Подводные камни ипотеки — дополнительные расходы и ограничения

Если вы приняли такое серьезное решение, как подписание ипотечного договора, где залогом выступает недвижимое имущество, то нужно знать, какие «подводные камни» ипотеки вас могут ожидать.

Долгий срок выплат тела кредита с процентами, внушительная сумма займа – все это может способствовать появлению этих самых «подводных камней» ипотеки, которых совершенно не ждешь. Среди них можно отметить: запрет финансово-кредитного учреждения на сделки с предметом ипотечного кредита; повышенный риск потери недвижимого имущества, предоставленного в качестве залога; дополнительные расходы; запрет банка на погашение кредита до указанного срока.

Дополнительные расходы при ипотеке

Об этом «подводном камне» можно сказать одно – он не просто распространенный, но даже гарантированный, и об этом нужно помнить. Госпошлина в регистрационную службу и сумма первоначального взноса – это не весь список расходов, которые вам необходимо будет взять на себя, чтобы поставить подпись на кредитном договоре и получить необходимую сумму денег.

Оплата услуг оценщика ипотеки и страховых компаний

На сегодняшний день ипотечное кредитование получило широкое распространение, и по этой причине заемщики готовят материальные средства и запасаются терпением, чтобы оплатить услуги страхователей и оценщиков недвижимости, которая будет передана в ипотеку.

И это не весь перечень условий, которые банки выдвигают в обязательном порядке для страхования и снижения собственных рисков. Помимо страхования повреждения или утраты квартиры, дополнительным условием получения заветного ипотечного кредита могут выступать:

• Страхование от риска нарушения условий кредитного договора заемщиком.
• Страхование здоровья и жизни обладателя ипотеки.
• Страхование права собственности пользователя кредитных средств на имущество, выступающее в качестве залога.

Все эти три случая подразумевают оформление страховки в пользу финансово-кредитного учреждения, и в договоре страхования оно прописывается выгодоприобретателем. Но платить за страховку придется получателю ипотеки, а это составляет от 0,5 до 1,5% от общей суммы кредита.

Если говорить об оплате услуг оценщика, то вы можете столкнуться с проблемами, если примите решение заняться перекредитованием ипотечного кредита в ином финансово-кредитном учреждении.

И если заемщик решается на перекредитование, скорее всего, вам понадобится заново делать оценку, то есть оплачивать ее вторично!

Права заемщика при ипотеке и их ограничения

Необходимо выделить:

• Определенные пункты «подводных камней» кредита, которые ставят заемщика в зависимое положение. Здесь можно отметить существенные ограничения или запрет на погашение кредита ранее обозначенного договором срока и разрешение банка в одностороннем порядке менять ставку по процентам, не согласовывая данный момент с пользователем кредита. Так как такие пункты в большинстве случаев делают хуже положение заемщика и нарушают общие принципы гражданского права по сравнению с предусмотренными законом правилами, можно обратиться в суд для их оспаривания. Здесь потребителю нужно делать упор на закон «О защите прав потребителей».
• Стандартные правила, которые закреплены на уровне законодательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», Гражданский кодекс РФ) или обычные правила в деловом обороте финансово-кредитных учреждений. Одним из первых следует выделить запрет на перепланировку, на продажу или передачу недвижимости, находящейся в залоге, в аренду без согласия финансово-кредитного учреждения или иные действия, которые могу повлечь снижение стоимости квартиры.

Риски при ипотеке — рынок недвижимости и положение на валютном рынке

В большинстве случаев российский гражданин не может предсказать такие обстоятельства, как обрушение рынка недвижимости и колебание курса валют.

Причем ипотечный кредит вы берете на долгий срок и достоверность прогнозов относительно вышеупомянутых пунктов сложно считать достоверной. Но данные изменения, следует учесть, могут повлечь для заемщика:

• Превышение суммы кредита во много раз над рыночной ценой, купленного за кредитные средства объекта недвижимости, находящегося в залоге.
• Реальное повышение выплат раз в месяц.

Если вы заинтересованы в том, чтобы вас миновала зависимость от положения мировой экономики и курса валют, необходимо брать кредиты в национальной валюте.

Но на самом деле целью «плавающей ставки» является снижение банковских рисков в ситуации, когда наблюдается спад экономики. Изменение показателя «плавающей ставки» имеет связь с изменением, так называемых ставок предложения по кредитам на финансовой бирже.

Отечественные финансово-кредитные учреждения используют следующие ставки:

1. Ставка MosPrime – представляет собой ставку предоставления на рынке Москвы кредитов в национальной валюте.
2. Ставка LIBOR – представляет собой ставку предложения с Лондонской финансовой биржи.

Не каждый заемщик обладает знаниями в этой области, чтобы разобраться в сути данных ставок, а также понять причины, почему они повышаются или снижаются. Если вы приняли решение заключить договор с «плавающей ставкой», то уверенности, какую именно сумму процентов придется заплатить банку в этот раз, у вас не будет.

Риски потери имущества, находящегося в залоге у банка

Бесспорно, что такой масштабный объект как недвижимое имущество не может просто так «испариться» или пропасть. Но могут случиться непредвиденные вещи: квартира или дом пострадает от пожара, или недвижимость подвергнется изъятию у заемщика по иску третьих лиц.

Повреждение или утрата недвижимого имущества

Законодательство об ипотеке зафиксировало довольно неприятные последствия повреждения или гибели недвижимости, находящейся в залоге. Поэтому заемщик-залогодатель должен знать об этих серьезных моментах до подписания кредитного договора.

Во-первых, если неприятность все-таки случилась, заемщику придется расстаться с квартирой, которую он купил за денежные средства, взятые в кредит. И если залоговый объект был поврежден, заемщик обладает правом провести переговоры с банком относительно восстановления имущества в оговоренный срок или его ремонте.

Это делается с целью восстановления ликвидности залогового имущества.

Если соглашения о замене имущества, находящегося в залоге, будет отсутствовать, или не будут подписаны бумаги относительно его восстановления, то банк имеет право потребовать исполнить кредитный договор до указанного срока.

Иски третьих лиц об истребовании находящегося в залоге имущества

Нужно понимать, что на юридическом уровне судьба квартиры, которая приобретена на кредитные средства, не всегда проста. И когда вы берете ипотеку, предоставляя в качестве залога приобретенную квартиру, заемщик может удивиться тому, что в почтовом ящике обнаружит исковое заявление от незнакомого гражданина, который считает себя собственником находящегося в залоге недвижимого имущества.

Бесспорно, как это принято в договоре ипотечного кредита, именно на плечи заемщика лягут все риски. А дело в том, что финансово-кредитное учреждение не потеряет право залога даже в той ситуации, когда квартира возвратится к предыдущему владельцу. В российском праве суть залога такова, что он «идет за вещью» — залог остается, даже когда собственник изменился. Вдобавок, есть норма, которая обязывает заемщика-залогодателя сделать все необходимое, чтобы недвижимое имущество не досталось третьему лицу. В ином случае (к примеру, если будет установлено, что заемщик относится с безразличием к судебному процессу, не приходит на заседания, не занимается оспариванием доводов истца), финансово-кредитное учреждение имеет право от лица заемщика без доверенности выступать по данному делу. И заемщик будет обязан возместить банку все расходы, связанные с судебным процессом.