Вторая квартира в ипотеку: 2 законных способа оформления

Часто можно наблюдать такую ситуацию: молодая семья, заключив брак, берет небольшую квартиру или комнату в общежитии в ипотеку. Спустя некоторое время у них появляется ребенок и возникает потребность в расширении жилплощади. Сделать это можно, выкупив оставшиеся комнаты либо взять вторую квартиру в ипотеку. Возможно ли это, если уже имеющаяся собственность находится в залоге? Можно ли взять ипотеку на покупку дополнительного жилья?

Можно ли купить вторую квартиру в ипотеку

Процедура ипотечного кредитования регулируется ФЗ № 102 от 16.08.98 и соответствующими гражданско-правовыми нормами. Ни в одном документе нет прямого или косвенного намека на нелегальность взятия в ипотеку второй квартиры. Подобные ситуации регулируются непосредственно организациями-кредиторами, которые и выносят решение о выдаче дополнительного кредита либо об отказе в нем.

При рассмотрении как первой, так и второй заявки банк руководствуется такими понятиями, как перспективность и рентабельность потенциально кредитуемого лица, а также перечисленными в пункте 1 статьи 342 Гражданского кодекса РФ положениями.

Из вышеописанного вытекает негласное правило, которому следует большинство банков, – на одного гражданина могут оформить не более двух однотипных продуктов. Например, если у вас уже есть два потребительских кредита, на еще один едва ли дадут согласие.

Однако ипотека выделяется среди прочих банковских продуктов. Основные факторы риска для кредитной организации при утверждении заявки – длительный срок выплат и немалые ежемесячные платежи, при которых клиент может допустить просрочки либо невозврат. В таком случае вторая квартира в ипотеку – существенный риск как для банка, так и для гражданина, поскольку может привести к невыполнению со стороны последнего своих обязательств (дефолту).

При принятии решения по второй заявке финансовая организация опирается исключительно на сведения о платежеспособности заявителя. Максимально допустимый порог выплат (закрепленный на законодательном уровне) не может превышать 50 % от совокупного семейного дохода.

[offerIp]

В некоторых случаях локальными актами потолок погашений может быть снижен до 30 %, что также является обоснованным. Кредитная организация заботится о своей репутации и обеспечивает себя гарантиями возврата средств, выданных гражданину на покупку второй квартиры в ипотеку.

Традиционно возможность оформления двух однотипных кредитов обсуждается с каждым клиентом в индивидуальном порядке.

Условия и документы для оформления второй квартиры в ипотеку

Критерии, согласно которым банк принимает решение по заявке на кредит, рассмотрены ниже.

1. Выплаты по первому и второму кредиту не превышают порог в 45 % от совокупного семейного дохода. Это главный пункт, на который смотрит финансовая организация при одобрении заявки. Он также важен при принятии решения на получение кредита на недвижимость.
2. История погашений. Прежде всего банк обращает внимание на степень погашений по первой ипотеке. Оптимально, если каждый взнос был произведен вовремя. Если же просрочки все-таки есть, то во внимание принимается длительность задержки выплат.
3. Официальное трудоустройство с прозрачной системой начисления заработной платы. Это тоже важный фактор, на который смотрят чаще всего при оформлении заявки на вторую квартиру в ипотеку.
4. Поручители без долгов перед банками и с положительной кредитной историей. То же относится к созаемщикам. И первые, и вторые также не должны выступать поручителями по другим кредитам на момент подачи заявки на вторую квартиру в ипотеку. Даже при наличии соответствующего уровня доходов можно не получить одобрение по заявке.
5. Система страхования. Согласие на участие в данной программе автоматически повышает уровень доверия банка к заявителю, оставляя на усмотрение кредитующей организации риски, связанные с жизнью заявителя и утерей им прав на приобретенную недвижимость.

   Читайте также: «Возврат процентов по ипотеке: пошаговая инструкция»

6. Число находящихся на иждивении. Сумма ежемесячного платежа выводится исходя из количества членов семьи и независимо от их дохода или его отсутствия. На каждого устанавливается прожиточный минимум, который отнимается от общего семейного дохода.
7. Остаток суммы выплат по первому кредиту на недвижимость. Шанс на одобрение заявки для покупки второй квартиры в ипотеку увеличивается при погашении хотя бы 70 % от общей суммы первого долга.
8. Сумма первого взноса. У заемщиков должны быть в наличии собственные средства на сумму не менее 10–15 % от стоимости покупаемой недвижимости.
9. Залоговый предмет. Он должен отвечать условиям выдачи кредита и участвовать в программе страхования. В качестве залога принимается предмет, стоимость которого при возникновении долга полностью его покроет.

Перечень документов, необходимых для выдачи кредита:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт, водительское удостоверение, военный билет);
• свидетельство о регистрации передаваемой в залог недвижимости заемщика в ЕГРН;
• свидетельство о регистрации недвижимости созаемщика в ЕГРН (если привлекается созаемщик);
• документы о полученном заемщиком и созаемщиками образовании;
• заполненный бланк заявления на получение кредитного продукта и одобрение от кредитной организации;
• документ, подтверждающий семейный статус заемщика на момент покупки второй квартиры в ипотеку (свидетельство о браке/разводе, смерти супруга и т. п.);
• при наличии детей свидетельства о рождении;
• трудовая книжка;
• документ, подтверждающий официальное трудоустройство заявителя;
• справка по зарплате и уплате налогов в течение определенного срока по форме 2-НДФЛ, сведения об осуществляемой заемщиком и созаемщиками деятельности на момент оформления кредита;
• при наличии трудового контракта – его заверенная копия;
• справка с дополнительного места работы, если таковое имеется, о зарплате и уплате налогов за последние 12 месяцев.

Для покупки второй квартиры в ипотеку весь перечень документов придется собрать заново с учетом прошедшего с момента взятия первого кредита времени. Даже если с тех пор ничего не изменилось, бумаги необходимы как минимум для подтверждения текущего состояния ваших дел и реального уровня платежеспособности.

Ранее предоставленная в банк информация при рассмотрении новой заявки веса не имеет.

2 способа, как купить вторую квартиру в ипотеку

Жизненные обстоятельства бывают самыми разными, и в некоторых случаях нет иного выхода, кроме взятия нескольких ипотек. Осуществить это возможно двумя способами: выполнить все выдвинутые банком требования либо подать заявки сразу в 2 кредитные организации, при том ни одну из них об этом не уведомив. Остановимся и рассмотрим каждый из вариантов.

1. Если позволяет доход. Согласно кредитной политике ведущих российских банков размер ежемесячного платежа не может превышать 40 % от суммы общесемейного дохода. Таким образом, если при расчете по заявке объем выплат получается больше, решение принимается отрицательное. Платежеспособным признается тот заемщик, для которого два кредита являются посильной ношей. В частности, совокупный объем ежемесячных платежей не превышает порог в 40 % от уровня дохода семьи. При этом, если гражданин действительно хочет купить вторую квартиру в ипотеку, предоставление подтверждающих это документов является обязательным.

   Также при рассмотрении заявки на повторный заем банк обращает внимание на рабочий стаж и стабильность рабочей деятельности заявителя. При подходящем для нескольких кредитов уровне зарплаты, но недостаточности стажа представители банка могут временно отказать в одобрении и порекомендовать посетить их позднее. Таким образом, второй квартиры в ипотеку не будет приобретено еще какое-то время.

   Читайте также: «Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку: в новостройке и на вторичном рынке»

   Предоставляемые заявителем сведения тщательно проверяются специалистами из кредитного отдела. В первую очередь изучаются данные из заявления-анкеты и справки о суммах доходов, по которым высчитывается уровень расходов на каждого члена семьи с учетом находящихся на иждивении, а также определяется размер платежей по текущим и потенциально возможным кредитным обязательствам. На основании полученных результатов делаются выводы о достаточности или недостаточности всех доходов семьи для взятия второй квартиры в ипотеку.

   Ипотечный кредит оформляется двумя путями:

   • Два предмета залога по одной ипотеке. В договоре прописывается приобретение двух объектов недвижимости, которые и определяются залоговыми.
   • Подача заявок на два кредита сразу по каждому из объектов недвижимости (возможна подача сразу обеих заявок, однако, например, в Сбербанке они будут рассматриваться и оформляться строго по-отдельности и по очереди).

2. Подача сразу двух заявлений. В случае если суммарный семейный доход недостаточен для исполнения обязательств одновременно по нескольким займам, финансовая организация отказывает в удовлетворении заявки. Ни один банк не пожелает сотрудничать с заемщиком, который хочет приобрести вторую квартиру в ипотеку и при этом может в любой момент начать задерживать выплаты или вовсе их прекратить. На положительный исход дела можно рассчитывать, если заявки на заем поданы сразу в несколько финансовых организаций. Как только один из банков одобрит заявку, можно сразу заниматься оформлением кредита во втором. Однако это сработает лишь в случае, пока в БКИ еще не обновилась информация.

   Здесь все целиком и полностью зависит от самих банков. В одних все автоматизировано, и данные обновляются сразу после появления в системе, в других введением информации занимаются вручную сами сотрудники.

   Во втором случае обновление данных в БКИ происходит с задержкой и не ежедневно. Таким образом, если гражданин уже получил заем на какую-то недвижимость и сразу после этого желает взять ипотеку на вторую квартиру, то повезти может только в подобной финансовой организации.

   Также стоит знать, что основанием для подачи сведений в БКИ об одобренном кредите является факт выдачи денежных средств. Таким образом, если вам только вынесли положительное решение по второй квартире, в БКИ сведения о действующей ипотеке еще не отобразятся.

   Например, ситуация со Сбербанком. Как только заявка одобрена, все проверки по кредитной истории прекращаются. Исключением может стать замена объекта недвижимости (на другую квартиру) или иное. Так что как только заявка одобрена, вы можете сразу направляться за оформлением займа (для второй квартиры в ипотеку) в другом банке, пока Сбербанк не оформит документы на выдачу денежных средств и не перечислит их на ваш счет.

   Процедура подачи заявки с максимальным шансом на одобрение:

   • Подача одновременно нескольких заявлений в разные банки на необходимые суммы.
   • Одобрение по одной из заявок.
   • Подготовка всех бумаг согласно залоговым требованиям.
   • Подача пакета документов и ожидание решения.
   • Получение положительного вердикта и подача документов в другой банк.
   • Одобрение во втором банке кредита на вторую квартиру в ипотеку и оформление договора.
   • Регистрация, выдача банком денег и зачисление на счет продавца требуемой недвижимости.

   Важно: при аккредитивной форме расчета денежные средства зачисляются до регистрации сделки и информация сразу поступает в БКИ. Поэтому в подобной организации следует оформлять в ипотеку вторую квартиру, а не первую.

Проблемы снятия залога со второй квартиры, взятой в ипотеку

Стандартно недвижимое имущество перестает быть в залоге с того момента, как все взаиморасчеты по займу между сторонами завершены. Однако иногда возникают ситуации, когда при покупке второй квартиры в ипотеку потребность в залоге отпадает.

Пример. У заемщика уже есть кредит на трехкомнатную квартиру, который выплачен на 2/3, и он хочет взять второй заем на комнату в коммуналке. В данном случае залог не нужен, так как общая стоимость уже находящегося в залоге первого недвижимого имущества является достаточным финансовым обеспечением обеих ипотек с учетом уже проведенных выплат по первому кредиту.

Однако в данной ситуации есть нюансы. В частности, при полной уплате займа на квартиру все равно невозможен ее переход в собственность до полного погашения второго кредита на комнату. Ведь в случае возникновения задержек с платежами кредитор начнет претендовать на изъятие находящейся в залоге трехкомнатной собственности в уплату ипотеки по коммунальной жилплощади путем продажи уже оплаченной квартиры.

Правда, иногда обстоятельства складываются кардинально противоположным образом. При наличии двух займов, где первый еще не погашен и на 50 %, а второй был взят на строящееся жилье, кредитующая организация вправе затребовать дополнительный предмет залога до тех пор, пока объект не сдадут в эксплуатацию.

Такая ситуация объясняется тем, что по факту жилплощадь (речь о второй квартире в ипотеку) в строящемся объекте пока что не имеет своей стоимости и поэтому не может быть использована в качестве соразмерного сумме первого кредита залога.

Вопрос с залогом в таком случае решается двумя путями:

• Используется свободная от обременения недвижимость заявителя.
• В ход идет недвижимая собственность, принадлежащая поручителю либо созаемщику.

Как только здание достроено и сдано в эксплуатацию, залог можно переоформить на уже появившуюся (вторую) квартиру.

Все возможные ситуации и условия их разрешения, оговоренные заемщиком и банком, необходимо полностью отобразить в договоре согласно статье 339 Гражданского кодекса РФ.