекой и сэкономить на процентах вполне закономерно, но оно в первую очередь должно быть подкреплено материальной базой. Сокращение срока кредита неизменно ведет к увеличению ежемесячных платежей. И нужно реально оценивать свои возможности, чтобы не переходить на хлеб и воду.

Несколько полезных советов по досрочной выплате ипотеки

Универсальных советов для каждого случая досрочного погашения кредита быть не может, каждая ипотека уникальна, и ее выплата зависит от множества условий. Однако можно ознакомиться с предполагаемыми сложностями и «подстелить соломки».

Совет 1. Прежде чем подписать кредитный договор, внимательно прочтите все его пункты.

Некоторые банки могут не приветствовать досрочную выплату ипотеки и штрафовать за попытки освободиться от кредитного бремени раньше положенного срока. Если правила кредитной организации допускают досрочное погашение займа, клиент обязан заблаговременно уведомить банк о своем намерении; перевести свободные деньги на расчетный счет; удостовериться, что платеж прошел и был принят; проверить график платежей на наличие в нем отметок о досрочной выплате.

Совет 2. Выбрать среди имеющихся способов досрочного погашения ипотеки наиболее подходящий для себя.

Не стоит полагаться только на себя, обсудите различные варианты с семьей, финансовыми консультантами или просто знающими людьми.

Человек, осведомленный об экономической ситуации в стране, может посоветовать воздержаться от досрочных выплат по причине высокой инфляции. Ценность денежных средств неуклонно падает, поэтому нет смысла отказывать себе во всем. Также стоит помнить, что растут не только цены, но и доходы населения.

Совет 3. Если в кредитном договоре оговорен лимит платежей, которые можно осуществить досрочно, имеет смысл скорректировать график, сократив срок действия договора.

Определить оптимальный вариант досрочной выплаты ипотеки, если на нее нет ограничения в правилах банка, помогут учет материальных возможностей заемщика и сравнение способов с сокращением срока или уменьшением размера ежемесячного платежа.

Совет 4. Стоит проявить предусмотрительность в отношении будущего финансового положения.

Если есть вероятность ухудшения материальной ситуации, лучше постараться максимально уменьшить размер платежей, внося уже сейчас как можно более крупные суммы.

Совет 5. Если в бюджете высвобождается некоторая сумма, лучше несколько раз подумать над способом ее вложения.

Отдав деньги банку на досрочную выплату ипотеки, взять их обратно уже не получится, поэтому не стоит избавляться от всей суммы сразу. В подобной ситуации можно порекомендовать открыть депозитный вклад. Выбрав вложение с ежемесячной выплатой процентов, вы получите возможность стабильного дохода.

Действия заемщика после досрочной выплаты ипотеки

Основная часть банков закрывает ипотечный счет после того, как клиент внес последний платеж по кредиту. Если автоматическое закрытие не предусмотрено, необходимо подать письменное заявление о закрытии счета с указанием причины (обязательства перед банком выполнены в полной мере).

Также можно отправить запрос в БКИ для получения соответствующей отметки в своем кредитном досье.

Еще один немаловажный момент – закладная. Приобретенное жилье выступает в роли обеспечения, гарантии в возврате средств банку; условия погашения задолженности прописываются в закладной.

Ипотека в редких случаях может быть оформлена и без закладной. Такая практика мало распространена, поскольку этот документ является подтверждением права кредитора перезаложить жилье или продать его другому банку. Если закладная все же была оформлена, необходимо получить на руки ее оригинал с отметкой о погашении ипотеки.

Далее нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы снять обременение с недвижимости.

При отсутствии закладной понадобится общее заявление от кредитора и заемщика о снятии обременения с залогового имущества. Как только ограничения будут сняты, право собственности переходит к заемщику. Только после этого ипотеку можно считать закрытой.