Приобретение собственного жилья часто невозможно без заемных средств, которые можно одолжить у родственников или финансовых организаций. И если с близкими все понятно, то, выбрав в качестве кредитодателя банк, человек неизбежно озаботится вопросом выбора между разными видами займов. Дабы понять, что лучше: ипотека или кредит на квартиру, необходимо разобраться в их специфике.
Целевая долгосрочная ссуда на приобретение жилья выдается под залог недвижимости (отсюда и термин «ипотека»). То есть, ссудив заемщику определенную сумму под процент, банк гарантирует себе возврат денег, ведь в случае невыполнения обязательств залоговое имущество становится собственностью займодателя. При этом залогом может выступать как приобретаемая квартира/дом, так и недвижимость, уже являющаяся собственностью кредитополучателя, это зависит от условий кредитования и его вида.
Преимущества:
Недостатки:
Выбирая вариант ипотечного займа, обратите внимание, что нередко банки считают возможным кредитовать только покупку новых квартир.
Читайте также: «21 причина, почему банки отказывают в ипотеке»
Это нецелевой заем, выдаваемый физическому лицу, не требующий залога. Купленная с привлечением кредитных средств квартира или другая недвижимость останется у владельца, даже если он не выполнит свои обязательства перед банком.
Преимущества:
Недостатки:
Читайте также: «Можно ли взять две ипотеки: условия и способы получения»
Чтобы купить квартиру в ипотеку, потребуется предоставить банку массу документов, каждый из которых будет тщательно проверяться. При обращении за потребительским кредитом документов понадобится значительно меньше, но проверяться они будут не менее скрупулезно. Однако при ипотечном кредитовании времени все равно уйдет больше, потому что серьезная проверка предстоит и объекту недвижимости, который потенциальный заемщик планирует приобрести.
Из чего будет состоять пакет документов при обращении за заемными средствами?
Для потребительского кредита понадобятся:
Чтобы оформить ипотеку, необходимы:
Итак, что лучше: ипотека или кредит на квартиру? Если брать в расчет время и сложность оформления кредитного продукта, получается, что потребительский кредит получить значительно проще и быстрее, да и квартиру можно купить любую. А для ипотеки нужно подобрать такую недвижимость, которая будет одобрена банком. Подготовка документов может занять несколько дней, а может растянуться на месяцы. К тому же, за многое (например, обязательную оценку, кадастровый и технический паспорта) придется платить. Большинство документов нужно получать непосредственно перед оформлением, поэтому от расходов не спасет даже наличие у продавца некоторой требуемой документации.
Страхование – еще одна расходная статья. Обязательство заемщика страховать недвижимость, передаваемую в залог банку, зафиксировано законом. Но кредитные организации часто навязывают клиенту страховку жизни, здоровья, трудоспособности и даже титула (т.е. риска утраты права на имущество). Если заемщик отказывается, кредитор может изменить условия договора (например, в части увеличения процентов).
И получается, что необязательные страховки, существенно увеличивающие сумму кредита, клиенту оказываются выгоднее, чем выплаты увеличенных процентов.
Что касается сроков, то титул страхуется первые три года, а жизнь и здоровье, как и сам объект залога – до окончания срока ипотечного договора. Но так как с каждым годом долг уменьшается, будет сокращаться и стоимость страховки.
Между прочим, потребительское кредитование тоже не обходится без страховок, и там они значительно дороже.
Читайте также: «Страхование ипотеки: где оформить и как сэкономить»
1. Налоговый вычет.
Потребительский кредит не позволяет заработать, а ипотека дает такую возможность на законных основаниях. В законодательстве РФ предусмотрен возврат суммы налога на доходы физлиц при покупке квартиры. Для этого нужно собрать документы, список которых есть в налоговой инспекции. Туда же потом следует направить документацию.
Для расчета берется не только сумма, уплаченная продавцу, но и проценты, которые заемщик платит банку. Недостаток системы один – ограничение возвращаемой суммы. Сегодня максимальный налоговый вычет за квартиру составляет 260 тысяч рублей. При покупке квартиры в ипотеку к этой сумме можно прибавить еще 390 тысяч – это максимум, который может быть возвращен за уплаченные банку ипотечные проценты.
Принимая решение о выборе кредитного продукта, стоит помнить, что:
2. Дополнительные нюансы.
Дополнительные услуги – это то, что довольно часто предлагают в банках в «довесок» к основному продукту. Казалось, самое сложное – решить, что лучше: кредит или ипотека. Но теперь перед заемщиком встает очередная проблема: соглашаться на страховку при оформлении кредита или нет. Финансовую организацию понять можно – она таким образом страхует риск остаться без выплат, если с заемщиком что-то произойдет.
Страховщик возместит банку понесенные убытки и тем самым освободит вашу семью от необходимости общаться с банковскими служащими и коллекторами. Воспользоваться услугой или отказаться – решать вам, навязывать ее кредитная организация не имеет права. Тем не менее, на практике довольно часто встречаются случаи, когда страхование включается в условия кредитования, а банк не рассматривает заявки тех, кто отказывается от услуги.
При этом речь может идти о страховании:
Важно, что в любом случае страховка действительна в течение всего периода действия кредитного договора, значит, обновлять ее нужно ежегодно.
Придирчивая проверка квартиры, дома и другой недвижимости, приобретаемой на ипотечные средства, многих заемщиков раздражает. Понятно, что служба безопасности банка заботится, в первую очередь, о качестве залога, но ведь и покупателю это дает уверенность: на квартиру не наложены ограничения, она не принадлежит третьим лицам, которые вполне могут явиться однажды на ваш порог с законным требованием вернуть им жилье.
Хотя, конечно, далеко не все квартиры, казалось бы, не обремененные ограничениями и нравящиеся вам, понравятся банку. Так, финансовая организация откажет в ипотеке, если недвижимость:
И вновь начнутся поиски квартиры, которая в конечном итоге должна удовлетворить банк по всем параметрам, но при этом еще и вам понравиться. К числу дополнительных нюансов относятся также расходы, которые изначально вы могли не планировать.
3. Кому принадлежит жилье.
Казалось бы, приобретая квартиру и другую недвижимость в ипотеку, человек становится ее собственником – это одно из обязательных условий. Но в реальности право собственности зафиксировано только на бумаге, на которой, кстати, одновременно появляется и отметка о том, что приобретенный объект находится в залоге у кредитора. По сути, именно банк является владельцем недвижимости, с которой заемщик не имеет права совершать никаких сделок: ни продавать, ни дарить, ни прописывать других людей. Кредитная организация может установить и дополнительные ограничения, действующие до момента снятия залогового обременения.
При покупке в кредит гражданин приобретает в собственность квартиру, которая никакого отношения к банку, выдавшему ссуду, не имеет. Покупатель становится собственником жилья и по документам, и на практике.
4. Примеры расчётов.
Если на квартиру не хватает совсем немного, а налоговый вычет уже использовался, то лучшим вариантом будет потребительский займ. Но если необходимо освоить маткапитал, без ипотеки не обойтись.
Размер ежемесячных платежей – важнейший аспект, который нужно учитывать при выборе. Оптимальным вариантом является сопоставимость взносов с арендной платой за приобретенную недвижимость. При ипотеке платежи ниже, чем при крупном потребительском кредите, когда нужно быть уверенным в своей платежеспособности, как минимум, до конца действия кредитного договора.
Какова цель кредита, его сумма, период выплат – оцените все составляющие. Кредит оформляется на покупку квартиры/дома? В таком случае ипотека подходит больше, особенно если привнести в нее два основных плюса потребительского кредита в виде меньшей итоговой переплаты и отсутствия первоначального взноса. Кроме того, можно использовать оба варианта, взяв кредит на приличный первоначальный взнос, обеспечив тем самым более выгодные условия ипотеки. Если грамотно все рассчитать, то вполне может оказаться, что два разных кредита выгоднее, чем одна ипотека без первого взноса.
Кстати, проблему выплаты первоначальной суммы можно решить за счет участия в программах, субсидируемых государством. В таком случае кредитная организация получает взнос от уполномоченной структуры либо вообще не требует его, это зависит от условий программы.
Есть вариант приобретения квартиры по цене ниже рыночной, когда продавец готов уступить те самые 10-15%, которые обычно и требуются на первый взнос. Тогда сумма кредита составит 80-85% от рыночной цены недвижимости, значит, в покупку можно будет не вкладывать собственные средства. Вариант отличный, но достаточно сложно применимый на практике. Во-первых, не так просто найти подходящее жилье с такой скидкой, во-вторых, нужно будет уделить еще более пристальное внимание безопасности купли-продажи. Юристов банка будет недостаточно для ее сопровождения, нужно будет привлечь независимых специалистов, чтобы снять риск признания сделки заключенной под давлением, невыгодной для продавца и проч.
Проблема переплаты может быть снята посредством досрочного (или частично досрочного) гашения при наличии такой возможности. Переплачивая по 20-30 тысяч ежемесячно, можно существенно сократить итоговую ипотечную нагрузку. Ипотечная ставка и ежемесячная выплата меньше, а сроки и сумма больше, чем у потребительского кредита.
Пример. Ссуда оформлена на год по ставке 10%. Переплата за год – 5,5 % от исходной суммы. 27,5% составит переплата, если кредит взят на 5 лет. 93% — переплата за 15 лет. К 30 годам процент будет приближаться уже к 200. За потребительский кредит под 18 % за пять лет переплатите в два раза больше, чем с ипотекой – 52%.
Другой вариант: миллионный потребительский кредит под 18 % годовых рассчитан на 5 лет с ежемесячной выплатой в 25 400 рублей, по итогам переплата составит более полумиллиона. И тот же 1 млн рублей, взятый в ипотеку под 10 % на 20 лет. Внося те же 25 400 плюс дополнительные средства, окончательный расчет с банком вы произведете через 4 года, при сокращении переплаты на 300 с лишним тысяч рублей!
Важно учитывать в расчетах не только выплаченные банку деньги, но и время на погашение.
Ориентируясь на размер ссуды и период выплат, вы сможете лично для себя решить, что лучше: ипотека или потребительский кредит на квартиру. Если в наличии есть 85-90% от цены планируемого к покупке жилья или реальная перспектива получения суммы такого размера (например, от продажи имеющейся недвижимости), оптимальным вариантом станет оформление потребительского кредита. Оставшиеся 10-15% можно выплатить быстрее, чем за несколько лет, поэтому и переплата на процентах огромной не будет.
Нет необходимости в формировании пакета документации, заказывать и оплачивать оценку, согласовывать с банком свой выбор квартиры и т.д. Расходы на ипотеку в данном случае могут нивелировать выгоду от пониженной процентной ставки.
Если же собственных средств хватает на оплату половины суммы или чуть больше и погасить долг моментально не получится (расчет на 3-4 года), лучше обратиться за ипотекой, поскольку обычный кредит грозит существенной переплатой по процентам.
Опубликовано: 6 марта, 2024 4:29 пп
О чем речь? Самозапрет на выдачу кредитов – добровольный отказ гражданина от получения займов. Такая…
Рентный доход не приносит быстрые результаты, но он может обеспечить вас финансовой подушкой безопасности и…
Что такое ОСАГО? Аббревиатура расшифровывается как обязательное страхование автогражданской ответственности. В случае ДТП полис работает…
Как открыть брокерский счет? Достаточно просто! Нужно выбрать брокера, определиться с инвестиционным тарифом, подготовить необходимые…
Что это? Межбанковские переводы – это передача денежных средств между физическими и юридическими лицами, счета…
Пассивный доход – это заработок, который не требует вашего постоянного участия. Это может быть доход…