Можно ли взять кредит под залог доли в квартире

Потребительские кредиты являются одним из самых распространенных способов займа в случае финансовой нужды. Но стандартные условия по ним подходят не всем, а кому-то могут и казаться невыгодными. Часть таких людей задается вопросом, можно ли взять кредит под залог доли в квартире. Это не самый востребованный банковский продукт, но все же доступный для рядового потребителя. Статья расскажет о том, какие требования предъявляются к жилью и как заключается договор при оформлении данного вида кредита.

Содержание

Можно ли взять кредит под залог доли в квартире и насколько это выгодно
На что обращают внимание банки при оформлении кредита под залог доли в квартире
Можно ли взять ипотечный кредит под залог доли в квартире
С какими сложностями можно столкнуться при оформлении кредита под залог доли в квартире
Еще несколько важных моментов оформления кредита под залог доли в квартире

Можно ли взять кредит под залог доли в квартире и насколько это выгодно

Несколькими годами ранее долевая собственность считалась неликвидной и крайне редко фигурировала в каких-либо сделках на жилищном рынке. Выгодно взять кредит под залог доли в квартире также было фактически невозможно, но сейчас ситуация поменялась – важно лишь учитывать ряд требований и условий.

В первую очередь, следует знать, что должна быть выделенная доля, т.е. четко обозначенная, с зафиксированным метражом и с законным правом собственности на нее. Последнее должно быть подтверждено документами наряду с порядком пользования. Заемщику может принадлежать одна комната или несколько.

В ситуации с невыделенной долей попросту нельзя определить, какой частью жилья обладает собственник. Поэтому ее почти невозможно продать, а значит, и взять кредит с ее помощью вряд ли получится, банк не захочет рисковать. Самый яркий пример: однокомнатная квартира с несколькими владельцами – как обозначить в ней помещение для передачи под залог?

Чтобы узнать, является ли ваша доля недвижимости выделенной, обратитесь в Росреестр. Имейте в виду, что предоставление данной информации – платная услуга.

Еще один очень важный аспект: кредитные организации принимают в залог доли исключительно в приватизированных квартирах. Если жилье не имеет такого статуса, оно считается собственностью государства.

Понять, можно ли взять кредит под залог доли в квартире на выгодных условиях, поможет сопоставление аргументов «за и «против». Сначала перечислим плюсы:

Велики шансы на существенную сумму займа, так как обеспечение в виде заложенной доли недвижимого имущества дает кредитору гарантии возврата долга даже в случае неплатежеспособности заемщика.
По тем же причинам более вероятно, что вам одобрят кредит, чем при подаче стандартной заявки. Наличие залога снижает риски банка.
Возможно, взять заем с очень длительным сроком погашения долга. Кредитные организации проявляют гибкость в этом аспекте и скорее всего пойдут навстречу заемщику, поскольку ситуация на рынке недвижимости относительно стабильная (объектам купли-продажи не свойственно быстро падать в цене).

Теперь о минусах:

Банки все же отдают предпочтение имуществу с более высокой ликвидностью в качестве залога, в данном случае – полноценной собственности. Долю не продать так же быстро и выгодно, как целую квартиру/коттедж/участок. Поэтому найти надежного кредитора, работающего с такими займами сложнее.
Если вы не подтвердите законность прав на владение собственностью, взять кредит не удастся. А для этого требуется собрать и представить банку много документов.

Самый большой недостаток – риск утраты жилья. Если вы долго не делаете выплаты по задолженности, и она становится слишком большой, кредитная организация закроет ее самостоятельно за счет средств, вырученных с продажи предмета залога. Вы же и потеряете имущество, и не получите никакой компенсации.

На что обращают внимание банки при оформлении кредита под залог доли в квартире

Кредит под залог доли в квартире можно взять двумя способами:

По стандартным принципам потребительского кредитования, то есть на некие нужды, обычно бытовые. Это может быть покупка авто, ремонт и т.д.
В формате ипотеки с целью приобретения нового недвижимого имущества.

Какой из займов вы бы ни решили взять, предмет залога будет выступать резервным активом, права на владение которым перейдут банку, если вы не выполните обязательства по договору.

[offer] Чтобы заложить свою долю квартиры для обеспечения кредита, согласие совладельцев жилья не обязательно. Кроме того, в случае неспособности закрыть долг, вы можете предложить им выкупить ваши квадратные метры – если они не откажутся, банк позволит вам устранить задолженность с помощью вырученных таким путем денег.

Если в принадлежащей человеку комнате/комнатах вместе с ним живут дети, не достигшие совершеннолетия, взять заем с обеспечением, скорее всего, не выйдет. Ведь в случае непогашения кредитор должен будет обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением реализовать имущество должника, а получить таковое сложно.

Напрашивается вывод, что взять кредит под залог доли в квартире хоть и можно, но это непросто и достаточно рискованно. Сделки такого рода редко проводятся банками. Они видят риски в недостаточной ликвидности долевой собственности, когда дело доходит до выставления ее на торги, а заемщик рискует остаться без места жительства.

Когда финансовая организация рассматривает вашу заявку, наибольшее внимание она обращает на следующие факторы:

правовой статус имущества;
его технические параметры;
ликвидность предмета залога (насколько быстро его можно удовлетворительной для банка стоимости – рыночной либо чуть ниже);
отсутствие/наличие судебных и иного рода обременений.

Есть и менее веские критерии, на которые ориентируется банк при принятии решения:

прописан ли собственник в квартире;
каковы средние показатели рыночного спроса на объекты недвижимости в том районе, где находится его жилье;
имеется ли у заявителя недвижимое либо движимое имущество, которое банк мог бы законным образом изъять в счет погашения кредита (машина, дача, другая квартира/доля в ней).

Также, желая взять заем под залог долевой собственности, стоит предусмотреть возможность наличия дополнительных условий, влияющих как на шансы одобрения заявки, так и на выгодность предложения банка.

Условие кредита	Влияние на решение по заявке
Срок займа	Его длина влияет на количество и строгость требований к предмету залога. Причина в том, что с течением времени состояние квартиры может ухудшаться и даже стать аварийным, что особенно актуально, если она находится в старом доме. Очевидно, что ликвидность выделенной доли из-за этого становится ниже, а риски кредитной организации – выше.
Цель кредитования	Лучшим вариантом было бы указать, что вы хотите взять кредит либо с целью ремонта жилья, которое предлагаете в залог, либо – чтобы приобрести крупную бытовую технику и разместить ее в той же квартире. Тогда кредитор будет в вас более уверен, ведь вкладывая средства в обустройство объекта недвижимости, вы вряд ли допускаете возможность его передачи банку и не станете задерживать ежемесячные взносы.
Кредитная история заявителя	Какой кредитный продукт вы бы ни оформляли, ваша репутация как заемщика будет проверена банком в первую очередь. Поэтому логично, что едва ли можно взять кредит под залог доли в квартире, если у вас плохая КИ. Учтите, в случае полного ее отсутствия ваши шансы также невелики. Зато если прежде вам уже удавалось взять залоговый заем и благополучно закрыть его, это огромнейший плюс.

Процентная ставка по кредиту с обеспечением обычно ниже, чем по обычному. При этом, отдавая в залог долю жилья, вы все же будете платить больше процентов, чем в случае с целой квартирой.

Можно ли взять ипотечный кредит под залог доли в квартире

Особенность ипотечного кредита с обеспечением по сравнению с вариантом для финансирования личных нужд заключается в том, что разницы между суммой займа и стоимостью закладываемого жилья практически нет. Во втором же случае величина суммы значительно меньше цены предмета залога.

Из этого следует, что ипотека данного типа грозит банку значительными убытками при необходимости продать долевую собственность заемщика. К тому же, ввиду невысокой ликвидности последней сделать это достаточно сложно, даже занизив стоимость.

Тем не менее, взять ипотечный кредит под залог доли в квартире можно без проблем при следующих условиях:

Если супруги, владеющие половинами жилья, возьмут ипотеку вдвоем, то есть один из них – владелец, а второй – созаемщик.
Если кредитная организация получит от собственников недвижимого имущества письменную договоренность о согласии на коллективную ответственность за погашение задолженности.
Если владелец доли выкупит остальную часть квартиры на кредитные средства и таким образом станет ее единственным собственником.
Если жилье находится в хорошем с точки зрения рыночной активности районе (к примеру, в центре города), или в здании, которое является памятником истории.

Процент по ипотечному займу под залог устанавливается индивидуально и зависит от множества аспектов, часть которых мы уже рассмотрели: ликвидность объекта недвижимости, кредитная история заемщика, время на погашение долга, объем первоначального взноса и т.д.

Пример. Максакова А.В. унаследовала от матери половину 2-комнатной квартиры, в то время как ее двоюродная сестра Филонова Е.Р. получила другую часть. Женщина захотела стать единоличным владельцем жилья. Они с Филоновой договорились о том, что Максакова выкупит ее долю за 800 000 руб. Поскольку у последней имелось лишь 200 000 руб., она решила взять ипотечный кредит под залог своей доли в квартире и подала соответствующую заявку в «Россельхозбанк». Поскольку Максакова имела хорошую репутацию как заемщик и достойно оплачиваемую работу, а ее жилье располагалось в центральном районе города, банк одобрил ей заем в сумме 600 000 руб. Это позволило ей совершить сделку с двоюродной сестрой и стать законной хозяйкой всей квартиры.

С какими сложностями можно столкнуться при оформлении кредита под залог доли в квартире

Даже если у человека все в порядке с правами собственности, а также с состоянием и расположением жилой недвижимости, все равно можно столкнуться с трудностями, решив взять кредит под залог доли в квартире. Заключаются они, как правило, в специфике самой процедуры оформления займа.

О каких нюансах идет речь:

Подтверждение дохода. Большинство банков дают заемщикам возможность подтвердить свое материальное благосостояние альтернативными способами: с помощью предъявления выписок по текущим счетам или справок по вкладам. Но взять кредит без какого-либо доказательства платежеспособности едва ли получится.
Скорость оформления. Срочная выдача займа (в течение 1 дня) возможна лишь за счет существенного увеличения ставки, так как на оценку характеристик заявителя и предлагаемого в качестве залога имущества обычно требуется больше времени.
Количество документов. Одного паспорта скорее всего будет мало. Хотя гарантией по кредиту является обеспечение в виде объекта недвижимости, банки обычно запрашивают список различных документов, как при оформлении обычного займа. На состав списка влияют программа кредитования и условия конкретного финансового учреждения.

Читайте также: «Нецелевой кредит под залог недвижимости: как не упустить свою выгоду»
Статус пенсионера. Взять кредит под залог доли в квартире можно и пенсионеру, но на определенных условиях. Факта получения пенсии, к сожалению, недостаточно. Заемщик должен иметь работу и быть младше определенного возраста к моменту прекращения действия кредитного договора (обычно эта граница находится в диапазоне от 65 до 75 лет).
Кредитная история. Любой банк обязательно руководствуется анализом прошлого опыта кредитования заявителя. Обнаружив регулярные задержки с выплатами и прочие нежелательные моменты, он вероятнее всего откажет в финансировании.
Долги по ЖКХ. Текущая задолженность по оплате за коммунальные услуги обычно не становится единственной причиной отказа заемщику, но может сыграть критическую роль, если кредитор обнаружит иные негативные аспекты при обработке заявки.

Еще несколько важных моментов оформления кредита под залог доли в квартире

Теперь рассмотрим нюансы, актуальные для людей, которые хотят взять заем под залог части неприватизированной либо коммунальной квартиры, а также жилья с прописанным ребенком и/или несовершеннолетним собственником.

Залог доли в коммунальной или неприватизированной квартире. Жилплощадь без приватизации банк ни в коем случае не примет в качестве обеспечения кредита. Человек, проживающий в таком помещении, не может им распоряжаться, поскольку оно является объектом социального найма, а не собственности. Юридически им владеет муниципалитет того или иного уровня.А вот взять кредит под залог доли в коммунальной квартире можно. Только, опять же, убедитесь, что доля выделенная, и вы можете подтвердить законные основания владения ей.
Залог доли в квартире с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком. Закон не требует получать одобрение органов опеки и подобных учреждений для передачи в залог жилья, в котором прописан ребенок, не достигший 18 лет.Но на практике из-за этой особенности заявителям в большинстве случаев не удается взять кредит. Причина в величине потенциальных рисков, которыми грозит банку такая сделка: если он будет вынужден выставить долевую собственность на торги, на этот раз уже придется добиваться разрешения попечительских инстанций, причем самому кредитору.
Распоряжение частью квартиры при несовершеннолетнем собственнике. Когда одна из частей жилплощади оформлена на несовершеннолетнего гражданина, его согласие не требуется для того, чтобы банк одобрил заем – как, впрочем, и согласие других совладельцев.Но если вы являетесь родителем и задумываетесь о том, можно ли взять кредит под залог доли в квартире, собственником которой является ваш сын или дочь, то ответ скорее отрицательный, чем положительный. Во-первых, здесь нужно обращаться в органы опеки за разрешением, которое вы в итоге вряд ли получите. Во-вторых, почти все финансовые организации четко прописывают в условиях, что только сам получатель кредита может быть законным владельцем доли, которая передается в залог.