Квартира с коммунальными долгами: стоит ли покупать и как продать такую недвижимость

Когда вы приобретаете жилье на вторичном рынке недвижимости, вы можете столкнуться с рядом неожиданных проблем. Одна из них – долг предыдущего владельца за жилищно-коммунальные услуги. С первого взгляда в этом нет ничего страшного, вот только сумма задолженности может быть слишком большой и достигать нескольких сотен тысяч рублей. В сегодняшней статье речь пойдет о том, что делать, если понравилась квартира с коммунальными долгами: как ее купить, а владельца заставить платить по счетам.

Насколько рискованна покупка квартиры с долгом за коммунальные услуги

Как уже упоминалось, в долге такого характера нет ничего страшного. Главное в этом случае – действовать по схеме, указанной ниже, и помнить, что задолженность по коммунальным услугам должна быть закрыта до совершения сделки. Несмотря на то что формально долги по ЖКХ не должны перейти на нового собственника, у вас в будущем могут возникнуть проблемы с управляющей компанией и сложности при последующей продаже квартиры.

Сам коммунальный долг – проблема, которая решается достаточно просто. А вот если он раздут, то это повод начать выяснять дополнительную информацию о заинтересовавшем вас объекте недвижимости. Есть вероятность, что продавец квартиры имеет и другие финансовые обязательства, которые уже могут быть основанием для беспокойства.

Опасность заключается в том, что владелец квартиры, имея большой коммунальный долг, после продажи недвижимости может стать банкротом. В этом случае, если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, на законных основаниях сделка может быть признана недействительной.

Покупателя могут обязать вернуть приобретенную квартиру на этапе формирования конкурсной массы. При этом денежные средства не возвращаются, а новый владелец квартиры по факту становится одним из кредиторов продавца, признанного банкротом.

В том случае, если жилье перепродается в течение трех лет, на конечном покупателе может отразиться не только банкротство продавца, но и банкротство предыдущего владельца. Эта недвижимость также может быть истребована в качестве активов банкрота на этапе формирования конкурсной массы.

Скрыть такую сделку почти невозможно, даже если прошло достаточное количество времени. Когда физическое лицо подает заявление о банкротстве (не имеет значения, кто был инициатором – физическое лицо или кредитор), должник обязан предоставить арбитражному суду информацию по всем сделкам с недвижимым имуществом, которые он совершил за последние три года. Следует учесть, что назначенный финансовый управляющий обязательно отправит официальный запрос в Росреестр. Таким образом, информация о сделках за указанный период в любом случае будет предоставлена суду и кредиторам.

100 % гарантию безопасности сделки вам никто не даст, но вы можете максимально снизить риск возникновения подобной ситуации, обратившись за помощью к профессиональным юристам или риелторам. Специалисты, имея доступ к необходимой информации, помогут грамотно оценить перспективы сделки.

В том случае, когда вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам, закон будет на вашей стороне, но придется понервничать.

Ответственность собственника за оплату счетов на коммунальные услуги регулируется п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Согласно этому документу владелец квартиры должен оплачивать счета на ЖКУ «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Таким образом, новый хозяин имеет полное право не оплачивать чужой коммунальный долг.

Управляющая компания часто требует с нового владельца недвижимости оплату долга за предоставленные ранее услуги, которыми он не пользовался. Вот тут и происходит конфликт интересов сторон: новый владелец имеет полное право не оплачивать чужие счета, а УК имеет право требовать оплату своих услуг в течение трех лет (до тех пор, пока не истечет срок давности).

Выйти из сложившейся ситуации можно единственным способом — при подписании договора купли-продажи вы договариваетесь с продавцом квартиры о том, что соглашение вступит в силу только после регистрации сделки. При этом в момент между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но до приемки жилья вам необходимо посетить управляющую компанию и открыть новый лицевой счет. Коммунальный долг останется на счете продавца квартиры.

В акте приема-передачи объекта недвижимости рекомендуется зафиксировать все показания счетчиков на текущий момент. Таким образом, продавец будет обязан оплатить ЖКУ по факту потребления. УК должна будет заключить новые договоры с поставщиками коммунальных услуг (электроэнергии, воды и газа).

3 законных способа продажи квартиры с коммунальными долгами

1.Взять деньги для оплаты долга с задатка. 

Приведем пример: коммунальный долг владельца составляет 200 тыс. руб., цена этой квартиры — 5 млн руб.

Стороны оформляют соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу задаток в размере 200 тыс. руб. в счет оплаты задолженности за коммунальные услуги. После внесения задатка продавец в качестве подтверждения выполнения обязательств по соглашению предоставляет покупателю справку об отсутствии долга по ЖКХ. Оставшаяся сумма (4.8 млн руб.) передается продавцу во время сделки купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задаток всегда включается в цену квартиры.

Плюс способа — им может воспользоваться покупатель с ипотекой. Одним из обязательных документов, который требуют многие банки при рассмотрении заявки на кредит, является справка об отсутствии долгов по ЖКХ. Без этой справки кредит не оформят. В этом случае покупатель может передать часть суммы первоначального взноса продавцу в качестве задатка, чтобы он оплатил коммунальный долг.

Минус способа — зависимость от размера задолженности по коммунальным услугам. Размер задатка обычно составляет от 30 до 100 тыс. руб. Существует такое понятие, как обеспечительная функция задатка (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ). Это значит, что после того как стороны подпишут соглашение о задатке, без последствий отказаться от этой сделки будет нельзя. Если продавец отказывается от сделки по своей вине, то обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Если откажется покупатель, то сумма задатка ему не возвращается.

Здесь продавец должен принять взвешенное решение, готов ли он вернуть сумму задатка в двойном размере в случае, если откажется от заключения сделки.

2. После завершения сделки купли-продажи часть денег пустить на оплату долга. 

Приведем аналогичный пример: коммунальный долг владельца составляет 200 тыс. руб., цена этой квартиры – 5 млн руб.

В день сделки купли-продажи стороны арендуют две банковские ячейки. Срок аренды может быть различным, но чаще – месяц. В первую ячейку покупатель помещает 4,8 млн руб. наличными, а во вторую – 200 тыс. руб. В договорах аренды прописывают разные условия получения продавцом денежных средств из ячеек: из первой ячейки он сможет забрать деньги после регистрации сделки, а из второй – только после погашения долга по коммунальным услугам.

Затем продавец и покупатель подают договор купли-продажи в МЦФ или Регистрационную палату. Регистрация сделки займет примерно неделю. Продавец забирает договор с отметкой о регистрации и предоставляет его в банк. Только после этого он сможет получить деньги из первой ячейки – 4,8 млн руб. Затем он оплачивает коммунальный долг, получает справки об отсутствии задолженности, предоставляет их в банк и получает оставшиеся 200 тыс. руб. из второй ячейки.

Альтернативой банковской ячейке может быть аккредитив. Сберегательный счет оформляется на имя покупателя. С этого счета на счет продавца деньги поступят по безналичному расчету. Счета продавца и покупателя могут быть открыты в разных банках.

Плюс способа – этот путь считается более безопасным для покупателя, его интересы защищены лучше. Поэтому и покупатели, и риелторы часто используют именно этот метод расчетов.

Минусы:

• В том случае, когда покупатель берет квартиру в ипотеку, коммунальный долг может быть причиной отказа в выдаче кредита. Перед покупкой такой недвижимости лучше все нюансы заранее уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Способ более затратный для продавца с точки зрения времени и сил на оформление бумаг. В договоре купли-продажи обязательно нужно прописать точную сумму задолженности, способ и порядок расчетов. Затраты на аренду ячейки или оформление аккредитива берет на себя продавец (это стоит около 2 тыс. руб.), так как у него есть долги и покупатель идет ему на уступки.

3. Перевод долга на покупателя. 

Снова приведем пример для наглядности: коммунальный долг владельца составляет 200 тыс. руб., цена этой квартиры – 5 млн руб.

Согласно п. 1 и 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ возможно перевести долг на покупателя. Задолженность в полном объеме можно списать с цены за квартиру, оформив все документально. Для этого в теле договора купли-продажи необходимо указать следующее:

• Цена квартиры – 4,8 млн руб.
• Подробную информацию о переводе долга. К примеру, покупатель принимает на себя обязательство по выплате задолженности за коммунальные услуги, числящейся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс. руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс. руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
• Срок выплаты. Например, покупатель обязуется выплатить коммунальный долг в срок не позднее 1 августа 2019 года. Или в течение 30 дней с даты подписания настоящего договора и т. д.

Перевод также можно оформить письменным соглашением, которое будет являться неотъемлемой частью договора купли-продажи. Здесь важно грамотно и подробно документально все оформить.

Плюсы способа:

• Для продавца менее затратный способ (не нужно оплачивать коммунальный долг и собирать справки).
• Продавец сразу получает всю сумму полностью, а не частями, как в способе № 2.

Минусы:

• В том случае, когда покупатель с ипотекой, большинство банков не примут договор купли-продажи, в котором прописаны указанные выше условия. Банки не согласятся выдать кредит на приобретение такой квартиры.
• В случае, когда для регистрации сделки необходимо предоставить нотариально заверенный договор купли-продажи, нотариусы часто отказываются заверять договоры с переводом долга. Руководствуясь п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ, можно перевести коммунальный долг только с согласия кредитора (например, управляющей компании или другой организаций). Если их согласие не получено, то перевод долга не может быть проведен. В этой ситуации вам нужно либо взять письменное согласие указанных организаций, либо пойти к другому нотариусу.

Как оформляется сделка по покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам

После того как сделка купли-продажи проведена, меняется и собственник квартиры, и лицевой счет, который используется для начисления и оплаты ЖКУ. Поэтому необходимо сообщить о смене владельца в управляющую компанию.

Форма уведомления свободная, составляется оно на имя руководителя управляющей компании. В тексте уведомления обязательно должна быть прописана конкретная просьба об открытии нового лицевого счета для начисления и оплаты ЖКУ. К уведомлению должны быть приложены копии следующих правоустанавливающих документов нового владельца жилья: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с отметкой о смене собственника.

Уведомление в двух экземплярах нужно лично принести в клиентский отдел УК и отдать уполномоченному лицу.

На втором экземпляре уведомления в управляющей компании необходимо поставить отметку о том, что оно принято установленным порядком. Этот экземпляр необходимо хранить до момента изменения лицевого счета.

Уведомление можно направить в УК заказным письмом с описью вложения.

Как проверить квартиру на коммунальные долги перед покупкой

Законодательно продавец должен ознакомить покупателя со всеми значимыми условиями сделки. Однако обязательного перечня документов, которые продавец должен передать покупателю, в Гражданском кодексе РФ нет. Таким образом, покупатель может оспорить сделку, в ходе которой выяснилось наличие коммунального долга.

Покупатель может проверить наличие и величину коммунального долга при покупке квартиры, запросив у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или Единый жилищный документ (ЕЖД). Для получения указанных бумаг продавцу (собственнику квартиры или физическому лицу, которое в ней прописано) достаточно обратиться в ЖЭУ или МФЦ.

Информацию о задолженности может предоставить ряд банков, например Сбербанк и Банк Москвы (получение информации через этот банк наиболее распространено в Москве). Эти банки предоставляют онлайн-сервисы, с помощью которых можно проводить большой перечень банковских операций.

Возможна ли приватизация квартиры с коммунальными долгами

При наличии задолженности по коммунальным платежам возникает угроза выселения граждан с занимаемой ими жилплощади. Из приватизированной квартиры вас, конечно, никто не выселит. В том случае, если жилье муниципальное, вероятность выселения велика.

Если вы хотите приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам, могут возникнуть сложности. Чаще всего в комплект документов для приватизации входят различные справки, за которыми нужно обращаться в паспортный стол, БТИ и управляющую компанию. Если есть долг по оплате ЖКУ, вам могут отказать в приватизации. Обоснован ли такой отказ?

При заключении договора социального найма жилья вы обязуетесь соблюдать правила проживания в квартире и вовремя оплачивать ЖКУ. Как показывает практика, реальная жизнь не всегда согласуется с условиями договора. Возникает сложная финансовая ситуация, и долг по квартплате начинает увеличиваться.

Некоторые граждане стараются гасить долг частями, другие просто смиряются с возникшей ситуацией. Есть еще злостные неплательщики, которые специально не платят квартплату, и их выселяют из муниципальной квартиры.

ФЗ № 1541-I от 04.07.1991 – основной закон о приватизации. Согласно этому закону, при условии проживания в квартире по договору социального найма не менее 5-6 лет, гражданин имеет право оформить муниципальное жилье в собственность. В законе ничего не сказано об отказе в приватизации при наличии долга за ЖКУ. Таким образом, при наличии задолженности по коммунальным платежам квартиру можно приватизировать.

Случаи отказа в приватизации на основании наличия долга по квартплате достаточно часто встречаются. Важно понимать, что это самоуправство, которое расценивается как самовольные действия сотрудника по отношению к физическим лицам (ст. 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях). В каждой конкретной ситуации стоит решить, как действовать, если работники соответствующих организаций отказываются выдавать вам необходимые справки для приватизации жилья.

Исходя из вышесказанного, муниципальные органы и управляющие компании не имеют права отказывать в приватизации квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Как приватизировать квартиру с коммунальными долгами: пошаговая инструкция

Порядок перевода муниципального жилья в частную собственность регламентируется Федеральным законом № 1541-I «О приватизации…». Препятствование процессу приватизации расценивается как грубое нарушение законодательства. Исходя из этого, граждане могут отстаивать свои права и не позволять сотрудникам УК учинять самоуправство при выдаче необходимых справок даже в том случае, если у собственника есть долг по оплате ЖКУ (ст. 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях «О самоуправстве»).

Приватизация муниципальной квартиры – стандартная и простая процедура, которая четко прописана в законодательстве (порядок действий и необходимые документы). Если говорить о переоформлении квартиры с задолженностью по оплате ЖКУ, то этот процесс намного сложнее. Практически каждый такой случай не обходится без обращения в суд и прокуратуру.

Легко заметить, что процедура приватизации квартиры с долгами по коммунальным платежам сложнее, чем стандартная приватизация жилья. Часто в подобных ситуациях для того, чтобы законно отстоять свои права на квартиру, приходится обращаться в прокуратуру или суд. В качестве альтернативного варианта можно рассмотреть попытку договориться с управляющей компанией о рассрочке или отсрочке выплаты задолженности.

Для того чтобы приватизировать жилье с долгами по квартплате, нужно следовать пошаговой инструкции, представленной ниже.

Шаг 1. Подготовка документов.

Начать нужно с подготовки комплекта документов для приватизации. На этом этапе не имеет значения, сразу вам выдадут все справки или откажут в их получении. Кроме основного пакета документов, вам необходимо получить письменные согласия или отказы законных жильцов квартиры.

Шаг 2. Требование выдачи письменного отказа.

На этапе сбора документов могут возникнуть первые сложности. Если работники ЖЭК или БТИ отказывают вам в выдаче необходимых справок, запросите у них отказ в письменной форме. В документе четко должна быть прописана причина отказа (например, наличие долга или неоплаченная сумма).

Шаг 3. Обращение в прокуратуру/суд.

Теперь вы можете обращаться в прокуратуру или подавать исковое заявление в суд. На этом этапе часто возникает вопрос, в какую инстанцию лучше обращаться? Рекомендуется обращаться в суд. При этом вы можете написать жалобу в прокуратуру. Сроки рассмотрения обращения в обе указанные инстанции будут примерно одинаковы. На этом этапе важно грамотно написать жалобу или исковое заявление и обратиться в выбранную инстанцию. В том случае, если вы подаете иск, он передается в канцелярию мирового суда секретарю. Заранее в кассе суда или в отделении банка необходимо оплатить госпошлину за подачу искового заявления.

Шаг 4. Получение исполнительного листа.

Исполнительный лист суда вы получите примерно через 10 дней. На основании этого документа отказ в приватизации квартиры с долгами признается недействительным. Вам останется собрать недостающие справки и подать комплект документов на приватизацию в администрацию.

Шаг 5. Завершение процедуры.

Договор передачи жилья в собственность заключается после одобрения приватизации квартиры муниципалитетом. При этом существующий договор социального найма расторгается. После этого оформляется право собственности в Росреестре (Кадастровой палате) и процедура приватизации завершается. Взамен свидетельства, выдававшегося ранее, владелец получает выписку из ЕГРН.